АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14415/22

г. Уфа

26 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.04.2023

Полный текст решения изготовлен 26.04.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Фазлыевой З.Г.,               при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г., оформленного досудебной претензией от 24.05.2021г.

Третье лицо - ООО  ЗАВОД ПРОМСТАЛЬ (ИНН 

<

***>), Администрация городского округа г. Уфа РФ, Министерство строительства и архитектуры РБ.

при участии в судебном заседании:

от ответчика (онлайн) - ФИО2, доверенность № 1 от 10.02.2022, диплом              № 97 от 25.07.2022

от третьего лица (онлайн) -  ФИО3, доверенность № 1 от 12.01.2023, диплом № 83 от 27.06.2005

Без участия представителей истца, третьего лица,  извещены в порядке, предусмотренном  ст. ст. 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО "Пилигрим Альфа" о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г., оформленного досудебной претензией от 24.05.2021г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2022 исковое заявление принято к рассмотрению суда, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены  ООО  ЗАВОД ПРОМСТАЛЬ (ИНН 

<

***>), Администрация городского округа г. Уфа РФ, Министерство строительства и архитектуры РБ.

От третьего лица Администрации городского округа г. Уфа РФ в материалы дела поступил отзыв, в котором просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.

От Ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором указал, что действия Истца направлены на фактическую переоценку обстоятельств, которые уже были установлены судебными актами, имеющими преюдициальное значение (А07-5202/2021, А07-19140/2021).

От третьего лица ООО  ЗАВОД ПРОМСТАЛЬ в материалы дела поступил отзыв, в котором считает, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица ООО  ЗАВОД ПРОМСТАЛЬ в удовлетворении исковых требований просят отказать, настаивали на рассмотрении дела по существу.

Представитель истца не принял участие ни в одном из судебных заседаний, возражения на отзыв ответчика и третьих лиц во исполнение определения суда не представил.

Неявка в судебное заседание истца и (или) ответчика, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще уведомленного истца, в силу статей 123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд установил следующее: 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, как следует из материалов дела, 15.04.2014года между ООО «Завод Промсталь» (застройщик) и ООО «Пилигрим девелопмент» (инвестор) был заключен договор инвестирования № 019/4-2014 (далее - договор от 15.04.2014 года), в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства, в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом, указанный в п.1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

Согласно п.1.2 договора от 15.04.2014 года объектом инвестирования выступают нежилые помещения: - номера на поэтажном плане № 1-43, общей площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже секций А, Б, В; - номера на поэтажном плане № 1-13, общей площадью 144,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с п.2.5 договора от 15.04.2014 года ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен II квартал 2015 года.

В силу п. 3.1 договора от 15.04.2014 года цена настоящего договора определена сторонами из расчета 40 500 руб. за 1 кв.м, объектов инвестирования, составляет 39 860 100 руб., которая вносится согласованными в данном пункте платежами в срок не позднее

01.10.2015 года.

Согласно п.4.6 договора от 15.04.2014 года застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию.

После завершения строительства, ввода в эксплуатацию дома инвестор приобретает право на получение в собственность объекта инвестирования, при условии выполнения им обязательства согласно п. 4.1 (п. 8.1 договора от 15.04.2014 года).

Между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Пилигрим Альфа» 07.12.2017 года было заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014 года, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019 года, а также был изменен инвестор с ООО «Пилигрим Девелопмент» на ООО «Пилигрим Альфа».

В связи с продажей первоначальным застройщиком ООО «Завод Промсталь» земельных участков, на которых осуществляется строительство жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в собственность ООО «Специализированный застройщик «ОНИКС», права и обязанности застройщика вышеуказанного объекта перешли к ООО «Специализированный застройщик «ОНИКС».

24.05.2021 года ООО «Пилигрим Альфа» направило в адрес ООО «Специализированный застройщик «ОНИКС» досудебную претензию, в которой был заявлен отказ от договора инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014г. в связи с утратой интереса.

ООО «Специализированный застройщик «ОНИКС» полагает, что данный отказ является недействительным в силу следующего.

Условия договора инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014г. не предусматривают право ответчика на односторонний отказ от договора.

