АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

Сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-9188/2023

г. Белгород

21 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года

 

         Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Мирошниковой Ю. В. 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 6 884 746 руб. 37 коп.,

встречному исковому заявлению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об уменьшении размера арендной платы 

            в судебном заседании участвуют:

от истца-ответчика: ФИО2, доверенность от 01.01.2023, паспорт, диплом; 

от ответчика-истца: ФИО3, доверенность от 29.12.2022, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Корпоративные сервисные системы" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" о взыскании 6 884 746 руб. 37 коп. арендной платы за июль 2023 года по договору аренды нежилых помещений № 3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017, 57 424 руб. расходов по оплате госпошлины.

          ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области со встречным исковым заявлением к ОАО "Корпоративные сервисные системы" о снижении стоимости арендной платы на стоимость не оказываемых услуг в размере 1 428 463 руб. 98 коп.

В судебном заседании истец-ответчик первоначальный иск поддержал в полном объеме, встречный иск не признал.

Ответчик-истец в судебном заседании первоначальный иск не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

В ходе судебного разбирательства ответчик-истец заявил ходатайства о  привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, об истребовании доказательств,  о назначении судебной экспертизы по делу.

Истец-ответчик возражал против удовлетворения заявленных ходатайств ответчика-истца, считал заявленные ходатайства направленными на затягивание рассмотрения спора.

Ходатайство ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" об истребовании у истца доказательств размера расходов, которые истец понес на содержание помещений за июль 2023 года в соответствии с п. 4.3. договора, графиков ремонта, осмотра, уборок, проверок, контроля судом отклонено, как противоречащее статьям 65 и 66 АПК РФ.

Ходатайство ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" о назначении по делу судебной экспертизы по определению стоимости не оказанных ОАО "КорСсис" в июле 2023 года услуг по содержанию арендуемых помещений судом также отклонено как необоснованное.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В данном случае, ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не обосновало - какие специальные знания требуются для разъяснения возникающих при рассмотрении настоящего дела вопросов исходя из предмета исковых требований и условий договора аренды.

Ходатайства ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО ЧОО "Лиса", ООО "Клинап" и ООО "Союзлифтмонтаж - Белгород" судом также отклонены как не обоснованные.

В силу ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В данном случае, ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не обосновало - каким образом судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности ООО ЧОО "Лиса", ООО "Клинап" и ООО "Союзлифтмонтаж - Белгород" по отношению к одной из сторон спора.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд считает, что  первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела видно, что 09.10.2017 между открытым акционерным обществом «Корпоративные сервисные системы» (арендодатель) и публичным акционерным обществом «Россети Центр» (арендатор)  заключен договор аренды нежилых помещений № 3100/28885/17/41503260 (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения № ДС 3100/01603/18 от 25.12.2018.

Согласно пунктам 1.1. и 2.1. договора арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору во временное возмездное пользование и владение, а арендатор обязался принять и оплатить арендную плату за нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> (далее - объект): в нежилом здании, назначение административное, общей площадью 8 291,80 кв.м. - арендуемая площадь                    6 411,38 кв.м.; в нежилом здании, назначение конторское, общей площадью 3 852,4 кв.м. - арендуемая площадь 2 082,5 кв.м., в соответствии с Приложением №1 к договору.

Срок аренды установлен на 11 месяцев, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не уведомит другую за 60 дней до окончания срока действия договора о его прекращении (пункт 8.1 договора).

Размер арендной платы  установлен в п. 4.1. договора и составил 7 881 537  рублей             11 коп., в том числе НДС (20%) 1313 589,52 рублей (в редакции дополнительного соглашения №ДС 3100/01603/18 от 25.12.2018 года), в месяц.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе, но не ограничиваясь: расходы по теплоснабжению, горячему/холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, уборке объекта (в том числе с использованием и иных необходимых административно-хозяйственных услуг (в т.ч. специальных моющих средств и обеспечение санузлов средствами гигиены)), прилегающих территорий, поддержку фасадов зданий в надлежащем состоянии, вывоз мусора, круглосуточную охрану, обслуживание лифтов, системы вентиляции (кондиционирования) и пожарной сигнализации, страхование особо опасных объектов, затраты по управлению, пользование земельным участком. Оплата абонентных расходов, международных и междугородних переговоров, доступа в Интернет в арендуемых площадях осуществляется арендатором самостоятельно на основании отдельных договоров, заключенных между арендатором и лицами, осуществляющими предоставление данных услуг.

В соответствии с п. 4.5. договора стороны предусмотрели, что арендная плата производится арендатором ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов и актов об оказании услуг, в следующем порядке: оплата в размере 100% месячной арендной платы производится не позднее 25 числа месяца (при наличии акта об оказании услуг и счета) следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В пункте 4.7 договора стороны оговорили, что размер арендной платы может изменяться только по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза  в год на величину, не превышающую индекс потребительских цен. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если  в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,  предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2017.

В соответствии со ст. 606  ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Факт передачи помещений в аренду подтверждается актом и ответчиком не оспаривается.

Письмом исх. №1/201 от 31.07.2023 ОАО «КорСсис» направило в адрес                     ПАО «Россети Центр» счет на оплату и акт об оказании услуг за июль 2023 года.                     ПАО «Россети Центр» не вернуло подписанный акт об оказании услуг за июль 2023 года и не прислало письменные возражения.

В нарушение условий договора, статей 606, 614, 309, 314 ГК РФ ответчик обязательство по внесению арендной платы за июль 2023 года исполнил ненадлежащим образом.

