Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9666/2022

19 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  19 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ГЛАВНОЕ ВОЕННО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ №14" (адрес:  Россия 117556, г МОСКВА, 

<

...> ОГРН:  

<

***>)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" КРОНОС" (адрес:  Россия 197341, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> пом. 12Н, ОГРН:  

<

***>)

третье лицо: Судебный пристав-исполнитель при директоре Федеральной службы судебных приставов - главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России ФИО2; Управление ФССП России по Санкт-Петербургу Межрайонный отдел по ИОИП управления ФССП России по Санкт-Петербургу; МИНИСТЕРСТВО ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ; общество с ограниченной ответственностью «Пери»  (адрес:  Россия 125009, Москва, Москва, Газетный пер. д. 7, стр. 1; Россия 190000, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 59; Россия 119019, г МОСКВА, 

<

...>; Россия 108820, поселение Мосрентген, поселок Завода Мосрентген, 

<

...> двлд 6, корпус 10, ПОМЕЩЕНИЕ 9, ОГРН:  

<

***>)

об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика от 23.11.2020 №ГК-115-1/20-18

при участии

- от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 07.11.2022

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 14.10.2022

-от третьих лиц: не явились ( уведомлены)

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военностроительное управление №14» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Приморский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Кронос» (далее – ответчик) с требованием об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика от 23.11.2020 №ГК-115-1/20-18. 

Определением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 29.11.2021 по делу №2-8123/2021 настоящее дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением от 04.02.2022 дело принято к рассмотрению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Судебный пристав-исполнитель при директоре Федеральной службы судебных приставов главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России ФИО2; Управление ФССП России по Санкт-Петербургу Межрайонный отдел по ИОИП Управления ФССП России по Санкт-Петербургу; Министерство обороны Российской Федерации. Определением от 13.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Пери».

Определением суда от 09.08.2022 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр» ФИО5. Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли примененная в отчете № ГКСПб-115/20-18 от 23.11.2020 методика определения рыночной стоимости: - трансформаторная подстанция, площадью 38 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:102, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 751 000 руб. с НДС; - дренажно-ливневая канализация, протяженностью 32 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15: 0102003:100, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 162 000 руб. с НДС; - общежитие, площадью 5 208 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:00000000:2637, расположенное по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 69 966 000 руб. с НДС; - проходная, площадью 88,9 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:98, расположенная по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 2 118 000 руб. с НДС; - хозяйственно-бытовая канализация, протяженностью 600 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:99, расположенная по адресу: 

<

...> 667 руб. без НДС и 2 222 000 руб. с НДС; - наружный водопровод, протяженностью 500 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:107, расположенная по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 1 488 000 руб. с НДС; - наружная канализация, протяженностью 325 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:105, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 637 000 руб. с НДС; - наружная теплосеть, протяженностью 400 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:103, расположенная по адресу: 

<

...> 333 руб. без НДС и 10 102 000 руб. с НДС; - здание казармы № 4, площадью 5 334,7 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:108, расположенное по адресу: 

<

...> 667 руб. без НДС и 64 016 000 руб. с НДС; - здание солдатской столовой, площадью 3 526 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:104, расположенное по адресу: 

<

...> 167 руб. без НДС и 86 795 000 руб. с НДС; - благоустройство, площадью 1 166 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:106, расположенное по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 658 000 руб. с НДС, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? Если не соответствует привело ли это к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости? 2) Какова рыночная стоимость недвижимого имущества: - трансформаторная подстанция, площадью 38 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:102, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 751 000 руб. с НДС; - дренажно-ливневая канализация, протяженностью 32 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15: 0102003:100, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 162 000 руб. с НДС; - общежитие, площадью 5 208 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:00000000:2637, расположенное по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 69 966 000 руб. с НДС; - проходная, площадью 88,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:98, расположенная по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 2 118 000 руб. с НДС; - хозяйственно-бытовая канализация, протяженностью 600 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:99, расположенная по адресу: 

<

...> 667 руб. без НДС и 2 222 000 руб. с НДС; - наружный водопровод, протяженностью 500 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:107, расположенная по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 1 488 000 руб. с НДС; - наружная канализация, протяженностью 325 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:105, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 637 000 руб. с НДС; - наружная теплосеть, протяженностью 400 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:103, расположенная по адресу: 

