Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                            Дело № А21-8278/2022

 « 14 » декабря  2022 года

Резолютивная часть решения оглашена « 08 » декабря 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме  « 14 » декабря 2022 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Знаменский композитный завод»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Старая мельница плюс» и Обществу с ограниченной ответственностью «ЗКЗ»

о расторжении договора аренды, расторжении соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора и обязании обеспечить доступ на земельный участок для демонтажа производственного здания

 

при участии в судебном заседании:  согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Знаменский композитный завод» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238220, Калининградская область, Гвардейский район, пос. Калинково, здание № 22 «в» (далее – ООО «Знаменский композитный завод», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Старая мельница плюс» (ОГРН  

<

***>, место нахождения: 238200, 

<

...>) (далее – ООО «старая мельница плюс») и Обществу с ограниченной ответственностью «ЗКЗ» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238200, 

<

...>, кабинет 1) (далее – ООО «ЗКЗ»):

- о расторжении договора аренды производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 39:02:020018:122 и земельного участка по этому же адресу с кадастровым номером 39:02:020018:487 от 15.10.2019, заключенного между ООО «Знаменский композитный завод» и ООО «Старая мельница плюс»;

- о расторжении соглашения от 17.11.2020 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.10.2019, заключенного между ООО «Знаменский композитный завод» и ООО «ЗКЗ», земельного участка с кадастровым номером 39:02:020018:487 и производственного здания площадью 1097 кв.м. с кадастровым номером 39:02:020018:122.

Кроме этого, истец просил суд обязать ответчиков в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда предоставить доступ представителям истца на земельный участок с кадастровым номером 39:02:020018:487 с соответствующей техникой для демонтажа производственного здания площадью 790 кв.м., принадлежащего истцу, расположенного на указанном земельном участке и железобетонного фундамента под ним.

В судебном заседании представители ООО «Знаменский композитный завод» поддержал исковые требования.

Представители ООО «ЗКЗ» возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для расторжения спорных сделок.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 15 октября 2019 года между ООО «Знаменский композитный завод» (арендатор) и ООО «Старая мельница плюс» (арендодатель) заключен договор аренды производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 39:02:020018:122 и земельного участка по этому же адресу с кадастровым номером 39:02:020018:487 (далее – договор аренды).

Арендатор в 2020 году на указанном земельном участке возвел производственное здание площадью 790 кв.м., которое поставлено на балансовый учет ООО «Знаменский композитный завод» 31.07.2020.

17 ноября 2020 года между  ООО «Знаменский композитный завод» (цедент) и ООО «ЗКЗ» (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды (далее – соглашение от 17.11.2020), согласно которому цессионарий принял права арендатора в отношении производственного здания с кадастровым номером 39:02:020018:122 и земельного участка с кадастровым номером 39:02:020018:487.

В пункте 1.5  соглашения от 17.11.2020  стороны определили, что на момент подписания  соглашения в границах арендованного земельного участка без соответствующего разрешения на строительство построен (смонтирован) объект вспомогательного назначения – нежилое здание (склад), общей площадью 700 кв.м.(+/-). Одновременно с передачей прав и обязанностей арендатора, цедент передает, а цессионарий принимает на период аренды право пользования вышеуказанным нежилым зданием. Цессионарий осведомлен, что согласно условиям договора аренды  (пункт 1.3) после прекращения срока действия договора аренды вышеуказанное здание, без какой-либо компенсации со стороны арендодателя, сохраняется в собственности арендодателя.

17.11.2020 между ООО «Старая мельница плюс» и ООО «Знаменский композитный завод» заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.10.2019 которым дополнен пункт 1.3 договора аренды в следующей редакции: 1.3. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного здания, выполненные с согласия арендодателя, а также объекты капитального и некапитального строительства, построенные (смонтированные) арендатором без получения разрешения на строительство в границах арендованного земельного участка в период аренды, после прекращения действия договора аренды сохраняются в собственности арендодателя без компенсации их стоимости арендатору».

Основанием подачи настоящего иска послужили результаты проверки Прокуратуры Гвардейского района Калининградской области (далее – Прокуратура) соблюдения ООО «Знаменский композитный завод» требований градостроительного законодательства, в результате которой установлено, что на спорном земельном участке расположено производственное здание площадью 790 кв.м., которое построено на железобетонном фундаменте, с заглублением и прочно связано с земельным участком, а его конструктивные характеристики не позволяют осуществить его перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений, что в силу требований статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет отнести его к объекту капитального строительства.

