АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-549/2017

13 декабря 2017 года

г. Курск

Резолютивная часть решения  объявлена 06.12.2017

Полный текст решения изготовлен 13.12.2017

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного перерыва дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о взыскании убытков в сумме 372 000 руб. 00 коп.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца:  ФИО4 - по доверенности от 14.12.2016,

от ответчика: ФИО5 – по доверенности от 27.02.2017.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о взыскании убытков в  размере 372 000 руб.

В ходе рассмотрения спора истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, согласно которым просил взыскать 186 000 руб. как реальный ущерб и 186 000 руб. как упущенную выгоду (т. 2 л. д. 7-8).

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению. 

Требования истца основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по возврату арендованных помещений после прекращения действия договора аренды, что не позволило в установленный предварительным договором срок заключить договор аренды с новым арендатором и получить арендную плату,  и повлекло выплату задатка в двойном размере.

Ответчик требования истца не признал, сославшись на отсутствие у истца оснований для предъявления материальных и иных претензий в силу п. 10 соглашения о компенсации убытков к договору аренды нежилых помещений б/н от 17.01.2011 от 25.04.2016 в редакции дополнительного соглашения к нему от 25.04.2016. Кроме того, ответчик указывает, что на момент передачи помещений в аренду указанные истцом конструктивные изменения помещений уже существовали, после прекращения действия договора ответчиком были предприняты исчерпывающие меры к возврату истцу арендованного имущества, однако, истец уклонялся от их принятия, что, по мнению ответчика, следует расценивать как злоупотребление правами со стороны истца. При этом, помещения были переданы истцу до установленного последним даты передачи помещений новому арендатору – ИП ФИО6 Помимо того, ответчик считает, что истцом не было проявлено должной осмотрительности и не были приняты необходимые меры для получения доходов, связанных с заключением договора аренды с ИП ФИО6

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнений и дополнений. 

Ответчик поддержал возражения по иску с учетом всех дополнений.

 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд  УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 26.01.2005, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 09.02.2007, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

17.01.2011 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения №1-12 – на поэтажном плане цокольного этажа и № 6,7а, 23 -  на поэтажном плане первого этажа, помещения I, на поэтажном плане следующего объекта недвижимого имущества: помещение I, II, XI в здании литер А, площадь. 663,3 кв.м., по адресу: 305048, 

<

...> А, согласно кадастровому паспорту помещения (Приложение №1), являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

По договору аренды также Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, находящееся в передаваемом помещении и необходимое для его использования в соответствии с настоящим договором (пункт 1.2 договора).

Пунктом 2 договора сторонами определен срок действия договора: с 01.02.2011 по 31.03.2016.

Помещения согласно п. 1.1. договора передаются в состоянии, согласно акту приема-передачи нежилых помещений (Приложение №2), являющееся неотъемлемой частью договора (п. 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор  уплачивает Арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленные ему по настоящему договору нежилые помещения. Арендная плата по заключаемому договору состоит из двух частей - постоянной и переменной. 

Арендуемые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.01.2011 (приложение 2 к договору).

Договор аренды от 17.01.2011 зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 18.02.2011 (номер регистрации 46-46-01/015)2011-213.

Дополнительным соглашением №1 от 20.09.2013 стороны уточнили общую площадь предоставляемого в аренду помещения (230,2 кв.м.) и характеристики входящих в его состав помещений.

Из условий п. 3.3. договора следует, что арендатор вправе с предварительного письменного согласия арендодателя производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями. 

В п. 3.4. договора сторонами предусмотрено, что арендатор обязан освободить арендованное помещение в течение 5 рабочих дней после окончания срока действия настоящего договора или прекращения действия его по любым другим основаниям. В течение 5 рабочих дней после освобождения нежилого помещения передать его арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения с исправными сетями и сантехническим оборудованием.

Согласно п. 7.2. договора, если за 2 месяца до истечения срока действия настоящего договора аренды арендатор не заявит о своем намерении продлить аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования части нежилого помещения, арендатор теряет преимущественное право на продление или заключение договора аренды на новый срок.

Соответствующих уведомлений от арендатора не поступало, что сторонами не отрицалось.   

15.03.2016 между ИП ФИО2 и ИП ФИО6 был подписан предварительный договор №1/16-П, в соответствии с которым стороны обязались  заключить в срок не позднее 22 апреля 2016 года Договор аренды нежилых помещений: №№ 1-1-2 - на поэтажном плане цокольного этажа и №№ 6,7а, 23 - на поэтажном плане первого этажа, помещения I, на поэтажном плане следующего объекта движимого имущества: помещения 1,11,XI в здании литер А площадью 663,3 кв. м., по адресу: 305048, 

<

...> А, согласно кадастровому паспорту помещения, Приложение №1, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора. Общая площадь предоставляемого в аренду помещения: 230,2 кв.м. Стороны  пришли к соглашению   заключить   основной   договор   аренды   сроком  на   3  (три) года сроком с 22.04.2016 по 21.04.2019. 

