Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2138/20197

город Псков

27 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 21 ноября 2019 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи  Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областям (адрес: 173004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания»  (адрес: 180000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 244685 руб. 86 коп.,        

при участии в судебном заседании:            от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 14.02.2019 №51; 

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 02.10.2018 №47,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областям (далее – истец, Управление) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 244685 руб. 86 коп., в том числе: 199547 руб. 88 коп. основной задолженности по договору аренды земельного участка от 26.07.2005 №250; 45137 руб. 98 коп. процентов. 

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Администрацией г. Пскова и Обществом  26.06.2005 заключен договор №250 аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:01 03 28:22, площадью 6987 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, под памятник архитектуры федерального значения «Двор Подзноева» сроком до 01.09.2048. Соглашением № 1 от 01.03.2007 Администрация г. Пскова уступила Российской Федерации права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.02.2007 № 60АЖ287847 (л.д. 25 т.1).

Пунктом 2.1 установлен годовой размер арендной платы в сумме 131495 руб. 34 коп. за земельный участок. Размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем: в случае изменения действующего порядка исчисления арендной платы; путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чащу одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы; в случае проведения оценки годового размера арендной платы за пользование участком; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. В этих случаях исчисление направляемого арендодателем письменного уведомления (в редакции Соглашения №1 от 01.03.2007 к договору). В соответствии с пунктом 2.2 договора в редакции соглашения №1 от 01.03.2007 арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в приложении №1 данного соглашения суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 15 ноября текущего года и подлежит перечислению в федеральный бюджет в федеральный бюджет.

Договор аренды земельного участка от 26.07.2005 №250 и Соглашение №1 от 01.03.2007 к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 26.11.2014 по делу №А52-1391/2014 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области обязано образовать земельные участки кадастровый номер 60:27:0010328:228 площадью 3720 кв. м., кадастровый номер 60:27:0010328:230 площадью 161 кв. м., кадастровый номер 60:27:0010328:231 площадью 1202 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010328:232 площадью 665 кв. м, кадастровый номер 60:27:0010328:2229 площадью 1239 кв. м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010328:22, расположенного по адресу: 

<

...> для целей выкупа Обществом образованных земельных участков.

Регистрация права собственности Общества на образованные участки КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232 произведена 08.12.2016.

Согласно приказу Росимущества от 19.12.2016 №465 "О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом" Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области реорганизовано в форме присоединения к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области, с переименованием последнего  в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областям.

Обществом обязательства по оплате арендных платежей исполнены частично, в связи с чем, образовалась задолженность, согласно расчету истца, за период с 06.03.2015 по 31.12.2015, с 01.01.2017 по 31.12.2018 в сумме 199547 руб. 88 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для начисления ответчику процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период 12.04.2016 по 05.04.2019 в сумме 45137 руб. 98 коп. и направления ответчику претензии от 05.04.2019 №2415, которая последним не исполнена.

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения с настоящим иском.

Ответчик, требование не признал, ссылаясь на неправомерное исчисление Управлением размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 05.03.2015, поскольку истцом неправомерно применен к исчислению арендной платы отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка с КН 60:27:01 03 28:22 от 26.11.2014 № 066 01 01973/12, что явилось основанием для образования недоимки за период с 06.03.2015 по 31.12.2015, за период с 01.01.2017 по 31.12.2018, а также неправомерное применение пункта 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" для исчисления арендной платы за 2017, 2018 годы.

Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Из материалов дела следует, что сторонами заключен договор аренды от 26.06.2005 №250 земельного участка с КН 60:27:010328:22, являющегося собственностью Российской Федерации. Названный земельный участок впоследствии разделен на земельные участи с КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232, 60:27:0010328:229, что следует из кадастровых паспортов. В данном случае раздел земельного участка был обусловлен намерением Общества выкупить ту его часть, на которой расположены находящиеся в собственности арендатора объекты недвижимости. Названные участки были поставлены на временный кадастровый учет для целей дальнейшего их выкупа ответчиком. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости.

Право собственности ответчика на земельные участки с КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232 зарегистрировано 08.12.2016, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющими государственную регистрацию (л.д. 121-124 т.1).

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из положений статей 11.2, 11.4, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, суд приходит к выводу о том, что сам по себе раздел изначального земельного участка не свидетельствует о прекращении действия договора от 26.06.2005 №250 и обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, правовое основание и режим использования Обществом арендуемого земельного участка после его раздела и до переоформления правоотношений сторон путем заключения договора купли-продажи не изменились. При этом, в данном случае, право собственности перешло к Обществу в отношении земельных участков с КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232, тогда как образованный, в результате раздела первоначального арендованного участка с КН 60:27:010328:22, земельный участок с КН 60:27:0010328:229 остался в собственности Российской Федерации и на основании вышеуказанных норм права правовое основание и режим его использования остались прежними.

В связи с чем, арендная плата подлежит внесению Обществом в соответствии с ранее заключенным договором аренды и в силу разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", за земельный участок с КН 60:27:010328:22 до даты государственной регистрации за ответчиком права собственности на земельные участки с КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232 и за земельный участок с КН 60:27:0010328:229 за предъявленный Управлением период в настоящем деле.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила N 582).

Земельный участок с КН60:27:010328:22 и выделенный из него с КН60:27:0010328:229 являются собственностью Российской Федерации, в связи с чем в данном случае, размер арендной платы по упомянутому договору должен быть определен на основании Правил №582, пунктом 2 которого предусмотрено несколько способов определения арендной платы, в том числе на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что имеет место в настоящем случае.

Согласно пункту 10 Правил N 582, в редакции на дату изменения размера арендной платы, произведенной арендодателем в 2015 году, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что право собственности ответчика на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с КН 60:27:010328:22 зарегистрировано 08.12.2016. Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 05.03.2015 исчислен ответчику исходя из положений пункта 6 Правил №582 на основании рыночной стоимости земельного участка КН 60:27:010328:22, установленной на основании отчета  по состоянию на 26.11.2014 № 066 01 01973/12, в котором рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 28600000 руб. В данном случае размер арендной платы составил 2359500 руб. в год, исходя из А=С?Р, где: А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за  6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р (8,25%) – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Уведомлением от 17.04.2015 №2122-ЛВ/02 Общество извещено об изменении размера арендной платы.

Письмом от 29.06.2015 №142 ответчик выразил несогласие с таким размером, поскольку полагает, что не подлежит применению рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании вышеназванного отчета, так как на дату составления отчета земельный участок с КН 60:27:010328:22 был разделен на земельные участки с КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232, 60:27:0010328:229, в связи с чем, не существовал как объект оценки. По указанным причинам ответчик оплачивал арендную плату в прежнем размере, установленном на 2014 год.

Между тем, исходя из разъяснений, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Стороны о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с условиями Постановления №582, не заявили.

Оценив отчет № 066 01 01973/12 с позиции статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает его относимым и допустимым доказательством по делу, не опровергнутым другими доказательствами. Представленный истцом отчет выполнен специалистом в соответствующей области знаний, изложенные в заключении выводы эксперта однозначны, непротиворечивы. Экспертом даны ответы на поставленные вопросы, с подробным обоснованием, изложенным в исследовательской части, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений. Существенных нарушений, которые повлияли либо могли повлиять на правильность выводов эксперта и установление обстоятельств, имеющих значение для дела, суд не установил.

Кроме того, ответчик на установлении размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, установленной на основании отчета от 21.07.2015 №285-2015, проведенного по его инициативе, не настаивает, а судом такой отчет в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости принят быть не может, поскольку отчет произведен Обществом для целей выкупа земельных участков с КН 60:27:0010328:228, 60:27:0010328:230, 60:27:0010328:231, 60:27:0010328:232.

Доводы ответчика в части невозможности установления рыночной стоимости земельного участка с КН 60:27:010328:22  в связи с его разделом на дату составления отчета  суд не принимает, поскольку в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства с постановкой в последующем таких участков на государственный кадастровый учет. Однако при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание его границ. Как указано выше, в данном случае раздел земельного участка был произведен в целях выкупа Обществом, образованных в результате раздела земельных участков. Названные участки поставлены на временный кадастровый учет, который утрачивает временный характер со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости либо по истечении времени. Доказательств того, что в результате раздела изменились характеристики земельного участка с КН 60:27:01 03 28:22, как природного объекта, суду не представлено.

Регистрация права собственности на образованные земельные участки за ответчиком состоялась 08.12.2016.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что арендная плата за земельный участок с КН 60:27:010328:22 подлежала внесению Обществом до даты государственной регистрации за ним права собственности на земельные участки и правомерно исчислена Управлением с 01.01.2015 исходя из отчета № 066 01 01973/12, проведенного 26.11.2014.