Как указал истец в иске, ПАО «Россети Центр» оплатило ОАО «КорСсис» часть задолженности за июль 2023 года по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 в размере 996 790  рублей 74 копеек, в связи с тем, что ОАО «КорСсис», в соответствии со статьей 410 ГК РФ произвело зачет встречных однородных требований к ПАО «Россети Центр» по договору оказания услуг по передаче электроэнергии №3100/39167/12/46-17964 от 27.12.2012 на сумму: 237 766,10 рублей, что подтверждается письмом исх. №1/217 от 10.08.2023; 521 258,54 рублей, что подтверждается письмом исх. №1/224 от 18.08.2023, 237 766,10 рублей, что подтверждается письмом исх. №1/233 от 25.08.2023.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Претензию истца от 29.08.2023 исх.№1/234 об уплате долга ответчик оставил без удовлетворения.

Из материалов дела видно, что долг на момент рассмотрения дела составил                       6 884 746 руб. 37 коп.

Учитывая вышеизложенное, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Суд отказывает в удовлетворении встречного иска на основании следующего.

В силу ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Системное толкование указанных норм в совокупности с положениями ст. 328 ГК РФ свидетельствует о том, что поскольку договор аренды носит взаимный характер, то невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Возражения ответчика основаны на тех обстоятельствах, что истцом в июле                 2023 года была начислена арендная плата согласно договору, в то время как ОАО "КорСсис" перестало выполнять условия договора аренды в надлежащем виде.

Письмом от 27.02.2023 ПАО "Россети Центр" потребовало от ОАО "КорСсис" провести совместное обследование предоставленного в аренду имущества. Согласно акту обследования здания выявлены следующие недостатки: наличие грязных вытяжек системы вентиляции, трещины в стенах, не работает электропривод во въездных воротах, не моются окна фасада здания, не работают считыватели пропусков контроля доступа выхода во внутренний двор и другие недостатки.

Арендодатель обязан обеспечить на объекте комплекс услуг, в том числе, работу систем вентиляции в течение всего срока действия настоящего договора, однако, как полагает арендатор, арендодателем не представлены надлежащие доказательства обеспечения здания соответствующей работы вентиляционной системы, что в условиях осенне-зимнего периода объективно не позволяет осуществлять его нормальную эксплуатацию.

Письмом от 27.02.2023 ответчик просил отрегулировать оказываемые ОАО "КорСсис" услуги в арендуемых помещениях.

На основании указанных обстоятельств, ПАО "Россети Центр" полагает, что вправе уменьшить арендные платежи согласно п. 4.3 договора аренды.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что договор аренды нежилых помещений N 3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 заключен на основании конкурсных процедур, проведенных ПАО "Россети Центр". Проект договора аренды предложен организатором закупки ПАО "Россети Центр" и являлся частью конкурсной документации, в связи с чем, довод ПАО "Россети Центр" о том, что арендатор является слабой стороной договора, судом отклоняется.

При этом, размер арендной платы был установлен на основании отчета независимого оценщика ООО "ТПК "ПСВ" от 17.09.2017. Согласно отчету оценщика ставка арендной платы, установленная за 1 кв. м площади, не привязана к размеру расходов арендодателя на коммунальные услуги и эксплуатацию здания и не учитывает ежегодный рост тарифов и повышение цен на услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшении арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению.

Между тем, ПАО "Россети Центр" не представило доказательств, подтверждающих наличие препятствий к использованию помещений в здании по их целевому назначению в июле 2023 года.

Недостатки, указанные во встречном исковом заявлении (наличие грязных вытяжек системы вентиляции, трещины на стенах, не работающий электропривод ворот, не мытые окна фасадов и прочие недостатки) и акте обследования здания от 02.03.2023, не препятствовали использованию помещений по их целевому назначению.

Пунктом 5.4.2. договора предусмотрено, что арендодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет капитальный ремонт объекта (по согласованию с арендатором, в соответствии с разделом 7 настоящего договора) и нести расходы по содержанию имущества. Содержать имущество в надлежащем противопожарном и санитарном состоянии с соблюдением соответствующих норм и правил. Обеспечить предоставление арендатору коммунальных и иных необходимых для эксплуатации объекта услуг на общих условиях, соответствующих условиям договоров, заключаемых между арендодателем и третьими лицами, предоставляющими данные услуги (в том числе энергоснабжающими и теплоснабжающими организациями).

В ходе судебного разбирательства ОАО "КорСсис" представлена выписка из книги замечаний и предложений за июль 2023 года, согласно которой все замечания, высказанные представителями арендатора в июле 2023 года, были устранены арендодателем, и не препятствовали фактическому использованию арендованных помещений.

Согласно пункту 7.2 договора аренды капитальный и текущий ремонт производится по мере необходимости.

Доказательств необходимости проведения капитального и/или текущего ремонта в июле 2023 года арендатором также не представлено.

Кроме того, условия договора аренды не содержат обязательств арендодателя о предоставлении сведений о размере фактически понесенных расходов на содержание принадлежащего ему имущества, графиков проведения ремонтов и прочих сведений, в том числе, указанных в пункте 4.3 договора, включенных в арендную плату.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для уменьшения размера арендной платы в июле 2023 года не имеется.

Вопреки доводам ответчика-истца начало специальной военной операции в феврале 2022 года в данном случае не повлекло существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исходя из анализа изложенных норм, материалов дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

По результатам рассмотрения дела судебные расходы по оплате государственной пошлины  по первоначальному и встречному  искам относятся на ответчика.

Государственная пошлина по встречным требованиям составляет 6 000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" из федерального бюджета.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить полностью.

Взыскать с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 884 746 руб. 37 коп. долга по арендной плате за июль 2023 года по договору аренды нежилых помещений № 3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017, 57 424 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 21 285 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 141915 от 22.11.2023 государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается после вступления судебного акта в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Мирошникова Ю. В.