Согласно п. 4.1 договора инвестирования, инвестор обязан полностью оплатить стоимость объектов инвестирования в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Как было указано выше, в пунктах 2.1, 4.1, 4.6, 8.1 и 12.2 договора от 15.04.2014 года стороны предусмотрели возникновение у ответчика права, как инвестора, требовать передачи ему объектов по истечении месяца с момента ввода в эксплуатацию дома (секций А, Б и В) и только при условии выполнения истцом полной оплаты по договору.

В то же время, оплата была произведена ответчиком частично, лишь на сумму 35 415 786 руб. 92 коп.

Указанное означает, что ответчик имеет задолженность перед истцом в сумме 4 444 313 руб. 08 коп. по оплате инвестиционного взноса (разница между ценой договора и суммой оплаты). При таких обстоятельствах, у ответчика не возникло право требовать исполнения от истца обязательств по передаче ему объекта инвестирования до момента полного исполнения им встречного обязательства по оплате.

Кроме того, в п. 2.5 договора инвестирования стороны установили только ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта инвестирования, конкретный же срок передачи истцу объекта инвестирования стороны привязали к дате ввода в эксплуатацию объекта инвестирования (пункты 2.1, 4.6, 8.1 договора инвестирования), то есть применительно к спорной ситуации - к дате ввода в эксплуатацию секций А, Б и В.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 года № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Таким образом, до ввода в эксплуатацию секций А, Б и В, то есть удостоверения уполномоченным органом публичной власти выполнения строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствия построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), такое нежилое помещение не может быть выделено в натуре и признано самостоятельным объектом права, ответчик не может быть признан исполнившим обязательство по передаче помещения истцу, что исключает возможность предъявления о признании права собственности.

Секции А и Б в настоящее время не введены в эксплуатацию, их ориентировочный срок ввода - 31.12.2024 года, а секция В введена в эксплуатацию 12.11.2021 года.

Следовательно, срок передачи объекта инвестирования на дату заявления оспариваемого отказа от договора инвестирования не наступил, а потому у истца не возникло права отказываться от договора инвестирования по п. 2 ст. 405 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, оспариваемый отказ ответчика от договора инвестирования направлен по мнению истца на злоупотребление правом.

В спорной ситуации ответчик сам способствовал нарушению ориентировочного срока передачи объекта инвестиций, предусмотренного в договоре инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 года, не проявив должной осмотрительности при заключении договора инвестирования и не предприняв мер к выяснению наличия у ООО «Завод Промсталь» полномочий осуществлять строительство секций А, Б и В и привлекать денежные средства инвесторов, а также не удостоверившись в возможности ООО «Завод Промсталь» начать и окончить строительство в сроки, указанные как договоре, так и в дополнительном соглашении.

Новые сроки ввода в эксплуатацию объектов инвестирования определены сторонами дополнительным соглашением от 07.12.2017г., со ссылкой на разрешение на строительство от 23.10.2017г. №ЕШ03308000-910Ж-2017 - I кварталом 2019 года.

Однако, разрешение на строительство от 23.10.2017г. №RU03308000-910)K-2017 было выдано ООО «Завод «Прометала» на строительство секций Д и Е, на строительство секций А, Б и В ООО «Завод «Прометала» разрешение на строительство никогда не получал.

Кроме того, к указанной дате между ООО «Завод «Прометала» и ООО «Специализированный застройщик «ОНИКС» был заключен предварительный договор купли-продажи от 10.10.2017г. Однако, указанными лицами изменение срока инвестирования не было согласовано с ООО «Специализированный застройщик «ОНИКС».

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта инвестирования был установлен сторонами произвольно, без учета каких-либо разрешительных документов, как на момент заключения договора инвестирования, так и на момент оформления дополнительного соглашения к договору инвестирования.

Об этом факте также свидетельствует и дополнительное соглашение №1 от 12.07.2016 года, заключенное ООО «Завод Промсталь» с иным лицом — ООО Фирма «Интра», согласно которому срок ввода секции Г (секция, которая по позиции третьего лица должны была быть введена в эксплуатацию раньше, чем секции А,Б и В) в эксплуатацию определен сторонами 31.12.2019 года, а впоследствии дополнительным соглашением от 25.10.2017г. - баш продлен до 01.11.2021г.

