ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А14-12864/2023

город Воронеж

25» марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» марта 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено «25» марта 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

         Поротикова А.И.,

судей

                          Кораблевой Г.Н.,

 

                          ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

 

при участии:                      

от общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Строительно-монтажное управление Квартал»:         ФИО3, представителя по доверенности от 28.07.2023, паспорт гражданина РФ,

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО4, представителя по доверенности № 92 от 18.10.2023, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Развитие Арт Деко»: ФИО5, представителя по доверенности от 16.01.2024, паспорт гражданина РФ,

от индивидуального предпринимателя ФИО6: ФИО7, представителя по доверенности от 20.03.2024, паспорт гражданина РФ, 

от индивидуального предпринимателя ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Прокуратуры Воронежской области: ФИО9, предъявлено служебное удостоверение ТО № 290770 от 01.06.2020,

от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Развитие Арт Деко», индивидуального предпринимателя ФИО6 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2023 по делу № А14-12864/2023 (судья Баркова Е.Н.) 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Строительно-монтажное управление Квартал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Развитие Арт Деко» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, 

третьи лица: ФИО8, Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в порядке статьи 52 АПК РФ – Прокуратура Воронежской области,

и по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Строительно-монтажное управление Квартал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП 321366800071764, ИНН 

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО8 (ОГРНИП 322366800062331, ИНН 

<

***>) о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области и обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Развитие Арт Деко» о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка № 50/23 от 03.05.2023, заключенного между ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко», применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственно реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ООО СЗ «Развитие Арт Деко» на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276.

От прокуратуры Воронежской области 07.09.2023 поступило ходатайство о вступлении в дело в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В предварительном судебном заседании 18.10.2023 заявление Прокуратуры Воронежской области о вступлении в дело в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

Истец в предварительном судебном заседании 18.10.2023 заявил об изменении предмета иска и просил признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка № 50/23а от 03.05.2023, заключенный между ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко».  Судом принято изменение истцом предмета иска.

От ответчика 18.10.2023 в суд поступило ходатайство об изменении его наименования на Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, о чем представлена выписка из ЕГРЮЛ.

На основании статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято изменение наименования ответчика на  Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Определением суда от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО8, администрация городского округа город Воронеж.

Определением суда от 13.11.2023 в одно производство для совместного рассмотрения объединены дела № А14-12864/2023 и № А14-17242/2023 по иску ОООО Специализированного застройщика «СМУ Квартал» о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка, заключенный 06.09.2023 между ФИО8 и ФИО6; применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276, объединенному делу присвоен номер А14-12864/2023.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2023 признан недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка (заключенный по результатам электронного аукциона) от 03.05.2023, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Развитие Арт Деко»; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка, заключенный 06.09.2023 между ФИО8 и ФИО6. Применены последствия недействительности ничтожной сделки, из  Единого государственного реестра недвижимости исключена запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276.

Не согласившись с решением суда в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка (заключенного по результатам электронного аукциона) от 03.05.2023, полагая его в данной части незаконным, Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 03.05.2023 недействительным отказать.

С апелляционными жалобами на данное решение обратились также ООО СЗ «Развитие Арт Деко» и ФИО6, в которых просят решение суда отменить в полном объеме, принять акт об отказе в удовлетворении требований ООО СЗ «Строительно-монтажное управление Квартал».

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции 22.03.2024 представители индивидуального предпринимателя ФИО8 и  администрации городского округа город Воронеж не явились. 

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области поддерживает доводы своей апелляционной жалобы, считает решение в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка (заключенного по результатам электронного аукциона) от 03.05.2023 незаконным, просит отменить его в обжалуемой части, принять новый судебный акт, в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 03.05.2023 недействительным отказать.

Представители ООО СЗ «Развитие Арт Деко» и ФИО6 поддерживают доводы своих апелляционных жалоб, просят решение суда отменить в полном объеме, принять новый судебный акт, в иске отказать.

Представитель ООО СЗ «Строительно-монтажное управление Квартал» с доводами апелляционных жалоб не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзывах на апелляционные жалобы, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель Прокуратуры Воронежской области с доводами апелляционных жалоб не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Принимая во внимание, что Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области обжалует решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 03.05.2023, а ООО СЗ «Развитие Арт Деко» и ИП ФИО6 выражают несогласие с решением суда в полном объеме, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность обжалуемого акта в полном объеме.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалобы, отзывов на них, заслушав пояснения участников процесса, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи земельного участка, заключенного 03 мая 2023 г. по итогам торгов, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области продал обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Развитие Арт Деко» по цене 11 728 70 руб. 68 коп. земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0208054:3276, площадью 3 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: улично-дорожная сеть, благоустройство территории. Участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, без права возведения капитальных объектов.