В качестве гарантии выполнения обязательств по предварительному договору 15.03.2016 между указанными лицами было заключено соглашение о задатке, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 12.04.2016) задаткодатель - ИП ФИО6, перечислил задаткополучателю - ИП ФИО2, задаток в размере                 186 000,00 руб., что подтверждается выпиской по лицевому счету истца за период: с 01.03.2016 по 31.05.2016.

Пунктом 1.4. соглашения о задатке предусмотрено, что сумма, оговоренная в п. 1.1 после заключения основного договора аренды нежилых помещений на условиях предварительного договора № 1/16-П (о заключении договора аренды нежилого помещения) от 15.03.2016 засчитывается задаткополучателем (арендодателем по основному договору аренды нежилых помещений) в счет причитающихся платежей по арендной плате задаткодателя (арендатора по основному договору аренды нежилых помещений). 

В случае отказа задаткодателя или отсутствия возможности с его стороны исполнить обязательства по предварительному договору № 1/16-П (о заключении договора аренды нежилого помещения) от 15.03.2016 сумма, внесенная в качестве гарантии выполнения его обязательств заключения договора,  остается  у задаткополучателя.

В случае отказа задаткополучателя или отсутствия возможности с его стороны  исполнить обязательства по предварительному договору он выплачивает задаткодателю оговоренную в п. 1.1. в качестве гарантии выполнения его обязательств заключения договора в двойном размере (п. п. 1.5., 1.6 соглашения о задатке).

Письмом от 30.03.2016 №4, врученным истцом ИП ФИО3, последний был уведомлен о необходимости освобождения помещения и его возврата в установленные договором сроки. 

Ответчик указывает, что им неоднократно предпринимались меры к передаче помещений арендодателю, начиная с 31.03.2016, представив в подтверждение копии писем в адрес истца, датированные 04.04.2016, 13.04.2016 с актом приема-передачи, который направлялся истцу. 

Согласно пояснениям сторон, 31.03.2016 ИП ФИО2 прибыл в спорные помещения для приема помещений, однако, отказался их принять ввиду наличия претензий к состоянию имущества. 

Основанием для отказа арендодателем в принятии помещений от арендатора явился, как указывает истец, в том числе, факт изменения конструктивной особенности помещений.

Письмом от 07.04.2016, врученным ответчику 13.04.2016, ИП ФИО3 был уведомлен  о проведении 15.04.2016 в 9 час. 00 мин. осмотра арендуемых помещений.

В ходе осмотра, проведенного в присутствии оценщика ООО «Оценочная   компания   «Регион», истцом установлено, что помещения в первоначальный вид не приведены, в результате составлен акт осмотра от 15.04.2016, в котором отражены имеющиеся дефекты и повреждения помещения.

После получения от оценочной организации по акту № 1157 сдачи-приемки оказанных от 22.04.2016 Отчета № 1157/15-04.16   от   21.04.2016   определения   стоимости причиненного ущерба 22.04.2016 в адрес ответчика были направлены для подписания акт приема-передачи с отражением стоимости материального ущерба и соглашение о компенсации убытков.

Согласно отчету №1157/15-04.16, изготовленному ООО «Оценочная компания «Регион», рыночная стоимость ущерба, причиненного спорным помещениям, составила 68 900 руб. 00 коп.

Из указанного Отчета следует, что в помещении №2 согласно кадастровому паспорту сделан проем в несущей стене размером 0,76X2,0X0,5 м. и возведена стенка размером 3,58X3,0 м. толщиной вполовину красного кирпича (0,125 м). В помещении №23 согласно кадастровому паспорту имеется дефект декоративной штукатурки площадью 0,5 кв. м. В помещении №3 согласно кадастровому паспорту требуется замена трех керамогранитных плиток размером 0,4X0,4 м. Между помещениями №3, 10, 11, 12 согласно кадастровому паспорту демонтированы три перегородки размером 4,48X3,0; 5,74X3,0; 4,12X3,0 и три межкомнатные двери размером 2,0X0,8 м.

22.04.2016, в предусмотренный предварительным договором срок, ИП ФИО6 явился по местонахождению помещений для их передачи и заключения договора аренды, однако, помещения переданы ИП ФИО2 не были, о чем  ИП ФИО6 был составлен акт от 22.04.2016 (том 1, л. д. 100).