Между тем суд учитывает, что период исчисления арендной платы в данном размере Управление ограничило до 05.03.2015, что принимается судом как волеизъявление истца. При предъявлении размера исковых требований в указанной сумме, суд выходить за пределы заявленных исковых требований не вправе.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 05.03.2015 составил 412590 руб. 08 коп.

Расчет задолженности за период с 06.03.2015 по 31.12.2015, 2016 год Управление исчислило исходя из отчета №439-10-2015, рыночной стоимости земельного участка с КН 60:27:0010328:229, проведенного по состоянию на 27.08.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт оценка».

Поскольку, как указано выше, земельный участок с КН 60:27:0010328:229 не перешел в собственность ответчика в результате раздела земельного участка с КН 60:27:010328:22, в силу изложенных выше норм, арендная плата подлежит исчислению в соответствии с ранее заключенным договором аренды.

Уведомлением от 09.03.2016 №930-ЛВ (02) Общество извещено об изменении размера арендной платы в соответствии с изменением рыночной стоимости объекта аренды.

Ответчик против размера арендной платы, исчисленной в силу пункта 6 Правил №582 и применения рыночной стоимости, установленной на основании указанного отчета, не заявил. Отчет как и порядок расчета, так и исчисленный арендодателем размер арендной платы, который составляет 234960 руб. в год, исходя из следующего расчета: С?Р, где С – рыночная стоимость земельного участка установлена на основании отчета №439-10-2015; Р- 11% - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации (2136000?11%=234960 руб.) не оспорил.

Рассмотрев отчет №285-2015 рыночной стоимости земельного участка с КН 60:27:0010328:229 по состоянию на 21.07.2015, суд также считает его надлежащим, относимым и допустимым доказательством, поскольку выполнен специалистом в соответствующей области знаний, изложенные в заключении выводы эксперта однозначны, непротиворечивы. Экспертом даны ответы на поставленные вопросы, с подробным обоснованием, изложенным в исследовательской части, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений. Существенных нарушений, которые повлияли либо могли повлиять на правильность выводов эксперта и установление обстоятельств, имеющих значение для дела, суд не установил. Иными доказательствами размер рыночной стоимости земельного участка не опровергнут.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что такой порядок расчета размера арендной платы соответствует условиям договора и Правилам №582, и подлежит применению на 2016 год.

При этом, к установленному размеру с 2017 года следует применять уровень инфляции, поскольку в пункте 8 Правил №582 буквально прописано ежегодное изменение размера арендной платы на размер уровня инфляции начиная с года следующего за годом, в котором заключен договор.

Указанный порядок расчета согласуется с разъяснениями, данными в вопросе 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в связи с чем, доводы ответчика в данной части отклоняются.

С учетом изложенного, размер арендной платы для Общества в 2017 году составил 244358 руб. 40 коп., который рассчитан с применением уровня инфляции в размере 4% (Федеральный закон от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" в актуальной редакции); в 2018 году – 254132 руб. 74 коп., исходя из годового размера арендной платы установленного в 2017 году с применением того же уровня инфляции за 2018 год в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом в актуальной редакции.

Таким образом, задолженность ответчика, исходя из расчета истца с учетом произведенных Обществом оплат за период с 06.03.2015 по 31.12.2015, с 01.01.2017 по 31.12.2018,  составляет 199547 руб. 88 коп.

На основании изложенного, факт ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки подтверждается материалами дела, доказательств внесения арендных платежей в указанный период ответчиком в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах на него возлагается ответственность, установленная условиями договора.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с чем, суд признает законными и обоснованными начисление истцом к уплате ответчиком процентов в сумме 45137 руб. 98 коп. за период с 12.04.2016 по 05.04.2019.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 244685 руб. 86 коп., в том числе: 199547 руб. 88 коп. основной задолженности; 45137 руб. 98 коп. процентов.

Согласно пункту 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины. В связи с чем, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 7894 руб.  государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях 244685 руб. 86 коп., в том числе: 199547 руб. 88 коп. основной задолженности; 45137 руб. 98 коп. процентов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная инвестиционная компания» в доход федерального бюджета 7894 руб. госпошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья                                                                                      Ж.В. Бударина