﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-155797/2018

23 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     13 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 августа 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Смирновой Н. В., 

при участии:  

от истца: Ерохов Л. И., по доверенности от 26.12.2018; 

от ответчика: Летуновский В. В., по доверенности от 10.09.2018; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19204/2019)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2019 по делу № А56-155797/2018 (судья Сайфуллина А.Г.), 

принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" о взыскании,  

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» (далее - Общество) о взыскании 3 866 715, 60 рублей долга, 1 451 458, 90 рублей неустойки по договору аренды от  17.01.2008 № 13/ЗКС-04214, а также неустойки, начисленной до момента фактической оплаты долга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2019 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Комитет просит обжалуемый судебный акт изменить, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

 Комитет не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга и неустойки, только на том основании, что арендодатель не уведомил арендатора об изменении арендной платы, как это предусмотрено пунктом 4.8 договора аренды.

Податель жалобы указывает, что положения пункта 20 Постановления № 73 подлежат применению в ситуации, когда отсутствует федеральный закон, устанавливающий государственное регулирование арендной платы. Вместе с тем, в отношении арендной платы за земельные участки, относящиеся к государственной собственности, государственное регулирование арендной платы предусмотрено федеральным законом.

Положениями  статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим до 01.03.2015, положениями действующей с 01.03.2015 статьи 39.7 ЗК РФ (пункт 3) установлено, что арендная плата за земельные участки, относящиеся к государственной собственности, является регулируемой.

При таких обстоятельствах, как указывает податель жалобы, отсутствовала необходимость внесения изменений в текст договора аренды при изменении нормативно установленных ставок арендной платы или метода их расчета.

С применением срока исковой давности податель жалобы согласен. Оплата вносится поквартально согласно пункту 4.3.1 договора, то есть не позднее 10 числа месяца первого квартала.

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 17.01.2008 N13/ЗКС-04214 арендодатель – Комитет предоставил во временное владение и пользование арендатору – ООО «Донк» земельный участок, площадью 23 900 кв.м., с кадастровым номером 78:12:6303:18, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1.

Земельный участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса в составе торгового центра и бизнес-центра.

На основании исполнительной надписи, совершенной 28.02.2017 нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург Беляевым С.Г., с ООО «Донк» в пользу              ООО «СК «Монолит» взысканы являющиеся предметом залога, принадлежащие ООО «Донк» права и обязанности по Договору, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН 07.04.2017 внесены изменения в части замены арендатора по Договору с ООО «Донк» на Общество.

Согласно пункту 6.4.1 договора, арендатор, при условии отсутствия задолженности по договору за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог. 

Как указывает Комитет, Общество является солидарным должником по обязательствам, связанным с внесением арендной платы, возникшим до совершения исполнительной надписи и государственной регистрации перенайма по договору, и единственным должником по обязательствам, возникшим после указанных действий.

Указав, что в период с 01.04.2015 по 31.03.2018 Общество вносило плату по договору в меньшем размере, чем установлено договором аренды, в связи с чем у арендатора образовалось 3 866 715, 60 рублей долга, Комитет направил в адрес ответчика претензию от 16.03.2018 с требованием об оплате долга и неустойки.  

Требования, изложенные в претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался разъяснениями, данными в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), согласно которым, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам необходимо учитывать что акты, которыми устанавливаются такие правила, применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Ввиду изложенного суд установил, что изменение размера арендной платы по Договору в данном случае могло произойти только путем направления Обществу уведомления об изменении арендной платы в порядке, установленном Договором, а факт изменения функционального использования арендованного участка, что в соответствии с действующими в Санкт-Петербурге правовыми актами влечет изменение арендной платы за земельный участок, относящийся к государственной собственности, основанием для изменения размера арендной платы не является.

Апелляционная инстанция не согласна с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Разъяснения, данные в пункте 20 Постановления № 73, подлежат применению в ситуации, когда отсутствует федеральный закон, устанавливающий государственное регулирование арендной платы. Вместе с тем, в отношении арендной платы за земельные участки, относящиеся к государственной собственности, государственное регулирование арендной платы федеральным законом предусмотрено.

Так, положениями статьи 424 ГК РФ, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, действовавшим до 01.03.2015, положениями действующей с 01.03.2015 статьи 39.7 ЗК РФ (пункт 3) установлено, что арендная плата за земельные участки, относящиеся к государственной собственности, является регулируемой.

В настоящем случае следует руководствоваться разъяснениями, данными в  пункте 19 Постановления № 73, согласно которым арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Аналогичный правовой подход относительно отсутствия необходимости внесения изменений в текст договора аренды при изменении нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2018 № 302-ЭС18-18096 по делу № А74-14427/2017.

Вопросы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в Санкт-Петербурге регулируются законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Согласно статье 3 Закона № 608-119, размер арендной платы за земельный участок, выраженный и рассчитанный в валюте Российской Федерации, подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

Ар = Bs х Kmp х Ps х Кф х Кп х Кд х Кк, где:

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости».

Как следует из условий дополнительного соглашения  от 29.10.2010 № 3 к Договору, арендная плата с 01.11.2011 установлена в размере 96 028,86 рублей при условии Кд=1.0. Арендатор самостоятельно рассчитывает текущую арендную плату по формуле Атек = А кварт* Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Таким образом, арендная плата определена Комитетом в размере, установленном правовыми актами Санкт-Петербурга.

Пунктами 2.7, 2.8 Приложения 1 к Постановлению № 1379 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0, что предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУП «ГУИОН», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется, в том числе:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 № 1137 графы 1 - 4 таблицы приложения № 1 к приложению к Постановлению № 1379 были изложены в новой редакции и для всех зон градостроительной ценности территории были установлены также новые базовые ставки арендной платы. В этой части постановление Санкт-Петербурга от 18.12.2014 № 1137 вступило в силу с 01.12.2015.

На основании представленной в материалы дела ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № 41599Г-15/1, выполненной ГУП «ГУИОН» по состоянию на 02.04.2015, размер арендной платы за арендованный по Договору участок в связи с изменением его функционального использования с 02.04.2015 уведомлением Комитета от 19.04.2017 № 37944-32 установлен в размере 487 958,38 рублей в квартал (с Кд=1.0),   а с 01.12.2015 в размере 566 568,59 рублей в квартал. 

С учетом того обстоятельства, что арендная плата по Договору является регулируемой, с даты изменения функционального использования арендованного участка, плата за его использование в соответствии с положениями Постановления № 1379 подлежала внесению в размере, соответствующим функциональному использованию арендованного участка согласно ведомости № 41599Г-15/1.

При этом, какого-либо дополнительного изменения условий Договора не требовалось.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Обществом заявлено о пропуске Комитетом срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период до 26.11.2015.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно статье 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Из материалов дела следует, что настоящее исковое заявление направлено Комитетом  в арбитражный суд 26.11.2018 (том № 1 л.д. 9). 

С учетом изложенного, требования Комитета подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика в пользу истца 2 680 802,57 рублей долга за период с 26.11.2015 по 31.03.2018, а также 996 684,95 рублей неустойки по состоянию на 16.03.2018, неустойки, начисленной с 17.03.2018 на сумму долга в размере 2 680 802,57 рублей до даты исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2019 по делу № А56-155797/2018 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции: 

Взыскать с ответчика в пользу истца 2 680 802, 57 рублей долга, 996 684, 95 рублей неустойки, а также неустойку, начисленную на сумму долга до фактического исполнения обязательства по оплате долга, исходя из 0, 1 % от суммы долга за каждый день просрочки. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" в доход федерального бюджета 34 292 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, 2 074 рубля государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Жиляева

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

 И.А. Тимухина