Указанные обстоятельства подтверждаются ИП ФИО6, заслушанным в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля. 

Как пояснил ИП ФИО6, по просьбе ИП ФИО2 срок заключения договора аренды был сторонами изменен на 25.04.2016 на 12 час. 00 мин., в связи с тем, что помещения не были возвращены первоначальным арендатором.

25.04.2016 в указанное время помещения ИП ФИО6 также переданы не были, о чем последний составил акт (том 1 л. д. 99).

ИП ФИО6 пояснил, что 25.04.2016 ИП ФИО2 уведомил его о том, что помещения находятся в ненадлежащем состоянии с изменениями, не отраженными в технической документации, что стало для него определяющим в решении вопроса о заключении договора аренды.

25.04.2016 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 было заключено соглашение о компенсации убытков к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2011.

В соответствии с условиями заключенного соглашения Арендатор обязался возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи и компенсировать Арендодателю не позднее 05.05.2016 рыночную стоимость причиненного арендуемому помещению материального ущерба, определенную в отчете ООО «Оценочная компания «Регион» № 1157/15-04.16 в сумме 68 900 руб. 00 коп. (пункт 2 соглашения).

Арендатор обязался выплатить не позднее 05.05.2016 Арендодателю арендную плату за период с 01.04.2016 по 25.04.2016 в сумме 76985 руб. 74 коп., компенсацию расходов на оплату коммунальных услуг за период 25.02.2016 по 29.03.2016 в размере 27 862 руб. 33 коп. и компенсацию расходов на определение рыночной стоимости причиненного материального ущерба на основании договора №1157 от 07.04.2016 в размере 3000 руб. 00 коп. (пункты 3,4,6).

Кроме того, арендатор обязался не позднее пяти дней с момента получения счетов выплачивать арендодателю компенсацию расходов на оплату коммунальных услуг за период 30.03.2016 по 25.04.2016 с учетом конечных показаний приборов учета, отраженных в акте приема-передачи (пункт 5).

25.04.2016 стороны подписали Дополнительное соглашение к соглашению о компенсации убытков к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2011, в соответствии с которыми изложили пункты 7 и 10 соглашения в новой редакции.

В соответствии с пунктом 7 соглашения о компенсации убытков от 25.04.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2016) все обязательства по договору аренды нежилых помещений б/н от 17.01.2011 стороны считают прекращенными с момента  подписания настоящего  соглашения. При этом пунктом 10 соглашения о компенсации убытков от 25.04.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2016) предусмотрено, что с момента подписания настоящего соглашения    Арендодатель никаких материальных и иных претензий к Арендатору не имеет и не в праве предъявлять.

Арендуемые помещения были возвращены арендатору по акту приема-передачи 25.04.2016 с указанием показаний приборов учета на момент подписания акта.

В претензионном письме от 16.05.2016 №22 ИП ФИО6 потребовал от ИП ФИО2 выплатить денежные средства в размере 372 000 руб., в связи с неисполнением последним обязательств по предварительному договору.

17.05.2016 и 20.05.2016 указанные денежные средства были перечислены  истцом ИП ФИО6, что подтверждается выпиской из лицевого счета истца. 

Письмом от 14.12.2016, направленным ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО3, истец потребовал от ответчика возместить понесенные убытки в размере 372 000 руб., которое оставлено последним без удовлетворения. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возврату арендованных помещений после истечения срока действия договора, а именно,  нарушение срока их возврата и нахождение помещений в состоянии, не соответствующем технической документации (кадастровому паспорту), что, в свою очередь, не позволило истцу исполнить обязательства по предварительному договору и заключить договор аренды с новым арендатором - ИП ФИО6, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков в размере выплаченного ИП ФИО6 задатка в двукратном размере.

 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий – с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилых помещений от 17.01.2011, срок действия которого истек 31.03.2016. Арендуемые помещения 17.01.2011 были переданы арендатору – ИП ФИО3 по акту приема -передачи. 

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами  (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что после прекращения действия договора арендатор возвратил арендованные помещения по акту от 25.04.2016. 

Согласно имеющейся в деле переписке сторон, ответчиком предпринимались попытки к возврату помещений, однако, арендодателем они приняты не были, в связи с наличием существенных дефектов, касающихся конструкции помещений.

