АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 июня 2019 года

Дело №

А26-9857/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис» Ненилиной И.А. (доверенность от 13.02.2019), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.11.2018 (судья Таратунин Р.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу                              № А26-9857/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис», место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Куйбышева, д. 26, ОГРН 1061001073616, ИНН 1001184024 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Красная ул., д. 31, ОГРН 1041000051784, ИНН 1001048543 (далее – Управление Росреестра), от 10.08.2018 о приостановлении государственной регистрации ипотеки и от 12.11.2018 об отказе в государственной регистрации ипотеки; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию ипотеки по договору от 31.07.2018 № Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Агросоюз», место нахождения: 101000, Москва, Уланский пер., д. 13, стр. 1, ОГРН 1025600001130, ИНН 5610000466 (далее – Банк); Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Карелия, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Герцена, д. 13, ОГРН 1031000016850, ИНН 1001040110 (далее – Министерство). 

Решением от 29.11.2018 обжалуемые решения Управления Росреестра признаны соответствующими Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости); в удовлетворении заявления Общества отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, право аренды земельного участка по договору, возобновленному на неопределенный срок, может быть предметом залога; по истечении указанного в договорах сроков арендатор в силу норм земельного законодательства имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными. В отзыве Управления Росреестра также содержится ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. 

Министерство, ходатайствуя о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, просило оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайств Управления Росреестра и Министерства не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Министерство природных ресурсов Республики Карелия (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.07.2009 № 9457 аренды земельного участка общей площадью 1542 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010133:22, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Крупской, в юго-западной части кадастрового квартала 10:01:0010133, для размещения торгово-административного объекта (строительства торгово-административного здания) сроком действия по 20.07.2014, продленным дополнительным соглашением от 01.07.2014 № 3058 до 18.12.2017. 

Договор аренды и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

Администрация Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.05.2012 № 30492 аренды земельного участка общей площадью 986 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010133:11, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе пересечения улиц Антикайнена и Красной, для организации наземной открытой гостевой стоянки автотранспорта сроком действия по 17.05.2015.

Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.11.2016 № 126/01 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 536 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010126:288, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Крупской, для строительства подземных резервуаров для нужд пожаротушения сроком действия на семь лет с момента подписания договора.

В дальнейшем Банк (залогодержатель) и Общество (залогодатель) заключили договор от 31.07.2018 № Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 ипотеки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288, возникшего на основании указанных выше трех договоров аренды. Согласно пункту 2.1 договора ипотеки он заключен в обеспечение надлежащего исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «СК «Северо-Запад» по договорам о предоставлении кредита от 02.10.2017 № Ю-КЛВ-0002-49/17 и от 31.07.2018     № Ю-КЛВ-0002-54/18.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 01.08.2018 о проведении государственной регистрации ипотеки на основании договора ипотеки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288.

Уведомлением от 10.08.2018 № MFC-0122/2018-29925 Управление Росреестра сообщило о приостановлении до 09.11.2018 государственной регистрации ипотеки на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости, поскольку сроки аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 по договорам от 30.07.2009 № 9457 и от 28.05.2012 № 30492 соответственно истекли, в связи с чем арендатор не вправе передавать арендные права в залог.

Уведомлением от 12.11.2018 № MFC-0122/2018-29925 регистрирующий орган сообщил Обществу об отказе в государственной регистрации ипотеки в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, послуживших основанием для такого приостановления. 

Общество, считая указанные решения Управления Росреестра незаконными, поскольку договоры аренды от 28.05.2012 № 30492 и от 30.07.2009 № 9457 не прекращены и возобновлены на неопределенный срок, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Законом о регистрации недвижимости. 

Основания государственной регистрации прав установлены статьей 14 данного Закона, основания для ее приостановления – статьей 26 Закона. Согласно статье 27 этого Закона в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 упомянутого Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предметом ипотеки могут быть права арендатора по договору аренды недвижимого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Исходя из положений пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя, а при аренде на срок более чем пять лет – без такого согласия при условии уведомления арендодателя. 

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на момент заключения договора ипотеки от 31.07.2018 указанный в договорах от 30.07.2009 № 9457 и от 28.05.2012 № 30492 срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 истек. При этом срок возврата кредита установлен не позднее 23.07.2019. 

Суды, проанализировав в совокупности приведенные выше положения законодательства, а также общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и специальные нормы земельного законодательства об аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, правомерно пришли к выводу, что в ипотеку могут быть переданы только права аренды земельных участков с определенным сроком действия.

Поскольку предметом ипотеки в данном случае являлись права Общества на аренду трех земельных участков по трем договорам, срок действия двух из которых к моменту заключения договора ипотеки истек, судебные инстанции обоснованно посчитали оспариваемые решения регистрирующего органа законными и отказали в удовлетворении требований Общества.

Довод Общества о том, что истечение указанного в договоре срока аренды не влечет прекращения этого договора, действие которого в отсутствие возражений арендодателя возобновляется на неопределенный срок, подлежит отклонению, поскольку с учетом изложенного выше предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка по договору аренды с определенным сроком действия.

Ссылка Общества на возведение на земельном участке торгово-административного здания и возникновение у Общества соответствующих прав на земельный участок также несостоятельна, поскольку предметом ипотеки может быть только оформленное надлежащим образом, а не потенциально существующее право аренды земельного участка.     

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

При подаче кассационной жалобы Общество уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46, заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по платежному поручению от 26.03.2019 № 315.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А26-9857/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис»,  место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Куйбышева, д. 26, ОГРН 1061001073616, ИНН 1001184024, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина