Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-7349/2020

17 января 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа помощником судьи Норбоевой Д.А.,

при участии в судебном заседании представителей: прокуратуры Республики Саха (Якутия) – ФИО1 (доверенность от 26.09.2022, служебное удостоверение), министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2023 № 01/06, диплом, паспорт), общества с ограниченной ответственностью «ДиФ-Альянс» – ФИО3 (директор) и ФИО4 (доверенность от 01.12.2022, диплом, паспорт),  индивидуального предпринимателя ФИО5 – ФИО4 (доверенность от 08.06.2022, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Республики Саха (Якутия) на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2022 года по делу № А58-7349/2020 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия),

установил:

прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее – прокуратура) обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее – министерство), обществу с ограниченной ответственностью «ДиФ-Альянс» (далее – общество) о признании ничтожным договора купли-продажи от 10.01.2019 № 2189 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на общество обязанности по возмещению Республике Саха (Якутия) разницы между кадастровой стоимостью и льготной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 14:36:107052:163, расположенного по адресу: 

<

...> км, в размере 4 918 542,05 рублей; признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО5 на объект «Теплая стоянка по Покровскому тракту 5 км г. Якутска» с кадастровым номером 14:36:107052:293, аннулировании записи 14:36:107052:163-14/1152020-7 в Едином государственном реестре недвижимости от 08.10.2020 о регистрации права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 марта 2022 года в иске отказано.

Определением от 08 июня 2022 года Четвертый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Постановлением от 19 сентября 2022 года решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, прокуратура обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

В кассационной жалобе и дополнении к ней приведены доводы о неполном выяснении судами обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушении норм материального права. Выводы судов о наличии у спорного объекта признаков недвижимого имущества являются ошибочными. Заключения судебных экспертиз, положенные в основу обжалуемых судебных актов, содержат существенные противоречия и являются необоснованными, при этом установлена небеспристрастность одного из экспертов. Предоставление обществу в собственность земельного участка в отсутствие на нем объекта недвижимости по льготной цене и без проведения торгов нарушает требования статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Площадь земельного участка в 14 раз превышает площадь принадлежащей обществу постройки.

В отзывах на кассационную жалобу министерство, общество и предприниматель, возражая относительно приведенных в ней доводов, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых актов, просили оставить их без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.12.2022 судом объявлен перерыв до 19.12.2022, информация размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением от 19 декабря 2022 года Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил рассмотрение кассационной жалобы на 11 часов 00 минут 10 января 2023 года.

Присутствующие в судебном заседании представители прокуратуры, министерства, общества и предпринимателя поддержали свои доводы.

Третье лицо, участвующее в деле, о времени и месте судебного заседания извещено по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Как установлено судами, 08.11.2017 по результатам торгов между департаментом имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:107052:163, площадью 1050 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> км, под обслуживание автотранспорта.

В период действия договора общество на основании разрешения на строительство возвело объект «Теплая стоянка» общей площадью 69,32 кв.м и 22.11.2018 зарегистрировало на него право собственности.

На основании договора купли-продажи от 10.01.2019 № 2189 министерство без проведения торгов передало обществу в собственность за 291 777,95 рублей земельный участок с кадастровым номером 14:36:107052:163, площадью 1050 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> км.

На основании договора купли-продажи от 01.10.2020 предприниматель приобрел у общества указанные земельный участок и объект и 17.11.2020 зарегистрировал на них право собственности.

Ссылаясь на недействительность договора купли-продажи земельного участка в связи с тем, что расположенный на нем объект не является недвижимым имуществом, а площадь предоставленного под эксплуатацию объекта земельного участка является несоразмерной, прокурор обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, суд первой инстанции руководствовался статьями 130, 131, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и с учетом заключений судебных экспертиз посчитал, что спорное строение является объектом недвижимого имущества, в связи с чем пришел к выводу о том, что общество как собственник указанного строения реализовало исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, не установил оснований для удовлетворения заявленных требований, дополнительно сославшись на то, что расположенный на земельном участке объект капитального строительства возведен законно в соответствии с видом разрешенного использования; площадь земельного участка соответствует утвержденному в установленном порядке проекту межевания территории, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка заключен в соответствии с требованиями статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Оценив представленные доказательства, в том числе заключения судебных экспертиз, разрешение на строительство, суды пришли к обоснованным выводам о том, что спорное строение является правомерно возведенным объектом недвижимости.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о необоснованности заключения повторной судебной экспертизы подлежат отклонению как несостоятельные. Из заключения повторной судебной экспертизы, пояснений экспертов, следует, что спорный объект имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Ссылки прокурора на неверное применение экспертом СП 25.13330.2012, возведение объекта на ленточном фундаменте из стальных труб, не свидетельствуют о недопустимости заключения судебной экспертизы. В данном случае исходя из характеристик объекта наличие фундамента прямо указывает на неразрывную связь спорного объекта с землей. 

Доводы прокурора о заинтересованности эксперта, проводившего повторную судебную экспертизу, проверялись судом апелляционной инстанции и были отклонены как несостоятельные. Прокурором не представлено доказательств того, что на эксперта было оказано влияние со стороны ответчика. Само по себе участие Республики Саха (Якутия) в уставном капитале экспертной организации не свидетельствует об утрате экспертом беспристрастности.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требования о признании права собственности ФИО5 отсутствующим.

В то же время выводы судов о соответствии договора купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 № 2189 действующему законодательству являются преждевременными.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О приведена правовая позиция, согласно которой собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 10.01.2019 № 2189 общество приобрело без торгов в собственность земельный участок с кадастровым номером 14:36:107052:163 общей площадью 1050 кв.м, на котором расположено нежилое здание площадью 69,32 кв.м.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

С учетом изложенного обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции со ссылкой на акт обследования от 26.12.2018 № 3040 исходил из того, что спорный земельный участок при наличии утвержденного в установленном порядке проекта межевания территории используется в соответствии с назначением расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежавшего ранее на праве собственности обществу.

В то же время суд апелляционной инстанции не учел, что само по себе предоставление обществу в аренду земельного участка под строительство и утверждение проекта межевания территории, не свидетельствует о возникновении у заявителя исключительного права на приобретение в собственность без проведения торгов всего земельного участка площадью 1050 кв.м независимо от площади, занятой объектом недвижимости и необходимой для использования этого объекта.

При этом складирование на части земельного участка строительного материала и контейнеров также не определяет предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка необходимого для эксплуатации здания гаража в соответствии с действующим законодательством.

В этой связи надлежащая оценка доводам истца о ничтожности договора купли-продажи от 10.01.2019 № 2189 ввиду несоразмерности предоставленного обществу в собственность земельного участка с учетом приведенных выше правовых норм и разъяснений судами обеих инстанции не дана.

Учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих соразмерность испрашиваемого земельного участка площади и назначению находящегося на нем объекта недвижимости, нельзя признать обоснованным вывод судов о соблюдении требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка.

Исходя из пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствием недействительности сделки в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, является возмещение его стоимости, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Следовательно, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд по результатам проверки доводов о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с указанной нормой обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) подлежащего возврату имущества.

Поскольку судами не включены в предмет судебного исследования все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, с учетом вышеприведенных норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не рассмотрены в полном объеме доводы и возражения лиц, участвующих в деле, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу частей 2 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 № 2189 и применении последствий недействительности сделки с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

В остальной части постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2022 года по настоящему делу подлежит оставлению без изменения.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 марта 2022 года по делу № А58-7349/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2022 года по тому же делу отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 № 2189 и применении последствий недействительности сделки.

Направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

В остальной части постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2022 года по тому же делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

С.Б. Качуков

Ю.С. Яцкевич