ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-32478/2022

31 мая 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н., 

при участии в заседании:

от истцов:

от ИП ФИО1: ФИО2, доверенность от 03.04.2023; ФИО3, доверенность от 20.01.2023;

от ИП ФИО4: ФИО2, доверенность от 03.04.2023; ФИО3, доверенность от 20.01.2023;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 09.11.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023

по делу по иску ИП ФИО1, ИП ФИО4

к Администрации городского округа Балашиха

третьи лица: КУИ Администрации городского округа Балашиха, Минмособлимущество

об обязании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – ответчик) с требованиями с учетом уточнения, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ: внести изменения в договор аренды земельного участка №1052 от 21.02.2003, а именно дополнить его пунктами следующего содержания: « п. 2.5 В случае наличия установленных законом ограничений на выкуп земельного участка (земельные участки, ограниченные в обороте), п.2.4 договора применению не подлежит, а арендная плата по договору определяется с учетом принципа (№ 7), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, а именно принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 2.6 с учетом наличия оснований, предусмотренных п. 2.5 размер арендной платы за земельный участок составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется с момента введения и до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 2.7. Условия п. 2.6. распространяют свое действие на отношение сторон начиная с 01.01.2020 г.».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023 решение Арбитражного суда Московской области от 09.11.2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, Администрацией городского округа Балашиха Московской области подана кассационная жалоба на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела. 

Представители истцов возражали против удовлетворения кассационной жалобы. Отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

Ответчик, третьи лица своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителей истцов, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами между Администрацией Балашихинского района и ООО «Ситиавтосервис» заключен договор аренды земельного участка № 1052 от 21.02.2003, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> км автодороги «Волга-1», общей площадью 2,25 га, из земель поселений, для строительства торгового цента.

14 ноября 2013 года между ООО «Оптима» и ФИО1, ФИО4 заключен договор № 04/11/13 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатор передает новым арендаторам, а новые арендаторы принимают на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №1052 от 10.02.2004, первоначально заключенному между администрацией городского округа Балашиха и ООО «Ситиавтосервис» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги «Волга», общей площадью 2,25га, входящего в состав земель населенных пунктов, кадастровый номер 50:15:010207:4, предоставленного проектирования и строительства торгового центра.

ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение на строительство № 34 от 31.07.2003 на строительство торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги М7 «Волга» на основании постановления Главы Балашихинского района от 23.01.2003 № 51, протокола комиссии по градостроительному регулированию Балашихинского района от 21.01.2003 № 01, согласованного проекта организации строительства и эскизного проекта, выполненного ЗАО «Пищепроект-2», правоустанавливающего документа на земельный участок - договор аренды земельного участка № 1052 от 21.02.2003.

24 декабря 2003 года ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 54-08-03 по объекту строительства - торговый комплекс, находящегося по адресу: г. Балашиха, 24км, автодороги М-7 «Волга-1».

ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение № 34/1 от 09.08.2004 на строительство торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги «Волга».

ООО «Ситиавтосервис» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50315000-25 от 10.02.2012 нежилого помещения № 001 (Лит. Б), расположенного по адресу: 

<

...>, обща площадь по проекту - 9671 кв. м, фактически 9077,1 кв. м.

ООО «Ситиавтосервис» получен акт о приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта - торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги М7 «Волга».

ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение на строительство №RU50315000-0027/2007 на пристройку к гипермаркету «МаксСити» (реконструкция) площадью 3423,7 кв. м.

ООО «Ситиавтосервис» 10.02.2012 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50315000-26 нежилого помещения № 002 (Лит Б;Б1) общая площадь - 3423,7 кв. м, фактически - 3424,8 кв. м.

На основании договора купли-продажи от 14.11.2013 № 03/11/13 ФИО4 и ФИО1 выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.11.2013 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3424,8 кв. м, этаж 1,2, адрес: 

<

...>, вид права: общая долевая собственность, доля вправе 1/2 у каждого.

На основании договора купли-продажи от 14.11.2013 № 03/11/13 ФИО4 и ФИО1 выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.11.2013 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 9077,1 кв. м, этаж 1,2, адрес: 

<

...>, вид права: общая долевая собственность, доля вправе 1/2 у каждого.

Из кадастрового паспорта здания с кадастровым номером 50:15:00000005698 следует, что нежилое здание - торговый центр состоит из помещений с кадастровыми номерами 50:15:0000000:61083, 50:15:0000000:129515.

Данные нежилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010207:4, который является предметом договора аренды земельного участка, площадью 22500+/-53 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения торгового центра, расположенный по адресу: 

<

...>.