Кроме этого, проверкой выявлены  ограничения на земельном участке с кадастровым номером 39:02:020018:487, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также распоряжением Невско-Ладожского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 03.09.2019 № 72 «Об утверждении местоположеения границ зон затопления в отношении территорий, прилегающих к реке Лава в границах поселка сельского типа Знаменск Калининградской области». К установленным ограничениям относится в соответствии с требованиями статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации запрет на строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких объектов от затопления, подтопления.

По результатам проверки Прокуратурой вынесено представление от 08.02.2022 в адрес ООО «Знаменский композитный завод» о принятии конкретных мер по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих.

ООО «Знаменский композитный завод», указывая на то, что как собственник производственного здания площадью 790 кв.м. несет права и обязанности указанного имущества, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с настоящими требованиями.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования  не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 ГК РФ).

В статье 620 ГК РФ установлены случаи расторжения договора по требованию арендатора, в том числе: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, прекратить действие обязательства, которое стало невыгодно исполнять, можно различными способами в зависимости от отношений с партнером и сложившейся ситуации. 

Между тем, для расторжения договора по решению суда нужно доказать существенное нарушение договора контрагентом или существенное изменение обстоятельств (пункт 2 статьи 450, пункт 1  статьи 451, статьи 619, 620 ГК РФ).

Однако, таких доказательств истцом не представлено.

В ходе судебного разбирательства, истец заявил о фальсификации дополнительное соглашение от 17.11.2020 к договору аренды, ссылаясь на то, что соглашение генеральным директором ООО «Знаменский композитный завод» не подписывалось, а оттиск печати (с эмблемой) не соответствует оттиску печати истца (с наименованием – ООО «Знаменский композитный завод»).

При проверке обоснованности заявления о фальсификации, судом был опрошен генеральный директор ООО «Знаменский композитный завод» ФИО2, который отрицал подписание дополнительного соглашения к договору аренды с проставление оттиска печати (с эмблемой). 

Между тем, ответчиком представлено аналогичное дополнительное соглашение к договору аренды, с подписью генерального директора ООО «Знаменский композитный завод» с проставлением иного оттиска печати (с наименованием – ООО «Знаменский композитный завод»). Генеральный директор факт проставления подписи и оттиска печати на указанном дополнительном соглашении пояснить не смог.

В связи с чем, судом был объявлен перерыв для ознакомления директора с представленным документов.

После перерыва, представитель истца заявил о том, что спорное соглашение от 17.11.2020 не зарегистрировано в установленном порядке, как то предусмотрено в пункте 4.

Однако, ООО «ЗКЗ» представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.12.2022 в отношении здания с кадастровым номером 39:02:020018:122, из которой следует, что спорное соглашение к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке, не возражало против исключения из числа доказательств дополнительного соглашения (с печатью эмблемой).

В связи с чем в соответствии пунктом 2 части 1 статьи 161 АПК РФ дополнительное соглашение к договору (с печатью эмблемой) исключено судом из числа доказательств.

О фальсификации дополнительного соглашения от 17.11.2020, подписанного генеральным директором ООО «Знаменский композитный завод» ФИО2 с проставлением оттиска печати с наименованием – ООО «Знаменский композитный завод», истцом не заявлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что подписание истцом соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды и подписание дополнительного соглашения к договору аренды, зарегистрированного в установленном порядке, ООО «Знаменский композитный завод» выбыл из правоотношений, связанных как с арендованным имуществом (земельным участком и нежилым зданием), так и в отношении возведенного в период аренды нежилого здания.

При обращении с рассматриваемым иском, ООО «Знаменский композитный завод» необосновал нарушение его прав ответчиками, и не указал суду как будут восстановлены права истца, в случае удовлетворения иска.

На основании статей 421 и 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленными законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Поскольку предписание Прокуратуры не относится ни к законам, ни к иным правовым актам, устанавливающим обязательные для сторон договора аренды и соглашению об уступке прав и обязанностей к договору правила, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения указанных сделок.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья              С.Ю. Любимова