Из отчета №1157/15-04.16, выполненного ООО «Оценочная компания «Регион» с учетом произведенного 15.04.2016 сторонами осмотра спорных помещений, следует в том числе, что в помещении №2 согласно кадастровому паспорту сделан проем в несущей стене размером 0,76X2,0X0,5 м. и возведена стенка размером 3,58X3,0 м.; между помещениями №3, 10, 11, 12 согласно кадастровому паспорту демонтированы три перегородки размером 4,48X3,0 м.; 5,74X3,0 м.; 4,12X3,0 м. и три межкомнатные двери.

Ответчик факт осуществления указанных изменений отрицал, пояснив, что они  существовали на момент заключения спорного договора аренды и помещения получены в аренду в том состоянии, в котором они находились на момент прекращения арендных отношений.

Между тем, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

Факт передачи арендатору помещения в исправном состоянии без каких-либо претензий подтверждается актом приема-передачи от 17.01.2011.

После получения от арендодателя имущества арендатор не заявлял в период действия договора о выявленных недостатках (отсутствии возможности использовать нежилые помещения по назначению) и не реализовал права, предоставленные ему законом (часть 2 статьи 611 и часть 1 статьи 612 ГК РФ), на протяжении действия договора. 

В то же время, вышеуказанные дефекты помещений отражены в подписанном сторонами соглашении о компенсации убытков от 25.04.2016 к договору аренды от 17.01.2011, в соответствии с которыми стороны согласовали не только порядок возврата переданных в аренду помещений, размер и сроки внесения арендной платы (в том числе и ее переменной части в виде компенсации расходов на оплату коммунальных услуг) по 25.04.2016, но и обязанность арендатора компенсировать рыночную стоимость причиненного арендуемому помещению материального ущерба, и расходов на определение рыночной стоимости причиненного материального ущерба на основании договора №1157 от 07.04.2016 в размере 3000 руб. 00 коп. 

При этом пунктом 7 соглашения о компенсации убытков от 25.04.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2016) стороны прекратили все обязательства по договору аренды нежилых помещений б/н. от 17.01.2011 с момента подписания дополнительного соглашения от 25.04.2016.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А35-12261/2016 по спору между теми же лицами установлено, что соглашением о компенсации убытков от 25.04.2016, заключенным между истцом и ответчиком, (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2016) были прекращены обязательства сторон, возникшие на основании договора аренды от 07.01.2011, и между сторонами установлено новое обязательство, направленное на возврат денежных средств, определенных сторонами общим понятием «убытки». Исходя из толкований условий соглашения о компенсации убытков от 25.04.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2016), цели его заключения, предшествующей переписке сторон, судом сделан вывод о том, что стороны изъявили волю на определение объема материальных и иных претензий, предъявление которых ко взысканию невозможно в большем размере, чем указано в самом соглашении, воли сторон, направленной на ограничение ответственности за нарушение условий договора аренды, не предполагалось. 

Подписав указанное соглашение, ответчик фактически признал свою ответственность за ненадлежащее состояние помещений.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии доказательств, подтверждающих, что на момент окончания срока действия договора и возврата предмета аренды состояние передаваемых помещений отличалось от того, в котором оно передавалось в аренду.

Более того, в силу условий п. 3.3. договора, арендатор вправе производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями, только с предварительного письменного согласия арендодателя. 

Однако, доказательств наличия такого согласия арендодателя материалы дела не содержат.

Следовательно, на ответчике лежит обязанность возвратить помещение в надлежащем состоянии, которую он должен был исполнить не позднее 14.04.2016. 

То обстоятельство, что истцу было известно о произведенных изменениях помещений в начале срока аренды, не освобождает арендатора от обязанности возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, в данном случае, соответствующем кадастровому паспорту, являющемуся приложением к договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возврату предмета аренды повлекло невозможность исполнения истцом обязательств по предварительному договору, заключенному с ИП ФИО6, и заключению основного договора аренды с указанным лицом,  получения арендной платы, вследствие чего, истец выплатил двойную сумму задатка. 

Как указано выше, срок действия заключенного между сторонами договора аренды истец 31.03.2016. Уведомлений о намерении продлить арендные отношения от арендатора в срок, предусмотренный п. 7.2. договора, не поступало.   

15.03.2016 между ИП ФИО2 и ИП ФИО6 был подписан предварительный договор №1/16-П, в соответствии с которым стороны обязались  заключить в срок не позднее 22 апреля 2016 года Договор аренды нежилых помещений: №№ 1-1-2 - на поэтажном плане цокольного этажа и №№ 6,7а, 23 - на поэтажном плане первого этажа, помещения I, на поэтажном плане следующего объекта движимого имущества: помещения 1,11,XI в здании литер А площадью 663,3 кв. м., по адресу: 305048, 

<

...> А, согласно кадастровому паспорту помещения, Приложение №1, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 230,2 кв.м., сроком с 22.04.2016 по 21.04.2016. 

