ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

10.07.2020

             Дело № А40-202268/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2020

Полный текст постановления изготовлен 10.07.2020

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Федуловой Л.В., 

при участии в заседании:

от Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ФИО1 Промоушнз Лимитед – ФИО2- доверен. от 03.03.20г.

от Управления Росреестра по Москве – не явился, извещен

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3- доверен. от 25.12.19г. №33-2-1296/19

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу № А40-202268/2019

по заявлению Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ФИО1 Промоушнз Лимитед 

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью ФИО1 Промоушнз Лимитед обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по г. Москве, в лице его регистратора, выражающегося в не осуществлении государственной регистрации ипотеки здания и права аренды земельного участка, возложении на Управление Росреестра по г. Москве обязанности зарегистрировать ипотеку здания и право аренды земельного участка на основании представленных в Управление 11.06.2019 и 08.07.2019 документов.

В ходе рассмотрения дела заявителем представлено заявление об изменении предмета иска, в котором он просит суд признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12); обязать Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать ипотеку здания и право аренды земельного участка на основании представленных в Управление 11.06.2019, 04.07.2019, 23.09.2019 документов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 по делу N А40-202268/19 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу № А40-202268/2019 отменить и принять новый судебный акт, которым отказать заявителю в удовлетворении требований в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, суды не применили нормы права, подлежащие применению – п.1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, суды не учли, что в материалы реестрового дела в нарушение ст. 21 Закона о недвижимости представлен только подлинный экземпляр отчета, кроме того, п.1.2 отчета не соответствует нормам действующего законодательства, суд принял судебный акт о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле – ПАО Сбербанк (залогодержатель), поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью ФИО1 Промоушнз Лимитед доводы жалобы отклонила, просила судебные акты оставить в силе, представила отзыв.

Третье лицо поддержало доводы кассационной жалобы.

Управление, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, 11.06.2019 Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью "ФИО1 Промоушнз Лимитед" на основании договора ипотеки б/н от 06.06.2019, заключенного между Компанией и ПАО Сбербанк, представила в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы на государственную регистрацию ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12; далее - "Здание") (пакет вх. N 77/005/261/2019-4852 от 11.06.2019) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12; далее - "Земельный участок") (пакет вх. N 77/005/261/2019-4850 от 11.06.2019).

25.06.2019 Управление уведомило Компанию о приостановлении осуществления государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019 N 77/005/261/2019-4850, 4852, указав на невозможность государственной регистрации ввиду отсутствия входящего номера Департамента городского имущества города Москвы на письме Компании б/н от 06.06.2019 об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка; отсутствие в договоре ипотеки реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, отсутствие документа, подтверждающего полномочия представителя ПАО Сбербанк ФИО4 на подписание договора ипотеки и кредитного договора от 06.06.2019; отсутствие документов об одобрении крупной сделки.

В целях возобновления государственной регистрации ипотеки Компания письмом от 02.07.2019 представила заинтересованному лицу соответствующие пояснения относительно оснований приостановления государственной регистрации ипотеки, согласно которым, Компания письмом от 06.06.2019 уведомила собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка (DGI-102722/19 от 10.06.2019); залоговая стоимость права аренды земельного участка, определенная по соглашению сторон договора ипотеки, указана на стр. 26 договора. В подтверждение полномочий ФИО4, были представлены нотариально заверенные копии доверенности N СЗБ/205-Д от 23.04.2019 (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице представителя ФИО5 на представителей ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8), доверенности N СЗБ/1089-Д от 19.06.2017 (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице председателя СЗБ ПАО ФИО9 В.А. на представителя ФИО5). В подтверждение одобрения условий договора ипотеки директорами и акционером Компании, представлено письменное решение Совета директоров Компании от 30.05.2019, письменное решение единственного акционера Компании от 30.05.2019.

Кроме того, Компания 04.07.2019 представила в Управление дополнительные документы (пакет вх. N 77/009/014/2019-2696 от 04.07.2019), а именно: нотариально заверенную копию генеральной доверенности N 3-ДГ от 21.02.2017 (выдана ПАО Сбербанк в лице Президента, Председателя Правления ПАО Сбербанк Грефа Г.О. на представителя Вентимилла Алонсо В.А.)., письменное решение Совета директоров Компании от 06.06.2019, письменное решение Единственного акционера Компании от 06.06.2019.

23.09.2019 Компания представила в Управление дополнительное соглашение N 2 от 20.09.2019  к договору ипотеки от 06.06.2019, в котором содержатся реквизиты документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, отчет об оценке N 332-19/Н от 09.09.2019, выполненный АО Управляющая компания "Магистр" (пакет вх. N 77/009/281/2019-5611 от 23.09.2019).

25.09.2019 Управление Росреестра по Москве уведомлением N 77/005/261/2019-4850, 4852 отказало Компании в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12) со ссылкой на то, что заявителем было представлено письмо от 06.06.2019 N б/н об уведомлении Департамента городского имущества города Москвы о передаче в залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, с отметкой Департамента о принятии 10.06.2019 указанного письма, без указания регистрационного номера входящих документов. Вместе с тем, согласно п. 4.3.8 Инструкции работа с незарегистрированными документами не допускается. Таким образом, письмо от 06.06.2019 N б/н о передаче в залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, по мнению Росреестра, не может быть принято к рассмотрению.