В этой связи дополнительно также необходимо принять во внимание аффилированность и взаимозависимость ООО «Завод «Промсталь» и ООО «Пилигрим Альфа».

Согласно общедоступным данным, директор ООО «Завод «Промсталь» ФИО4 являлась директором и учредителем ООО «УК СЕРВИССТРОЙИНВЕСТ» (ИНН 

<

***>), после нее учредителем стала бывший директор ООО «Пилигрим Альфа» ФИО5

В настоящее время директором и учредителем ООО «Пилигрим Альфа» является ФИО6, являющийся учредителем ООО СК «Главбашсстрой», в котором ранее учредителем также была ФИО4

Указанное свидетельствует о взаимозависимости ООО «Пилигрим Альфа» и ООО «Завод «Промсталь», которая позволяла им оформлять любые внешне безупречные документы, в том числе и дополнительные соглашения.

Фактически заявляя отказ от договора инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014, истец пытается нивелировать свое неразумное поведение, переложив ответственность за это на ответчика, что нельзя признать добросовестным.

В этой связи, отказ от 24.05.2021 года от договора инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 года, оформленный досудебной претензией, является недействительным.

Полагая отказ от договора не обоснованным, истец обратился в суд с иском о признании незаконным одностороннего отказа от договора, признании договора действующим.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

По правилам ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав субъектов предпринимательской деятельности осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся в арбитражный суд, избирает самостоятельно.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Изучив письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего. 

Истец указывает, что ООО «Пилигрим альфа» должно быть доказано право на односторонний отказ от договора.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям о ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Как установлено в п. 1 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности). К субъектам инвестиционной деятельности ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности относит инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений, а также других лиц. Инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2 данной статьи).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом должно соблюдаться условие о непротиворечии договора обязательным нормативным предписаниям (статья 422 ГК РФ).

Согласно статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и постороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Факт ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору, подтвержден материалами дела, доказательств обратного не представлено.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Одновременно суд отмечает, что законодательством России разграничены такие понятия как расторжение договора и односторонний отказ от договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", и пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено как законом, так и условиями самого договора.

Из материалов дела следует, что сторона Инвестиционного соглашения, ООО «Пилигрим Альфа», в одностороннем порядке 24.05.2021 отказалось от исполнения условий соглашения в связи с утратой интереса.

Таким образом, по сути, направив претензию о расторжении договора инвестирования, ответчик проявил волю на односторонний отказ от договора инвестирования, так как в самом претензии на то указано.

В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно разъяснениям, изложенным п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 04.08.2021 № 305-ЭС21-12073, при подтвержденной оплате в рамках исполнения обязательств по договору инвестирования, истечения срока завершения строительства и его не продления, инвестор вправе обратиться с требованием о возврате денежных средств, фактически отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора инвестирования, а у застройщика отсутствуют основания для удержания суммы предварительной оплаты.

Договор инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014 г. не содержит прямой запрет на его расторжение во внесудебном, одностороннем порядке, как инвестором, так и застройщиком.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Вопреки доводам истца право инвестора на одностороннее расторжение договора инвестирования следует из буквального толкования условий п. 9.3 договора инвестирования, из содержания которого следует, что в случае расторжения договора, в том числе одностороннего расторжения, Застройщик в 60-ти дневный срок возвращает  Инвестору фактически внесенную им сумму  (без индексации) по банковским реквизитам, предоставленным Инвестором.

Кроме того, односторонний отказ от договора инвестирования был вызван следующим, существенными для ответчика обстоятельствами:

15.04.2014г. между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Пилигрим альфа» (до реорганизации ООО «Пилигрим девелопмент») заключен договор инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г. в отношении нежилых помещений в строящемся жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа Уфа Республики Башкортостан (далее - «Многоквартирный жилой дом Литер 6», Объект), а именно:

- Нежилое помещение номера на поэтажном плане №1-43, общей площадью 840 кв.м., расположенное на 1 этаже секций А, Б, В.;

- Нежилое помещение номера на поэтажном плане №1-13, общей площадью 144,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже секции А.