Данные обстоятельства также установлены в рамках арбитражных дел №№А41-54650/21 и А41-25153/22.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010207:4 находится в аренде у ФИО4 и ФИО1 на основании договора аренды от 21.02.2003 № 1052, договора аренды № 1052 от 10.02.2004, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.12.2012, от 21.01.2013, от 31.10.2013, от 14.11.2013.

Истцами в материалы дела представлен договор аренды № 1052 от 21.02.2003 земельного участка по адресу: г. Балашиха 25-й км автодороги «Волга-1» общей площадью 2,25 га, договор аренды земельного участка от 10.02.2004 № 1052 (продление) в отношении земельного участка по адресу 

<

...>-й км автодороги «Волга» (правая сторона) общей площадью 2,25 га с кадастровым номером 50:15:0010207:4, для проектирования и строительства торгового центра, договор № 04/11/13 от 14.11.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010207:4, из которых следует, что истцы являются правопреемниками прав и обязанностей арендаторов по договору аренды № 1052 от 21.02.2003 (с учетом продления аренды договором № 1052 от 10.02.2004) земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010207:4.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 по делу № А41-54650/2021 с Администрация городского округа Балашиха Московской области в пользу ИП ФИО1 взыскана переплата по арендной плате за 2018 по договору аренды земельного участка №1052 от 21.02.2003 в размере 3 320 398,01 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 28 102,00 руб., в пользу ИП ФИО4 взыскана переплата по арендной плате за 2018 по договору аренды земельного участка №1052 от 21.02.2003 в размере 3 320 398,01 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 28 102,00 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2022 по делу №А41-25153/2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022, с Администрации городского округа Балашиха Московской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы 4 289 287, 34 рубля неосновательного обогащения, 32 946,5 рублей расходов по оплате государственной пошлины, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 взысканы 4 289 287, 34 рубля неосновательного обогащения, 32 946, 5 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Суды установили, что в договоре неверно определен порядок расчета арендной платы, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне перечисленных истцом арендных платежей.

В рамках настоящего дела истцы обратились в суд с иском о внесении изменений в договор аренды № 1052 от 21.02.2003.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 12, 422, пункта 1 статьи 424, пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что имеется неопределенность в договоре аренды в части условий о расчете арендной платы, несоответствие предусмотренного в договоре расчета арендной платы нормам действующего законодательства, посчитали необходимым привести договор в соответствие с нормами путем внесения в договор соответствующих изменений, признав обоснованными доводы истцов о том, что подлежит применению при расчете арендной платы принцип №7, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Судами отклонены доводы ответчика и третьего лица о том, что в данном случае порядок расчета арендной платы за земельный участок регулируется нормами закона, а не условиями договора, а истцы вправе самостоятельно рассчитывать размер арендной платы и вносить ее без внесения соответствующих изменений в договор.

Судами также отклонены доводы ответчика о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента отказа КУИ Администрации го Балашиха от 10.01.2017 №63/2 в предоставлении истцам в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010207:4, поскольку в рамках настоящего спора истцами не обжалуется отказ от 10.01.2017, при этом с предложением внести соответствующие изменения в договор аренды истцы обратились к ответчику в 2021 году, во внесении изменений комитетом отказано 14 октября 2021 года, в связи с чем, вопреки доводам, истцами не пропущен срок исковой давности по требованию о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А41-54650/21 и А41-25153/22 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010207:4 ограничен в обороте, а именно частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-7 «Волга» на основании постановления Правительства Московской области от 25.03.2016 №230/8 «Об утверждении схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области № 23/96-03.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – также постановление № 582).

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №АКПИ18-667 указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, вышеуказанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Таким образом, как установлено судами, в настоящем случае условие об исчислении арендной платы, установленное договорами аренды земельных участков противоречит действующему законодательству Российской Федерации, а именно положениям статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, Постановления Правительства РФ № 582 (в редакции постановления № 531), поскольку земельный участок ограничен в обороте.

В соответствии пп. «г», п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с решением Совета Депутатов городского округа Балашиха МО от 10.06 2015 г. № 02/03 (в соответствующей редакции) «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», налоговая ставка установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Исходя из вышеуказанных норм, как обоснованно указано судами, по спорному договору подлежит применению при расчете арендной платы принцип №7, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

При этом доводы ответчика об отсутствии необходимости изменения договора, поскольку арендная плата установлена нормативно, обоснованно признаны несостоятельными, поскольку данное обстоятельство не препятствует арендатору требовать указания в договоре аренды правильного размера арендной платы.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального и процессуального права применены правильно. 

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.11.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023 по делу № А41-32478/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

 

Председательствующий – судья                                                  Е.Ю. Филина

 

Судьи:                                                                                                   В.В. Кобылянский 

 

       Н.Н. Кольцова