Девятнадцатый арбитражный апелляционный Суд

постановлениЕ

Дело № А64-5813/2013

г. Воронеж

20 февраля 2019 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено  20 февраля 2019 года

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                    Владимировой Г.В.,

судей                                                                               Безбородова Е.А.,

                                                                                         Потаповой Т.Б.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

при участии:

от ФИО2: ФИО3, по письменному заявлению ФИО2,

от конкурсного управляющего ООО «Юкон» ФИО4: ФИО4, решение от 15.07.2014, паспорт РФ,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2018 по делу № А64-5813/2013 (судья Мирзоян И.Н.), по заявлению ФИО2 о признании права собственности на квартиру № 74, расположенную по адресу: 

<

...>/ФИО5, дом 16/4, кадастровый номер 68:29:0210001:8279,  

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма «ЮКОН» (Тамбовская область, Тамбовский район, ул.Промышленная, д.10), ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 по делу № А64-5813/2013 заявление общества с ограниченной  ответственностью фирма «ЮКОН» (далее – ООО фирма «ЮКОН»,  должник) о признании его несостоятельным (банкротом) признано  обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения,  временным управляющим утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014  к процедуре банкротства ООО фирма «ЮКОН» применены положения  параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона  от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО  фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении  него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим  должника утвержден ФИО4

ФИО2 (далее – ФИО2) в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО фирма «ЮКОН» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру № 74, расположенную по адресу: 

<

...>/ФИО5, д.16/4, кадастровый номер 68:29:0210001:8279.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2018  по делу № А64-5813/2013 в удовлетворении заявления ФИО2 было отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его  незаконность и необоснованность, ФИО2  обратился в  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил удовлетворить.

Конкурсный управляющий  ООО фирма «ЮКОН» ФИО4 против удовлетворения апелляционной жалобы не возражал.

Заслушав пояснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены  обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (ред. от 12.03.2014) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного порядка подлежат предъявлению и рассмотрению   требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в  частности,  требование о признании наличия или отсутствия права  собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе  объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4).

Как следует из материалов дела, договор № 1 об участии в долевом строительстве жилого дома между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего (застройщик) и ФИО2 был заключен 25.12.2015.

Пунктом 3.1 договора установлено, что стоимость объекта, указанного в п. 2.1 договора, составляет 1 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 договора сумма, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит перечислению участником долевого строительства в кассу застройщика или на расчетный счет ООО фирма «ЮКОН» в филиале ЗАО АКБ «Экспресс-Волга» в г. Воронеже до 01.03.2016.

Данный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской  области.

30.12.2015 администрацией г. Тамбова выдано разрешение № 68306000-123-2015 на ввод 16-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями физкультурно-оздоровительного центра по адресу: 

<

...>/ФИО5, д.16/4  в эксплуатацию.

Оплата стоимости квартиры произведена ООО «Территория» 26.06.2017 на основании договора займа от 28.06.2017, заключенного с ФИО2 

Факт оплаты подтверждается представленным в материалы дела платежным  поручением от 28.06.2017 № 1337 с назначением платежа «оплата за ФИО2 за участие в долевом строительстве по договору № 1 от 25.12.2015 согл. договору займа б/н от 28.06.2017), а также выпиской движения денежных средств по счету  должника, открытому в АО «Россельхозбанк».

Исходя из вышеизложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по своей правовой природе данный договор от 25.12.2015 между ООО фирма «Юкон»  и ФИО2  является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,  возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

При этом закон не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на  объекты недвижимости у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 разъяснения, содержащиеся в абзаце втором пункта 4 настоящего Постановления, подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455  ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58  Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Между тем, в рассматриваемом случае право собственности должника на спорный объект, не регистрировалось. Спорная квартира передана ФИО2 по акту  приема-передачи от 31.08.2017.