По указанному договору ООО «Пилигрим альфа» внесло оплату в размере 37 312 359, 01 (тридцать семь миллионов триста двенадцать тысяч триста пятьдесят девять) рублей 01 коп.

23.05.2018г. ООО «Завод Промсталь» (продавец) и ООО «Оникс» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельных участков, существенным условием которого является переход к покупателю обязательств прежнего застройщика Общества «Завод Промсталь» перед инвесторами строительства Объекта.

Пунктом 1.3.3 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель до подписания договора осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

В соответствии с п.2.1. договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом, указанный в п.1.2. договора, и после ввода его в эксплуатацию передать Инвестору Объекты инвестирования, а Инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объекты инвестирования.

Согласно п. 2.5. договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г. в редакции дополнительного соглашения №б/н от 07.12.2017г. к договору инвестирования №019/4- 2014 от 15.04.2014г. ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - I квартал 2019г.

Согласно договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г. нежилые помещения №1-43, подлежащие передаче ООО «Пилигрим альфа» находятся на 1 этаже в секциях А,Б,В жилого дома, нежилые помещения №1 -13 находятся на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома.

По состоянию на 24.05.2021 (дата направлении претензии) секции А,Б,В Многоквартирного жилого дома (Литер 6) не возведены застройщиком ООО «СЗ «ОНИКС», не введены в эксплуатацию, объекты инвестирования (нежилые помещения) не переданы ООО «Пилигрим альфа».

Новым застройщиком перенесены сроки сдачи Объекта в эксплуатацию. Так согласно проектной декларации застройщика №           02-001220 от 09.04.2021г. ориентировочный срок получения разрешений на ввод в эксплуатацию секций В,Г-3 квартал 2021г. (п.17.1.2 стр. 65 проект.декларации), на секции А,Б - 3 квартал 2024г. (п.17.1.2. стр. 107 проект. декларац..)

Таким образом, срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен новым застройщиком объекта более чем на 5 лет, в указанных условиях ООО «Пилигрим альфа» утрачивает интерес к получению в собственность нежилых помещений.

Более того, новым застройщиком без согласования с ООО «Пилигрим альфа» изменена проектная документация в отношении нежилых помещений, подлежащих передаче ООО «Пилигрим альфа». Так, согласно проектной декларации № 02-001220 от 09.04.2021 г.в секции В жилого дома отсутствует какое-либо помещение с назначением поликлиника, тогда как приобретаемые ООО «Пилигрим альфа» подлежали размещению в секциях А,Б,В жилого дома.

Согласно же проектной декларации застройщика нежилые помещения с назначением -поликлиника находятся в секциях А,Б строящегося Объект, в частности в секции А находится 2 нежилых помещения с назначением поликлиника: на этаже (-1 (минус 1)) помещение общей площадью 645,71 кв.м., на 1 этаже помещение общей площадью 572,28 кв.м. В секции Б находится помещение с назначением поликлиника общей площадью 816, 16 кв.м.

В результате внесенных изменений в проектную документацию помещения поликлиники перестали соответствовать характеристикам помещений, приобретенных ООО «Пилигрим альфа»

Более того, в ходе судебного заседания по делу №А07-5202/2021 (по иску ООО «Пилигрим альфа» к ООО «СЗ «Оникс» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования) представителем ООО «СЗ «Оникс» ФИО7 были даны пояснения о том, что в связи с изменением конфигурации

строящегося Объекта передача объектов инвестирования ООО «Пилигрим альфа» не представляется возможной.

Вместе с тем изменение конфигурации нежилых помещений поликлиники не исключает обязательства ООО «СЗ «Оникс» перед ООО «Пилигрим альфа», более того, принимая во внимание тот факт, что изменение конфигурации нежилых помещений было использовано новым застройщиком для повторной реализации помещения аффилированной с ним организации ООО «Бриг».

