/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11253/2017

г. Краснодар

06 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2018  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Компания "Форум"» (ИНН 2320099338, ОГРН 1022302958370) – Лотниковой Н.П. (доверенность от 11.01.2018), после перерыва – Волковой В.В. (доверенность от 11.01.2018), в отсутствие представителей ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу № А32-11253/2017 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Мисник Н.Н.), установил следующее.

ООО «Компания "Форум"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), администрации города Сочи (далее – администрация) об обязании внести изменения в договор аренды от 19.08.2014 № 4900009555, изложив его в следующей редакции: «срок действия настоящего договора устанавливается три года с момента освобождения земельного участка от объектов мелкорозничной торговли (услуг) на основании решений Арбитражного суда Краснодарского края по делам№ А32-4401/2016, А32-3774/2016, А32-4403/2016, но не более чем до 16.01.2020».

Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением администрацией обязанности по передаче земельного участка, выступающего объектом аренды, свободным от прав третьих лиц, что повлекло невозможность его своевременного освоения.

Решением от 31.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенное обществом изменение носит неопределенный характер, не позволяет определить конкретные обстоятельства сторон договора аренды. При заключении договора аренды от 19.08.2014 № 4900009555 истец был осведомлен об обременении земельного участка до 31.12.2014, однако, не проявил должной степени заботливости и осмотрительности. Администрация не может считаться надлежащим ответчиком в настоящем споре, поскольку не является стороной рассматриваемого договора аренды.

Постановлением апелляционного суда от 02.11.2017 решение от 31.07.2017 отменено. В договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) от 19.08.2014 № 4900009555 внесены изменения; пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 16.01.2020 года». Апелляционный суд исходил из того, что администрация не предприняла разумных и своевременных мер для предотвращения нарушения принадлежащего истцу права пользования спорным земельным участком в предусмотренных договором целях, получая при этом арендную плату. При заключении договора арендодатель допустил существенное нарушение, которое повлекло такой ущерб, что арендатор в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении. Арендодатель не исполнил встречную обязанность по договору аренды, заключающуюся не только в передаче земельного участка, но и нечинении препятствий обществу в реализации права пользования данным участком.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят апелляционное постановление от 02.11.2017 отменить, оставить в силе судебное решение от 31.07.2017, указав в обоснование своих доводов, что требования истца о внесение изменений в договор носит неопределенный характер (под условием), не позволяющий определить конкретные обязательства, как для арендатора, так и для арендодателя. При заключении договора аренды от 19.08.2014 № 4900009555 истец был осведомлен об обременении земельного участка до 31.12.2014. Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены последним во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Общество не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий. Наличие некапитальных строений не препятствовало арендатору принять меры по подготовке к строительству (разработка проекта, получение разрешительной документации).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить апелляционное постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, указав на отсутствие доказательств осведомленности при заключении договора аренды от 19.08.2014 № 4900009555 о наличии обременения земельного участка некапитальными строениями, в отношении которых до 31.12.2014 действовали срочные договоры с третьими лицами. Согласно пункту 4.2.1 договора от 19.08.2014 № 4900009555 арендодатель принял на себя обязательство по передаче участка свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором. Согласно письму ООО «Базис групп» от 02.02.2016 № 16020201 обществу отказано в проведении работ по проектированию и строительству торгового центра и выполнении инженерно-геологических изысканий по основанию нахождения на спорном участке торговых павильонов. Исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делам № А32-4401/2016, А32-3774/2016, А32-4403/2016 об освобождении участка от временных торговых павильонов, принадлежащих третьим лицам, является событием, которое должно неизбежно наступить. В соответствии с пунктом 3.1 рассматриваемого договора срок его действия распространен на правоотношения сторон с 16.01.2014 по 16.01.2017, то есть на три года. Общество просит установить срок аренды до 16.01.2020, то есть на следующие три года, что свидетельствует об определенности условий для сторон.

В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах кассационной жалобы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 23.01.2018 объявлялся перерыв до 30.01.2018 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление от 02.11.2017 подлежит отмене, решение от 31.07.2017 – оставлению в силе с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу 24.08.2009 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2009 по делу № А32-8366/2009 признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в нерассмотрении заявления общества от 25.04.2007 о предварительном согласовании места размещения объекта. На администрацию возложена обязанность по принятию решения об утверждении обществу акта о выборе земельного участка, информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства торгового центра, а также принятии решения о предоставлении обществу земельного участка в аренду. Постановлением администрации от 30.06.2010 № 797 утверждены материалы предварительного согласования места размещения объекта. В номере газеты «Новости-Сочи» от 07.07.2010 № 97 (1371) опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении исходного земельного участка для размещения торгового центра. Действующий на основании постановления главы города Сочи от 27.05.2009 № 179 «О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи» глава администрации Хостинского района издал распоряжение от 29.08.2011 № 720-р о предоставлении земельного участка площадью 1528 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:61 обществу в аренду на три года для строительства торгового центра.

На основании постановления администрации от 07.10.2011 № 2012 «О предоставлении Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в аренду земельного участка для строительства олимпийского объекта федерального значения "Распределительная городская электрическая сеть (проектные и изыскательские работы, реконструкция и строительство)"» исходный земельный участок разделен на два земельных участка, один из которых площадью 12 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1053 предоставлен корпорации.

Распоряжением главы администрации Хостинского района 16.01.2014 № 12-р в распоряжение от 29.08.2011 № 720-р внесены изменения, согласно которым исходный земельный участок заменен на земельный участок, испрашиваемый обществом.

19 августа 2014 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4900009555 (в редакции дополнительного соглашения от 22.09.2015) аренды земельного участка площадью 1517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Лесная. Участок предоставлен арендатору для строительства торгового центра (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 16.01.2017 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2014 (т. 1, л. д. 13 – 20).

После заключения договора общество установило, что часть земельного участка занята торговыми объектами, возведенными самовольно третьими лицами. По искам администрации решениями Арбитражного суда Краснодарского края предприниматели Яковлева З.В. (дело № А32-4401/2016), Пуделко С.А. (дело № А32-3774/2016), ООО «Гранж» (дело № А32-4403/2016) присуждены к сносу торговых объектов. Указанные судебные акты не исполнены.

29 декабря 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды от 19.08.2014 № 4900009555, изложив его в следующей редакции: «срок действия настоящего договора устанавливается три года с момента освобождения земельного участка от объектов мелкорозничной торговли (услуг) на основании решений Арбитражного суда Краснодарского края по делам № А32-4401/2016, № А32-3774/2016, № А32-4403/2016, но не более чем до 16.01.2020» (т. 1, л. д. 63 – 65).

25 января 2017 года департамент письмом № 1436/005-16 отказал обществу во внесении названных изменений в связи с истечением срока действия договора аренды (т. 1, л. д. 67, 68).

Невыполнение арендодателем обязанности по предоставлению обществу в аренду земельного участка свободным от прав третьих лиц послужило основанием обращения последнего с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований по иску, пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды истец был осведомлен об обременении спорного земельного участка объектами, принадлежащим третьим лицам, не проявив должной степени осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий. Наличие некапитальных строений не препятствовало арендатору принять меры по подготовке к строительству.

Руководствуясь статьями 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса, разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», апелляционный суд отменил решение и удовлетворил иск.

В силу статей 606, 611 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд указал, что при заключении договора арендодатель допустил существенное нарушение договора, которое повлекло такой ущерб, что арендатор в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора; администрация не исполнила встречную обязанность, лишив общество возможности реализовать свое право на осуществление капитального строительства торгового центра. Апелляционный суд сделал вывод о наличии правовых оснований для внесения изменений в спорный договор, исходя из предельного (десятилетнего) срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства (часть 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), принятия администрацией арендной платы, вносимой обществом за пользование земельным участком, а также отсутствия требований арендодателя о возврате объекта аренды.

Кассационная коллегия полагает, что судебный акт апелляционного суда состоялся без учета следующего.

Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены юридическим лицам в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков осуществляется по определенной процедуре на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован статьями 30 – 32 Земельного кодекса.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя следующие действия: выбор земельного участка; проведение работ по его формированию; постановку данного земельного участка на государственный кадастровый учет по правилам статьи 70 Земельного кодекса; принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.

Из системного толкования статей 30 – 32 Земельного кодекса следует, что земельный участок, который заинтересованное лицо просит выбрать ему для строительства какого-либо объекта, должен быть свободен от строений (сооружений) и прав третьих лиц.

По делу установлено, не оспаривается обществом, что испрашиваемый земельный участок на момент заключения договора свободным не был (дела № А32-4401/2016, № А32-3774/2016, № А32-4403/2016). Доказательства исполнения названных судебных актов отсутствуют, то есть спорный земельный участок не свободен по настоящее время.

Более того, в рамках дела № А32-45999/2016 (с участием тех же лиц) по заявлению общества к администрации и департаменту о признании незаконными действий, выразившихся в возврате заявления о предоставлении муниципальной услуги, понуждении администрации к принятию решения о предоставлении земельного участка площадью 1517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Лесная, обществу в аренду, а департамента – к подготовке и направлению заявителю соответствующего проекта договора аренды с предложением о его заключении, суды трех инстанций заключили, что на данном земельном участке не выявлен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности обществу, которое не обладает правом на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Неисполнение администрацией обязанности по предоставлению в аренду земельного участка, свободного от прав третьих лиц, повлекшее невозможность строительства, не предусмотрено законодателем как основание для предоставления земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. Данный судебный акт имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора (статья 69 Кодекса).

По итогам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить одно из ранее принятых решений. Поскольку суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, постановление от 02.11.2017 следует отменить, решение от 31.07.2017 суда первой инстанции – оставить в силе. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу № А32-11253/2017 отменить. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 по делу № А32-11253/2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     И.В. Сидорова

Судьи                                                                                                                   В.Е. Епифанов

                                                                                                                              Н.С. Мазурова