ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12358/2020

Дело № А41-109523/19

09 сентября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  08 сентября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 сентября 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ЗАО «ЕЛЕНА» - представитель ФИО2, по доверенности от 02.11.2019,

от администрации городского округа Ступино Московской области – представитель ФИО3, по доверенности от 09.01.2020 №2/2-23,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Ступино Московской области на решение  Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2020 года по делу  № А41-109523/19, по заявлению ЗАО «ЕЛЕНА» к администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «ЕЛЕНА» (далее - ЗАО «ЕЛЕНА», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Ступино Московской области (далее – администрация, ответчик) об урегулировании разногласий по договору, купли продажи нежилого помещения, общей площадью 192,0 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 204-206).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2019 года по делу №А41-109523/19 заявленные требования удовлетворены (л.д. 210-212).

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила обжалуемое решение  отменить.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ЗАО «ЕЛЕНА» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу  об отсутствии оснований для изменения обжалуемого акта.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2018 года по делу А41- 36473/18 суд обязал администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ЗАО «Елена» на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 192,0 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Как усматривается из материалов дела, от администрации в адрес истца поступил проект договора купли-продажи.

07.10.2019 истцом в адрес ответчика  направлен протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества (л.д.21-25). 

Отказ администрации  от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения  общества в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направленпротокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В связи с недостижением соглашений по условиям договора, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагал, что указанная в пункте 4.1 договора стоимость является недостоверной. 

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. 

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. 

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и приполучении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 года №7240/12. 

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 18.01.2018 – дату обращения истца за выкупом указанного имущества, определением от 26.02.2020 по делу №А41-109523/19  назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 (л.д. 65).

По результатам проведения исследования в материалы дела представлено заключение эксперта №11.0320-1350Э от 11.03.2020 (л.д. 71-193).

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость  нежилого здания по состоянию на 18.01.2018 составляет 4 027 рублей без учета НДС. 

Суд первой инстанции правомерно посчитал применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества указанную стоимость, а пункт 4.1 следует изложить в следующей редакции: 

Цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно заключения эксперта № 11.0320-1350Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г.о. Ступино, 

<

...> общей площадью 192,00 кв.м. составляет за вычетом стоимости неотделимых улучшений 4 027 000 рублей без учёта НДС". 

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства. 

Повторно исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение эксперта основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 АПК РФ, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно принято экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

Довод заявителя жалобы о наличии сомнений в достоверности  выводов эксперта, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии у суда сомнений и неопределенности в ответах, выявленные противоречия могут быть устранены проведением повторной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86  АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Положения статей 4 - 6 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусматривают соблюдение принципов законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники при составлении экспертного заключения.

Из анализа части 3 статьи 64  АПК РФ следует, что доказательства признаются полученными с нарушением закона, если при их собирании и закреплении были нарушены гарантированные Конституцией Российской Федерации права человека и гражданина или если собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом, либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами.

Заключение эксперта по настоящему делу было получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 АПК РФ, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

В рассмотренном случае недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, не установлено.

Выраженное  заявителем жалобы сомнения в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

Более того, заявитель апелляционной жалобы с ходатайством о проведении повторной или дополнительной экспертизы в суде первой инстанции не обращался.

Ссылка администрации на необходимость исключения стоимости неотделимых улучшений из стоимости объекта недвижимости, отклоняется судебной коллегией.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. 

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. 

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ремонт арендуемых помещений, в результате которых возникли неотделимые улучшения, произведены обществом с согласия собственника объекта.

Рыночная стоимость, без учета НДС, нежилого помещения кафе «Саванна», общей площадью 192 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 18.01.2018, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, до вычета стоимости неотделимых улучшений, составила 6 239 000 рублей.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений, выполненных ЗАО «Елена» в соответствии с согласованным ответчиком проектом перепланировки кафе «Саванна» по адресу: 

<

...> по состоянию на 18.01.2018 составила 2 212 260 рублей.

Итоговая стоимость нежилого помещения кафе «Саванна», общей площадью 192 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, рассчитанная в рамках судебной экспертизы, по состоянию на 18.01.2018, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, без учета НДС, с учётом износа, составила 4 027 000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно урегулировал разногласия по пункту 4.1 договора, приняв его в редакции истца: «цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 4.1 настоящего договора, согласно заключения эксперта № 11.0320-1350Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г.о. Ступино, 

<

...> общей площадью 192,00 кв.м. составляет за вычетом стоимости неотделимых улучшений 4 027 000 рублей без учёта НДС.

Согласно пункту 3.3 договора, в редакции ответчика - "продавец-залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом не состоит." 

Истец просил пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр".». 

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно пункту 4.5 договора, в редакции ответчика «оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-залогодателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу». 

Истец просил изложить пункт 4.5 договора в следующей редакции: «оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем - залогодателем досрочно на основании решения покупателя - залогодателя» 

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно пункту 6.5 договора, в редакции ответчика, до момента выполнения залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель. 

Истец просил изложить пункт 6.5 договора в следующей редакции: «залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. 

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной гибели имущества несет покупатель-залогодатель.» 

Поскольку данная редакция пункта договора соответствует нормам действующего законодательства с учетом баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о принятии пункта 6.5 договора в редакции общества. 

В соответствии с пунктом 7.2.7. договора в редакции ответчика, "застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца-залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Истец просил исключить из текста договора пункт 7.2.7.

Между тем ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе №159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости исключения пункта 7.2.7 договора.

Также истец просил дополнить раздел 7 пунктом 7.4, изложить его в следующей редакции: «покупатель - залогодатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества». 

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства. 

В соответствии с пунктом 10.3 договора в редакции ответчика "договор аренды между покупателем-залогодателем и муниципальным автономным учреждением "Единый сервисный центр" г.о. Ступино МО расторгается с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество". 

Истец считает необходимым исключить из текста договора пункт 10.3, поскольку положения  ГК РФ содержат исчерпывающий перечень оснований для прекращения и расторжения обязательств, возникших из арендных отношений".

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости исключения пункта 10.3 договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2020 года по делу № А41-109523/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

С.К. Ханашевич

Н.С. Юдина