Данные обстоятельства были установлены в рамках дела № А07-19140/2021 (по иску ООО «Пилигрим альфа» к ООО «СЗ «ОНИКС» о взыскании суммы оплаты по договору инвестирования»). Так в Решении от 04.08.2022 указано (стр. 9 Решения):

«Между обществом "Завод Промсталь " и обществом "Пилигрим Альфа" 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019 года. Из материалов дела следует, что объекты инвестирования до настоящего времени истцу не переданы

Кроме того, согласно проектной документации №02-001220 от 09.04.2021г. застройщиком без согласования с ООО «Пилигрим альфа» изменена проектная документация в отношении нежилых помещений, подлежащих передаче ООО «Пилигрим альфа», в секции В жилого дома отсутствует помещение с назначением поликлиника, в секции А находится два нежилых помещения с указанным назначением площадью 645,71 кв.м. (на минус 1 этаже), 572,28 кв.м. (на 1 этаже), в секции В площадью 816,16 кв.м.

Надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства (статьи 9, 65 АПК РФ), ответчиком в материалы дела, суду не представлено.

Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки к оформлению взаимоотношений с истцом, внесению изменений в договор от 15.04.2014, в том числе относительно пролонгации сроков строительства и согласования изменений проекта, в дело также не представлено.

Письмом от 24.05.2021 г. истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, указав на нарушение срока выполнения обязательств со стороны ответчика, обратился к ответчику с требованием о возврате денежных средств по договору от 15.04.2014 в размере 37 312 359,01 руб.

Таким образом, установив, что ответчиком в предусмотренные договором и дополнительным соглашением сроки объекты инвестирования не переданы, изменены технические характеристики нежилых помещений (площадь, конфигурация) без согласования с инвестором, суд приходит к выводу, что у истца возникло право на возврат суммы инвестирования».

Пунктом 2 ст. 405 ГК РФ предусмотрено, что если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

В связи с тем, что объекты инвестирования в установленный срок не построены, не введены в эксплуатацию, срок завершения строительства и ввода Объекта перенесен более чем на 5 лет, а также принимая во внимание то, что новым застройщиком изменены технические характеристики нежилого помещения (площадь, конфигурация), исполнение новым застройщиком ООО «СЗ «Оникс» обязательств по передаче нежилых помещений по договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г. утратило интерес для инвестора ООО «Пилигрим альфа».

Указанные доводы ответчика истцом документально не опровергнуты. 

В рамках иных дел - А07-5202/2021, где с ООО «СЗ «ОНИКС» была взыскана неустойка за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию по договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014, А07-19140/2021, где с Истца была взыскана сумма оплата по договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014 и проценты за пользование чужими денежными средствами, ООО «СЗ «ОНИКС» заявлял довод о том, что к нему не перешли права и обязанности по договору инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014, а также о том, что договор инвестирования является ничтожной сделкой.

В настоящее время рассматривается самостоятельное исковое заявление ООО «СЗ «ОНИКС» о признании ничтожными сделками договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014 и дополнительного соглашения к нему от 07.12.2017 (дело А07-1149/2022).

В настоящем же деле Истец выражает свое согласие с тем, что к нему перешли права и обязанности по договору инвестирования, однако уже заявляет новый довод о том, что на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ ООО «СЗ «ОНИКС» вправе приостановить исполнение своего обязательства в связи с неполной оплатой со стороны ООО «Пилигрим альфа».

Данному доводу Истца была дана оценка в рамках дела № А07-19140/2021, на стр. 13 Решения указано:

«Довод ответчика относительно того, что он в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ вправе приостановить исполнение своих обязательств по договору от 15.04.2014 г., так как истец полностью не исполнил свои обязательства, судом отклоняется, поскольку перечисление истцом инвестиционного взноса в меньшем размере, чем установлено договором, не влечет оснований для отказа в иске.

