Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

Решение

Дело №А09-1685/2020

город Брянск

20 марта 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 14 марта 2024 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи  Ю.И. Дюбо,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Брянской области, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум проект»,

третьи лица: 1) Брянская городская администрация, 2) Управление по строительству и развитию территории 

<

...>) Управление Росреестра по Брянской области,о взыскании 69 548 руб. 88 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность № 01-06 от 09.01.2024,

от ответчика: не явились,

от третьих лиц: не явились,

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Проект», г. Брянск (далее – ООО «Премиум Проект»), о взыскании 69 548 руб. 88 коп. неустойки за неисполнение обязательства по комплексному освоению земельного участка по договору аренды № 3247 от 19.12.2014 за период с 19.12.2014 по 20.08.2019.

В силу ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены 1) Брянская городская администрация, 

<

...>) Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, 

<

...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск (далее - Управление Росреестра по Брянской области).

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Истец в судебном заседании поддержал первоначально заявленные требования. Судом был уточнен данный вопрос в ходе процесса, поскольку по делу была произведена замена судьи.

Ответчик в письменном отзыве на иск исковые требования не признал.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Брянской областной земельной комиссии, оформленным протоколом от 27.07.2010, Управлением имущественных отношений Брянской области издан приказ от 30.07.2010 № 2073 о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Флотская, пойма реки Десна, в том числе, земельного участка площадью 885 331 кв.м. (кадастровый номер 32:28:015301:8) и земельного участка площадью 600 004 кв.м. (кадастровый номер 32:28:015301:6) с установлением условий максимального срока подготовки проектов планировки и межевания территории в течение 6 месяцев с даты заключения договора аренды; максимального срока выполнения работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры 2 года со дня утверждения проекта планировки территории; максимального срока осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков 7 лет после инженерной подготовки территории.

Решением комиссии, оформленным протоколом № 68А/10 от 27.09.2010, аукцион признан несостоявшимся, договор аренды предложено заключить единственному участнику аукциона – ООО «Премиум Проект». 

На основании вышеуказанного протокола № 68А/10 от 27.09.2010 о результатах аукциона между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО «Премиум Проект» (арендатор) 27.09.2010 заключен договор  аренды № 2258 находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с которым арендатор принял в пользование  находящиеся в собственности Брянской области земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:015301:8 и 32:28:015301:6 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

В соответствии с пунктом 2.3 договора началом комплексного освоения земельных участков является дата подписания акта приемки-передачи данных участков. Пунктом 2.4.3 договора установлен срок выполнения работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в государственную или муниципальную собственность в  2 года со дня утверждения проекта планировки территории. 

Пунктом 3.1 договора срок аренды земельных участков с учетом иных обязательств арендатора, связанных с осуществлением жилищного и иного строительства, установлен с 27.09.2010 по 27.03.2020. 

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 13.04.2011 № 755 на основании заявления ООО «Премиум Проект» путем раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:015301:6 образовано 10 земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:015301:10, 32:28:015301:11, 32:28:015301:12, 32:28:015301:13, 32:28:015301:14, 32:28:015301:15, 32:28:015301:16, 32:28:015301:17, 32:28:015301:18 и 32:28:015301:19, а путем раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:015301:8 - 12 земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:015301:20, 32:28:015301:21, 32:28:015301:22, 32:28:015301:23, 32:28:015301:24, 32:28:015301:25, 32:28:015301:26, 2:28:015301:27, 32:28:015301:28, 32:28:015301:29, 32:28:015301:30 и 32:28:015301:31. 

Судебными актами по делу № А09-12501/2019 установлено, что указанные сформированные земельные участки переданы арендатору на тех же условиях, которые были установлены аукционной документацией и первоначальным договором № 2258 от 27.09.2010.

Отношения между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО «Премиум Проект» (арендатор)  по аренде находящегося в собственности Брянской области земельного участка, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, площадью 14800 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0015301:615 из земель населенных пунктов для  комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, были оформлены договором № 3247 от 19.12.2014.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 18.02.2015 № 32-32/001-32/016/009/2015-855/2.

Указанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 19.12.2014.

Дополнительным соглашением от 13.08.2018 к  договору № 3247 площадь земельного участка была изменена и составила 14418 кв.м.

Согласно п. 2.2.1 договора под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается, в том числе обустройство участка посредством строительства (создания) для Брянской области объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке.

В соответствии с п. 2.3 договора, началом комплексного освоения земельного участка является дата подписания акта приема-передачи участка. 

В пункте 2.4.1 договора сторонами было согласовано, что выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, осуществляется в срок 2 года со дня утверждения проекта планировки территории.

Максимальный срок осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка  - 7 лет, то есть до 27.03.2020, указанный срок является сроком окончания комплексного освоения земельного участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке земельного участка (п. 2.4.2 договора).   

В соответствии с п. 5.4.10 договора, арендатор обязался безвозмездно передать в государственную собственность Брянской области объекты инженерной инфраструктуры в сроки, указанные в п. 2.4 договора, в порядке, установленном действующим законодательством.  

В качестве меры обеспечения исполнения обязательств арендатора по комплексному освоению земельного участка (максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка) в п. 6.2 договора установлена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера годовой арендной платы за каждый день нарушения срока. 

Проект планировки территории по улице Флотской (пойма реки Десна) в Бежицком районе г. Брянска для комплексного освоения в целях жилищного строительства утверждён  Постановлением Брянской городской администрации от 22.07.2011 № 1820-п.

Претензионным письмом от 04.09.2019 № 12-9712 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств и потребовал уплатить неустойку за нарушения срока комплексного освоения земельного участка.

Требования истца, изложенные в указанной выше претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценивая правовую природу заключенного сторонами договора, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что отношения сторон по такому договору регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации  (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») и Земельного Кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений  ст. 310 ГК РФ.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 ст. 421 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 ст. 615 ГК РФ).

В силу норм ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей в период заключения сторонами договора № 3247 от 19.12.2014, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя: подготовку документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). 

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3). 

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное п. 9 ст. 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в п. 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 4). 

Арендатор земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5). 

Собственник или арендатор указанных в п. 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 п. 3 ст. 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6). 

При обороте указанных в п. 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 п. 3 ст. 38.2 настоящего Кодекса (пункт 7). 

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с данным Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное (пункт 9).

Вопросы развития застроенных территорий и их комплексного освоения в целях строительства жилья также урегулированы в главе 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на просрочку ответчиком исполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка по договору аренды № 3247 от 19.12.2014.

Исходя из положений ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно ст. 330 ГК РФ  неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как отмечено ранее, в качестве меры обеспечения исполнения обязательств арендатора по комплексному освоению земельного участка (максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка) в п. 6.2 договора  сторонами была согласована  неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера годовой арендной платы за каждый день нарушения срока. 

По расчету истца, неустойка за просрочку исполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка истцом в соответствии п. 6.2 договора за период с 19.12.2014 по 20.08.2019 составляет 69 548 руб. 88 коп.

Вместе с тем, оценив доводы сторон и представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд отклоняет представленный истцом расчет, поскольку им неверно определен период просрочки.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды № 3247 от 19.12.2014, максимальный срок осуществления жилищного строительства, который является сроком окончания комплексного освоения земельного участка, определен до 27.03.2020 (п. 2.4.2 договора).

Истец же начальный период для начисления неустойки указывает 19.12.2014, то есть с момента заключения договора аренды, что является неверным.

Кроме того, поскольку исковое заявление в арбитражный суд поступило 20.02.2020, то на момент обращения у ответчика просрочка в исполнении обязательств по договору аренды № 3247 от 19.12.2014 еще не возникла.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Так как в удовлетворении исковых требований судом отказано, в силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по делу относится на истца, однако в доход бюджета взысканию не подлежит, поскольку истец освобожден от её уплаты в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Исковые требования оставить без удовлетворения. 

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд              Брянской области.

Судья                                                                                                 Ю.И. Дюбо