АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11825/2023

г. Краснодар

12 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность                     от 09.01.2024), от ответчика –  общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Гермес"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.09.2019), от третьего лица – администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия – ФИО3 (доверенность от 01.06.2023), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования Туапсинский район, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края               от 07.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 20.12.2023 по делу № А32-11825/2023, установил следующее.

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Торговый дом "Гермес"» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 12.02.2009                       № 5100007283, а также о возложении на общество обязанности освободить и возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102006:508, расположенный по адресу: 

<

...>. Истец также просил указать, что судебный акт служит основанием для погашения регистрационной записи о праве аренды общества в отношении данного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Общество с момента заключения спорного договора имело намерение использовать и предпринимало меры к освоению земельного участка именно с тем видом разрешенного использования, который указан в договоре аренды, своевременно и в полном объеме вносило арендную плату по договору аренды, осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская его засорения и зарастания травой. При этом из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно: время, необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Доводы администрации об утрате арендатором интереса к продолжению арендных отношений рассмотрены в рамках дела № А32-6124/2020 и отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку арендатор предпринимал меры к получению документов, позволяющих получить разрешительную документацию. Нахождение автостоянки на земельном участке вызвано необходимостью оказания помощи городским властям во временном расположении стоянки принудительной эвакуации автомобилей. При этом существуют препятствия в использовании участка в соответствии с разрешенным использованием. В свою очередь, администрация не принимает меры, направленные на внесение изменений в документы территориального планирования, позволяющих использовать участок для строительства. До момента устранения несоответствия вида разрешенного использования спорного земельного участка общество лишено возможности использовать его для целей строительства, в том числе для получения разрешительных документов на строительство объекта. Довод истца о том, что земельный участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором жил и работал художник А.А. Киселев, 1906 – 1911 годы», утвержденной приказом управления от 02.96.2015 № 82, отклонен судами, поскольку это обстоятельство не связано с совершением (не совершением) ответчиком каких-либо действий, а также с исполнением им обязательств по договору, следовательно, не может служить основанием для расторжения договора по требованию арендодателя. Указанное обстоятельство существовало на момент принятия постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу А32-6124/2020 и не препятствовало истцу получать арендную плату за указанный земельный участок. Суд также учитывал, что единственное основание, по которому предъявлен иск в рамках настоящего дела, – существенное нарушение договора аренды арендатором в виде его неосвоения. Поскольку об иных основаниях истец не заявил, а заявленное основание при производстве по делу не подтверждено, условия для удовлетворения искового заявления отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что строительство на участке не осуществляется с 2009 года. Выводы судебных инстанций о том, что ответчик предпринимает меры к строительству объекта на участке, не основаны на представленных в дело доказательствах. Туапсинской межрайонной прокуратурой установлены факты нарушения земельного законодательства при использовании ответчиком земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102006:508. Земельный участок не используется по назначению, последние действия, направленные на его освоение совершены 13 лет назад. Разрешение на строительство общество не получило. Земельный участок использовался под размещение автомобильной стоянки. Общество утратило интерес к использованию участка в целях строительства, что служит самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. Земельный участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия, что исключает возможность строительства на участке.   

В отзыве управление указало, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102006:508 расположен в границах зон регулирования застройки объекта культурного наследия, предусматривающих запрет на строительство капитальных сооружений. 

В судебном заседании представители администрации и управления на удовлетворении жалобы настаивали. Представитель общества полагал, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах торгов                   от 30.01.2009 № 4/28/2 администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель; правопредшественник истца) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 12.02.2009 № 5100007283, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102006:508 площадью 6844 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> предназначенный для многофункционального жилого комплекса (пункт 1.1. договора).

Пунктом 4.1.6 договора на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использование, указанным в пункте 1.1 договора. В силу пункта 4.1.12 договора арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. 

В соответствии с пунктом 7.2 договора срок его действия установлен до 12.02.2058.

Суды установили, что договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 54 – 74).

Туапсинская межрайонная прокуратура направила в адрес администрации представление о нарушениях земельного законодательства, допущенных при использовании земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102006:508 (т. 1,                           л. д. 75 – 80).

В ходе проведенного 17.12.2022 осмотра данного земельного участка установлено, что на нем имеется щебеночное, а также частично бетонное покрытие, размещены вышки сотовой связи, а также один нестационарный объект. Территория огорожена металлическим забором, земельный участок фактически не используется. Земельный участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности № 2 объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором жил и работал художник А.А. Киселев, 1906 – 1911 годы», утвержденной приказом управления                       от 02.06.2015 № 82.

Письмом от 19.01.2023 обществу направлено предложение о расторжении договора аренды от 12.02.2009 № 5100007283, с указанием на необходимость подписать соответствующее соглашение и направить его в адрес истца (т. 1, л. д. 81 – 87).

Поскольку арендатор соглашение о расторжении договора аренды не подписал, к строительству объекта на участке не приступил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации                   (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Этим обеспечивается соблюдение общеправового принципа определенности, а также принципов процессуальной экономии, стабильности и общеобязательности судебных решений. Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 № 36-КГ16-26 указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении соответствующего дела. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения. Не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора.

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, установив, что в данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а арендатор не приступил к строительству объекта в связи с объективными обстоятельствами, им принимались меры, направленные на устранение препятствий, исключающих возможность строительства на участке, пришли к верному выводу об отсутствии условий для удовлетворения искового заявления арендодателя. При этом суды правомерно приняли во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А32-6124/2020, в том числе о наличии на момент разрешения спора апелляционным судом объективных обстоятельств, препятствующих строительству на участке, а также исключающих возможность расторжения договора по требованию арендодателя. Доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что после разрешения спора в рамках дела № А32-6124/2020 у арендатора имелась возможность осуществить строительство на участке, истец не представил (статьи 9 и 65 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В данном случае суды установили наличие обстоятельств, в связи с которыми участок не мог быть использован по назначению, а также меры, предпринятые арендатором для их устранения.  

При этом разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. В данном случае арендатор принимает меры к реализации цели договора, действует добросовестно, заинтересован в строительстве объекта на участке. В удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора аренды по заявленным им основаниям суды отказали правильно. Требование о признании договора аренды прекращенным (в соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса, в том числе в связи с принятием акта, в результате которого исключается строительство на всей территории участка), в рамках настоящего дела арендодатель не заявил. 

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                   (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу                                      № А32-11825/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              Т.Н. Драбо