Ответчик не уведомлял истца о приостановлении исполнений обязательств по договору и не требовал оплаты остальной части инвестиционного взноса. Просрочка исполнения обязательства ответчика в части соблюдения сроков строительства не могла быть пропущена по вине истца, так как действуя добросовестно, ответчик обратился бы к истцу с требованиями о внесении оставшейся части инвестиционного взноса. Направленное в 2022 году ответчиком в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от договора инвестирования ввиду отсутствия оплаты со стороны последнего, никаких правовых последствий не влечет, поскольку договор расторгнут (прекращен) 24.05.2021 года. Данное уведомление ООО СЗ Оникс получено».

Указанное поведение Истца свидетельствует о том, что ООО «СЗ «ОНИКС» ведет себя нелогично и не последовательно, занимая в различных процессах противоположную позицию, изначально заявляя о том, что у ООО «СЗ «ОНИКС» вообще не возникло обязательства перед ООО «Пилигрим альфа», в настоящем деле Истец уже признает, что к нему перешли обязательства по договору инвестирования, однако обязательства им не исполнялись из-за противоправных действий Ответчика.

Довод Истца о том, что Ответчик сам способствовал нарушению срока ввода объекта в эксплуатацию является несостоятельным. Данному доводу дана оценка в рамках дела № А07-5202/2021, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 указано (стр. 19):

«Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не принято во внимание, что истец сам способствовал нарушению срока передачи объекта инвестиций, предусмотренного в договоре инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам».

При этом ООО «СЗ ОНИКС», заключая договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 с ООО «Завод промсталь» был осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков (пункт 1.3.3. договора).

Следовательно, Ответчик располагал информацией об инвесторах, перед которыми принимает обязательства. Данное обстоятельство подтверждается проектом соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков в редакции ООО «СЗ «Оникс», направленного в адрес ООО «Завод Промсталь» сопроводительным письмом исх. №04 от 14.01.2019г.

В пункте 4 указанного проекта соглашения предусмотрено: «Покупатель принял по Договору Земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности Продавца перед третьими лицами, закрытый перечень которых указан в приложении №1 к настоящему соглашению, путем заключения с ними новых договоров».

В приложении №1 к указанному проекту соглашения (список третьих лиц по объекту «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6)...») под порядковым номером 20 указано Общество «Пилигрим альфа», а также номера нежилых помещений, подлежащих передаче истцу.

Ответчик также был осведомлен и об объеме принятых на себя обязательств, зная, когда необходимо передать объекты инвестирования Истцу.

Между тем, со стороны ООО «СЗ «Оникс» в адрес Истца предложения заключить дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объектов инвестирования никогда не поступало.

Более того, ООО «Пилигрим альфа» неоднократно направляло в адрес Ответчика письма с просьбой заключить с обществом договор долевого участия, однако ООО «СЗ «ОНИКС» от заключения договора уклоняется.

Довод истец об аффилированности сторон и злоупотреблении правом при заключении договора инвестирования отклоняется судом, ввиду следующего.

В Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А07-5202/2021 от 28.03.2022 указано:

«По мнению ответчика, о мнимости договора инвестирования свидетельствует злоупотребление правом со стороны ООО «Пилигрим Альфа» и ООО «Завод Промсталь» при заключении данного договора.

При этом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем, договор инвестирования заключен между ООО «Пилигрим Девелопмент» и ООО «Завод Промсталь» в апреле 2014 года, при том, что ООО «СЗ «Оникс» было зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 27.04.2017. Таким образом, стороны в 2014 году не могли иметь умысел (цель) причинения вреда имущественным интересам ООО «СЗ «Оникс».

Доводы об аффилированности ООО «Пилигрим Альфа» по отношению к ООО «Завод Промсталь», подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как не имеющие правового значения при разрешении настоящего спора».

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, доводы, приведенные истцом в иске, направлены на фактическую переоценку обстоятельств, которые уже были установлены судебными актами по делам  А07-5202/2021, А07-19140/2021, имеющими преюдициальное значение.

Исходя из вышеизложенного, суд оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г., оформленного досудебной претензией от 24.05.2021г., не усматривает, в связи с чем в иске отказывает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, в силу положений статьи 110 АПК РФ..

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении исковых  требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим Альфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора инвестирования №019/4-2014 от 15.04.2014г., оформленного досудебной претензией от 24.05.2021г. отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                                       З.Г. Фазлыева