В качестве гарантии выполнения обязательств по предварительному договору 15.03.2016 между указанными лицами было заключено соглашение о задатке (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 12.04.2016).

Факт получения истцом от ИП ФИО6  задатка в размере 186 000,00 руб. подтверждается материалами дела.

Гражданское законодательство не содержит норм, в которых закреплен запрет на обеспечение задатком предварительного договора, предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 №37-КГ16-6).

Из материалов дела следует, что ИП ФИО6 предпринимал меры к заключению основного долга аренды: 22.04.2016 явился по месту нахождения помещений для подписания акта приема-передачи. По просьбе ИП ФИО2 срок заключения договора аренды был перенесен на 25.04.2016. 

В ходе рассмотрения дела ФИО6 был заслушан в качестве свидетеля, который пояснил, что 25.04.2016 от ФИО2 ему стало известно, что подлежащее передаче имущество не соответствует технической документации (кадастровому паспорту). Указанное обстоятельство стало определяющим в решении вопроса о принятии этих помещений в аренду, поскольку с конструктивными изменениями, не отраженными в технической документации, принимать помещения в аренду был не намерен. На момент заключения предварительного договора о наличии препятствий для заключения договора аренды ему известно не было. 

В связи с указанными обстоятельствами, основной договор аренды между ИП ФИО2 и ИП ФИО6 заключен не был по вине ИП ФИО2, что послужило основанием для выплаты последним задатка в двойном размере (372 000 руб.), что подтверждается выпиской из лицевого счета плательщика, которая имеется в деле.

Из условий п. 1.4. заключенного между указанными лицами соглашения о задатке следует, что сумма задатка после заключения основного договора аренды нежилых помещений на условиях предварительного договора № 1/16-П (о заключении договора аренды нежилого помещения) от 15.03.2016 засчитывается задаткополучателем (арендодателем по основному договору аренды нежилых помещений) в счет причитающихся платежей по арендной плате задаткодателя (арендатора по основному договору аренды нежилых помещений). 

Истец полагает, что в силу указанных условий возвращенная сумма задатка – 186 000 руб., которая подлежала зачислению в счет арендной платы, является убытками в виде упущенной  выгоды, 186 000 руб. – реальный ущерб.

Возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. В случае нарушения арендатором данных обязательств у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.

Учитывая, что у ИП ФИО2 отсутствовала возможность заключить с ИП ФИО6 основной договор аренды на условиях предварительного договора по причине неисполнения первоначальным арендатором – ИП ФИО3 обязательств по возврату помещений ИП ФИО2 в том состоянии, в котором принимал его в аренду, суд приходит к выводу о наличии в данном случае условий, необходимых для применения меры ответственности к арендатору в виде возмещения убытков (противоправность, убытки, причинная связь).

В этой связи, доводы ответчика о том, что спорные помещения по акту приема-передачи были возвращены истцу до 12 час. 00 мин., то есть до установленного истцом и ИП ФИО6 времени передачи данных помещений последнему, в данном случае не имеют правового значения для рассмотрения спора по существу. 

Надлежащих доказательств завышения суммы убытков, предъявленных ко взысканию, или несоответствия ставки арендной платы, используемой арендодателем при расчете упущенной выгоды, рыночной, в ходе рассмотрения спора ответчиком не представлено.

Вместе с тем, по условиям соглашения о компенсации убытков, заключенного между истцом и ответчиком, последний принял на себя обязательство, в том числе, по внесению арендной платы по момент освобождения им помещений, то есть по 25.04.2016, в том время как, предварительным договором ИП ФИО2 и ИП ФИО6 предусмотрели срок действия основного  договора  аренды в 3  (три) года: с 22.04.2016 по 21.04.2019. 

Таким образом, за период с 22.04.2016 по 25.04.2016 плата за пользование помещениями внесена ИП ФИО3

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд полагает требования истца обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в размере 359 600 руб. 00 коп., исключив из суммы задатка, который подлежал зачислению  в счет причитающихся платежей по арендной плате, стоимость арендной платы за период с 22.04.2016 по 25.04.2016, которая составила 12 400 руб.

При этом суд учитывает, что после получения от ИП ФИО3 предмета аренды спорные помещения переданы в аренду иному арендатору только 07.02.2017, после внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений.  

Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в том числе, на ответчика – в сумме 10 092 руб., на истца – 348 руб.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                        Р Е Ш И Л  :

Исковые требования индивидуального ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в сумме 359 600 руб., а также 10 092 руб. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины. 

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                       В. А. Захарова