В последующем земельный участок по той же цене был продан обществом по договору  купли-продажи земельного участка от 01 августа 2023 г. ФИО8, который, в свою очередь, продал его ФИО6 на основании договора купли-продажи земельного участка от 06 сентября 2023 г. 

Запись о праве собственности ФИО6 на спорный земельный участок внесена в Единый государственный реестр  11 сентября 2023 г. 

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:89, смежный спорному, который используется им для строительства многоквартирного жилого дома на основании разрешения № 36-RU36302000-073-2021.

Полагая, что спорный земельный участок обеспечивает доступ к принадлежащему ему участку, является частью городской инфраструктуры и относится к землям общего пользования, а потому не подлежит приватизации, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Возражая на иск, ответчики ссылаются на то, что спорный земельный участок расположен в границах красных линий, на нем отсутствует элементы городской рекреационной, инженерной, транспортной инфраструктуры, он входит в территориальную зону, предполагающую многоэтажную застройку.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок не может относится к землям общего пользования, на которые распространяются установленный законом запрет приобретения в частную собственность.  

По мнению ответчиков, истец, не являющийся стороной оспариваемых сделок, не имеет законного  интереса в их оспаривании. Кроме того, ФИО6 ссылается на свою добросовестность как приобретателя земельного участка, поскольку при его покупке проявил должную степень заботливости и осмотрительности. 

Судебная коллегия полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) относятся к территориям общего пользования.  

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 поставлен на кадастровый учет 20 декабря 2022 г. и согласно проекту межевания территории, утвержденному постановлением Администрации городского округа город Воронеж № 1177 от 16.11.2022, образован для размещения пешеходных тротуаров и велодорожек, благоустройства территории. 

В государственном реестре вид разрешенного использования данного участка установлен как улично-дорожная сеть, благоустройство. 

Положениями пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).  

Учитывая, что спорный земельный участок как на момент его формирования и последующего отчуждения, так и позднее предназначался для открытого и беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц и находился в публичной собственности, он подпадал под признаки земель общего пользования, установленные пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации и на него распространялся запрет на передачу в частную собственность земель общего пользования. 

Вопреки доводам апелляционных жалоб такой запрет не ставится в зависимость от каких-либо иных обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территории общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 17.07.2018 №32-КГ18-8. 

Согласно положениям статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, толкование которых дано в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», является ничтожной сделка, которая нарушает явно выраженный запрет, установленный законом либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу о недействительности как первоначальной, так и последующих сделок, направленных вопреки законодательному запрету на выбытие спорного земельного участка из государственной собственности. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в публичном реестре.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. 

Согласно пункту 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Между тем в соответствии с обстоятельствами дела, подтвержденными объяснениями сторон,  письмом ФИО8 в адрес истца от 4 сентября 2023 г., спорный земельный участок не находится во владении ответчиков, доступ истца к нему в настоящее время не ограничен, поэтому положения гражданского законодательства об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также правила по защите добросовестного приобретателя такого имущества не применимы при разрешении настоящего спора. 

По смыслу разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из существа искового заявления следует, что причиной обращения в суд стало оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество с намерением исключить из государственного реестра недвижимости записи о праве на спорный земельный участок, попавший в гражданский оборот вопреки запрету, установленному законом. Достижение указанной цели устранит для истца возможные препятствия в пользовании спорным имуществом и обеспечит достоверность сведений, содержащихся в государственном реестре недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Таким образом, рассматриваемые требования в их совокупности направлены на признание отсутствующим права ответчика на спорный земельный участок, заявлены лицом, чей интерес заключается в беспрепятственном пользовании смежным земельным участком, а выбранный способ защиты не связан с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, исходя из заявленных требований, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что заявителями в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на их заявителей, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2023 по делу № А14-12864/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Развитие Арт Деко», индивидуального предпринимателя ФИО6 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

А.И. Поротиков 

 

Судьи

 

Г.Н. Кораблева

 

ФИО1