ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-63871/17

12 ноября 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  07 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 ноября 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Королев Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО «ШАНС»: ФИО2, представитель по доверенности от 29.06.2018,

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции дело № А41-63871/17 по исковому заявлению Администрации городского округа Королев Московской области  к Обществу с ограниченной ответственностью «ШАНС» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 3198/К и пени, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2014 № 3198/К,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Королев Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ШАНС», в котором просила взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 3198/К за период с первого квартала 2017 года по второй квартал 2017 года в размере 254 371 руб. 22 коп., пени по состоянию на 05.07.2017 в размере 8 394 руб. 25 коп., а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.04.2014 № 3198/К, заключенный между муниципальным образованием «Город Королев Московской области» и ООО «ШАНС».

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2017 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу.

При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции, поскольку дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом.

В силу пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанное обстоятельство является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Определением от 08.10.2018 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела  по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Через канцелярию суда от ответчика поступили письменные дополнения и контррасчет задолженности.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований и просил отказать в иске в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации городского округа Королев Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Королев Московской области» в лице Комитета имущественных отношений администрации города Королев (арендодатель) и ООО «Шанс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.04.2014 № 3198/К. 

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:45:0020117:448, общей площадью 442 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под строительство здания торгово-бытового назначения», расположенный по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Первомайский, в 40 метрах по направлению на восток от 

<

...>. 

Срок аренды устанавливается по 20.03.2019 (п. 2.1 договора аренды). 

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и приложением № 1 к нему размер арендной платы определяется по следующей формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти РФ, Московской области, органом местного самоуправления.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

Основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском явилось наличие у общества задолженности по арендной плате за первый и второй кварталы 2017 года в размере 254 371 руб. 22 коп., на которую истцом были начислены пени. 

Истец 18.04.2017 направил в адрес ответчика претензию с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени. 

Указанная претензия оставлена без удовлетворения.

12.07.2017 истцом в адрес ответчика направлена повторная претензия, в которой истец предлагал обществу погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды.

Оставление указанных претензий без удовлетворения, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный апелляционный суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Администрацией городского округа Королев Московской области представлен расчет задолженности ООО «Шанс» по арендной плате.

Изучив указанный расчет, апелляционным судом установлено, что администрацией применены коэффициенты Пкд равный 3, Км равный 2.1, установленные Решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования «Городской округ Королев Московской области» по зонам градостроительной ценности». 

Между тем, решением Московского областного суда от 03.08.2017 по делу № 3а-670/2017 Решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 признано недействующим в части значения коэффициента Км равного 1,9, установленного в пункте 4 (прочие кадастровые кварталы) таблицы в приложении № 1 и коэффициента Пкд равного 3 (Предпринимательство), установленного в пункте 4 таблицы в приложении № 2.

При разрешении административного иска Московским областным судом сделан вывод о том, что установление Решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 коэффициента Км равного 1,9, а также коэффициента Пкд равного 3, нарушает принцип экономической обоснованности определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Апелляционный суд учитывает также правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (раздел IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам»), пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что Решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58, об установлении повышенных значений коэффициентов Км и Пкд отменено Московским областным судом, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что применение Администрацией городского округа Королев при расчете стоимости подлежащей уплате ответчиком арендной платы коэффициентов Км и Пкд, установленных Решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58, является неправомерным.

В данном случае подлежат применению ранее действовавшие коэффициенты Км и Пкд.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет задолженности, в соответствии с которым задолженность по договору от 02.04.2014 № 3198/К составляет 44 626,52 рублей, сумма пени 3218,68 рублей.

Проверив расчет долга и пени, арбитражный апелляционный суд считает его правильным, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 21.12.2017 № 2 об оплате арендной платы за 2017 года в сумме 44 262,52 рублей, а также от 14.09.2018 № 2 об оплате пени за просрочку платежа за 2017 год на сумму 3218,68 рублей.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований администрации в части взыскания долга и пени не имеется.

Администрацией городского округа Королев Московской области заявлено также требование о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2014 № 3198/К.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

В качестве оснований для расторжения договора аренды от 02.04.2014 № 3198/К администрация ссылается на наличие у ответчика задолженности.

Между тем, как установлено апелляционным судом, задолженность, явившаяся основанием для предъявления администрацией требования  о расторжении договора,  у ответчика отсутствует.

На другие обстоятельства для расторжении договора аренды от 02.04.2014 № 3198/К Администрация городского округа Королев Московской области в исковом заявлении не ссылается.

Таких обстоятельств арбитражным апелляционным судом не установлено.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ). 

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области 10.10.2017 по делу № А41-63871/17 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа  в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина

Л.В. Пивоварова