Как установил суд области, ранее  с требованием о включении в реестр требований кредиторов о передаче спорной квартиры  обращалась ФИО6

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.07.2014 по делу № А64-5813/2013 в удовлетворении заявления ФИО6 о  включении требования о передаче жилого помещения однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, в осях А-Ж, общей проектной площадью 39,87 кв.м, в том числе жилой площадью 15 кв.м, в том числе площадь балкона с коэффициентом 0,3 составляет 0,77 кв.м в жилом доме по адресу: 

<

...>/ФИО5, д.16/4, было отказано в связи с отсутствием доказательств внесения 936 945 руб. по договору от 14.04.2011 № 82.

Согласно пояснениям конкурсного управляющего заключение договора долевого  участия с ФИО2 обусловлено решением участников долевого строительства, принятым на собрании кредиторов от 15.10.2014, в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>/ФИО5, д. 16/4 путем привлечения конкурсным управляющим генерального подрядчика ООО «ТамбовСтройГрад» с оплатой его услуг за счет реализации договоров долевого участия на свободные помещения и дополнительного сбора денег участниками строительства.

Распоряжение жилыми помещениями осуществляется по правилам Закона о банкротстве либо путем передачи жилых помещений в собственность участников строительства в порядке статьи 201.11 Закона о банкротстве или путем его реализации с торгов, с распределением вырученных денежных средств от продажи в порядке статьи 201.14 названного закона.

Вместе с тем, учитывая дату ввода дома в эксплуатацию (30.12.2015), дату заключения договора долевого участия с ФИО2 (25.12.2015), платежное  поручение от 28.06.2017 № 1337 с назначением платежа «оплата за ФИО2 за участие в долевом строительстве по договору № 1 от 25.12.2015», суд области пришел к обоснованному выводу о том, что  на дату заключения договора с заявителем спорный объект фактически являлся завершенным строительством. При этом денежные средства, поступившие от ООО «Территория» за ФИО2 на расчетный счет ООО фирма «ЮКОН», были направлены не на расчеты с ООО «ТамбовСтройГрад», а на расчетный счет ООО «Строй Монтаж» в качестве возврата  заемных денежных средств по договору займа б/н от 25.05.2015.

Согласно статье 168 Закона о банкротстве к отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий, а также к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников - юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются все требования кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 111 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника.

В силу пункта 2 статьи 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 названного Закона, которые предусматривают продажу имущества путем проведения торгов.

Исключение из этого правила установлено пунктом 5 статьи 111 Закона о банкротстве, согласно которому без проведения торгов допускается реализация части имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.

Статьей 110 Закона о банкротстве установлено императивное требование, предписывающее осуществлять продажу имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов, прежде всего с целью получения максимально возможной суммы денежных средств от его реализации и, следовательно, для наиболее полного удовлетворения требований его кредиторов. 

Также судом области было принято во внимание, что оплата за квартиру произведена только через полтора года после заключения договора с ФИО2, при этом какие-либо претензии в адрес ФИО2 конкурсным управляющим не заявлялись. 

Доказательств, опровергающих данные  обстоятельства, суду не представлено.

Кроме того, судом области было отмечено, что в рамках других обособленных споров о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность квартир по тому же объекту строительства конкурсным управляющим предъявлялись к участникам строительства требования об установлении обязанности по внесению дополнительных взносов согласно решениям  собрания кредиторов. ФИО2 требований о внесении каких-либо дополнительных взносов не предъявлялось.

Проанализировав собранные по делу доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о согласованности действий конкурсного управляющего и ФИО2, направленных на обход процедур, предусмотренных Законом о банкротстве,  и об отсутствии оснований для удовлетворения  заявления ФИО2  

По мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями  действующего законодательства.

Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов,  которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела  и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по  существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности,  заявитель не привел.

Доводы ФИО2, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на  ошибочном толковании норм материального права и направлены на  переоценку выводов суда при отсутствии к тому правовых оснований, в  связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не  могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и  позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба  не содержит. 

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с  частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции также не выявлено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что с учетом  вышеизложенных обстоятельств определение Арбитражного суда  Тамбовской области от 10.12.2018 по делу № А64-5813/2013  следует  оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2018 по делу № А64-5813/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.   

  Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

 

 Председательствующий судья                                 Г.В. Владимирова

Судьи                                                                           Т.Б. Потапова

 

                                                                                      Е.А. Безбородов