Кроме того Управление указало, что в данном случае оценке подлежит право аренды Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ФИО1 ПРОМОУШНЗ ЛИМИТЕД земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, однако п. 1.2 отчета от 09.09.2019 N 332-19/Н об оценке рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства.

Полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

При этом, согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Судами установлено и не оспаривается Управлением, что на представленном заявителем в Управление письме имеется штамп Департамента с указанием даты и подписи.

Суды признали указание Управления на невозможность государственной регистрации ввиду отсутствия входящего номера Департамента городского имущества города Москвы на письме компании б/н от 06.06.2019 об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка неправомерным, поскольку возложение регистрирующим органом на Компанию обязанности по предоставлению регистрационного номера входящего документа непосредственно на письме, которое было предоставлено в Департамент, не соответствует действующему законодательству, так как заявитель не является лицом, ответственным за оформление регистрационных номеров входящих документов в Департамент, не может обязать Департамент проставлять номера непосредственно в момент приема документа, а также не может обязать Департамент осуществить проставление регистрационного номера на уже принятом документе.

Кроме того, суды отметили, что данные, известные заявителю о входящем номере, были сообщены в регистрирующий орган ранее, в письме б/н от 02.07.2019, согласно которому письму от 06.06.2019 Департаментом был присвоен первичный номер DGI-102722/19 от 10.06.2019, который был сообщен по средством CMC, по аналогии с оказанием государственных услуг (постановление Правительства Москвы от 15.11.2011 N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве").

Как верно указали суды, регистрирующий орган в рамках межведомственного взаимодействия не лишен был возможности осуществить запрос о регистрационном номере входящего документа непосредственно в Департамент.

Более того, суды признали необоснованным отказ в государственной регистрации ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка по причине отсутствия в договоре об ипотеке реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22, поскольку ни статья 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ни статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не подлежат применению в рассматриваемом случае, учитывая, что предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22, а право его аренды, в то время как в указанных статьях речь идет именно об оценке земельного участка.

Суды отметили, что Компания представила в Управление дополнительное соглашение N 2 от 20.09.2019 к договору ипотеки от 06.06.2019, в котором в п. 2.2 на стр. 3 содержатся реквизиты документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, а также отчет об оценке N 332-19/Н от 09.09.2019, выполненный АО Управляющая компания "Магистр".

Отклоняя ссылку Управления на отсутствие документа, подтверждающего полномочия представителя ПАО Сбербанк ФИО4 на подписание договора ипотеки и кредитного договора от 06.06.2019, суды исходили из того, что в подтверждение полномочий ФИО4 были представлены нотариально заверенные копии: доверенности N СЗБ/205-Д от 23.04.2019 (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице представителя ФИО5 на представителей ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8), доверенности N СЗБ/1089-Д от 19.06.2017 (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице Председателя СЗБ ПАО ФИО9 В.А. на представителя ФИО5), а также Компания 04.07.2019 представила заинтересованному лицу нотариально заверенную копию генеральной доверенности N 3-ДГ от 21.02.2017 (выдана ПАО Сбербанк в лице Президента, Председателя Правления ПАО Сбербанк Грефа Г.О. на представителя Вентимилла Алонсо В.А.).

Кроме того, суды установили, что в подтверждение одобрения условий договора ипотеки директорами и акционером Компании, заявителем в адрес заинтересованного лица были представлены: письменное решение Совета директоров Компании от 30.05.2019, письменное решение Единственного акционера Компании от 30.05.2019, письменное решение Совета директоров Компании от 06.06.2019, письменное решение Единственного акционера Компании от 06.06.2019.

Суды отметили, что п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявителем соблюден: земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, право аренды которого предоставлено в залог, определен в договоре ипотеки надлежащим образом: указано его наименование, место нахождения, указано достаточное для его идентификации описание.

При этом, суды отметили, что специальная оценка предмета аренды - земельного участка не требуется, поскольку сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а отсутствие в договоре ипотеки реквизитов каких-либо дополнительных документов, подтверждающих произведенную сторонами оценку, не может являться препятствием для государственной регистрации ипотеки.

Учитывая, что отчет об оценке для государственной регистрации предоставлять не требовалось, последний был предоставлен заявителем дополнительно, в добровольном порядке, в виде оригинала-подлинника. Суды пришли к выводу о том, что предоставленный Компанией отчет об оценке N 332-19/Н от 09.09.2019 содержит однозначные выводы относительно произведенной оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, соответствующим ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, при этом, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Таким образом, отказ в регистрации ипотеки земельного участка нарушает основной принцип земельного законодательства: единства судьбы земельного участка и здания (ч. 5 ст. 1 ЗК РФ) и прямое требование абз 2. ст. 69 Закона об ипотеке.

При этом, суды правомерно отметили, что получения согласия арендодателя для ипотеки права аренды земельного участка, собственником которого является заявитель, не требовалось и уведомительный порядок в данном случае является достаточным, что согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку представленные Компанией в Управление документы соответствовали требованиям законодательства и оснований для отказа в государственной регистрации ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка не имелось.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу № А40-202268/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Ю. Дунаева

Судьи:С.В. Краснова

Л.В. Федулова