<

...> 333 руб. без НДС и 10 102 000 руб. с НДС; - здание казармы № 4, площадью 5 334,7 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:108, расположенное по адресу: 

<

...> 667 руб. без НДС и 64 016 000 руб. с НДС; - здание солдатской столовой, площадью 3 526 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:104, расположенное по адресу: 

<

...> 167 руб. без НДС и 86 795 000 руб. с НДС; - благоустройство, площадью 1 166 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:106, расположенное по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 658 000 руб. с НДС, на дату проведения оценки. Производство по делу приостановлено.

06.10.2022 заключение №200922 от 20.09.2022 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр» ФИО5 поступило в адрес суда, определением от 07.10.2022 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил возражения на экспертное  заключение.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание не явились, извещены. В материалы дела поступил отзыв Министерства обороны РФ в поддержку заявленных требований.

Дело рассмотрено на основании ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

В Межрайонном отделе судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу (далее - Отдел) на исполнении в отношении Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 3» (далее - ФГУП «ГВСУ № 3») находилось сводное исполнительное производство № 13928/16/78022-СД.

В рамках данного сводного исполнительного производства судебным приставом- исполнителем Отдела 05.07.2017 наложен арест на 11 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, о чем составлен акт о наложении ареста (описи) имущества.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.12.2016 № 727 «Об упразднении Федерального агентства специального строительства», Приказом Министра обороны Российской Федерации от 23.06.2017 № 396 «О реорганизации федеральных государственных унитарных предприятий, переданных в ведение Министерства обороны Российской Федерации» ФГУП «ГВСУ № 3» реорганизовано в форме присоединения к ФГУП «ГВСУ № 14» (далее - Предприятие).

Постановлением директора Федеральной службы судебных приставов - главного судебного пристава Российской Федерации от 20.04.2018 местом ведения исполнительных производств в отношении ФГУП «ГВСУ № 14» определено Управление по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России (далее - Управление).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Управления ФИО2 от 18.01.2021 № 21/226203 приняты результаты оценки 11 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, в соответствии с отчетом ООО «Аналитический Центр «Кронос» № ГК-115-1/20-18 от 23.11.2020 (далее - Отчет), которая составила 199 095 833 руб. без учета НДС и 238 915 000 с учетом НДС. в том числе:

трансформаторная подстанция, площадью 38 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:102, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 751 000 руб. с НДС;

дренажно-ливневая канализация, протяженностью 32 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15: 0102003:100, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 162 000 руб. с НДС;

общежитие, площадью 5 208 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:00000000:2637, расположенное по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 69 966 000 руб. с НДС;

проходная, площадью 88,9 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:98, расположенная по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 2 118 000 руб. с НДС;

хозяйственно-бытовая канализация, протяженностью 600 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:99, расположенная по адресу: 

<

...> 667 руб. без НДС и 2 222 000 руб. с НДС;

наружный водопровод, протяженностью 500 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:107, расположенная по адресу: 

<

...> 000 руб. без НДС и 1 488 000 руб. с НДС;

наружная канализация, протяженностью 325 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:105, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 637 000 руб. с НДС; наружная теплосеть, протяженностью 400 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:103, расположенная по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 10 102 000 руб. с НДС;

здание казармы № 4, площадью 5 334,7 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:108, расположенное по адресу: 

<

...> 667 руб. без НДС и 64 016 000 руб. с НДС;

здание солдатской столовой, площадью 3 526 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:104, расположенное по адресу: 

<

...> 167 руб. без НДС и 86 795 000 руб. е с НДС;

благоустройство, площадью 1 166 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:106, расположенное по адресу: 

<

...> руб. без НДС и 658 000 руб. с НДС.

Полагая отчет об оценке недействительным, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные по делу доказательства, суд полагает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 85 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель, в силу п. 1 ч. 2 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», обязан привлечь независимого оценщика. 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ). 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. 

В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете в обязательном порядке указываются: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 

На основании положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (в рассматриваемом случае цель оценки - определение рыночной и ликвидационной стоимости арестованного имущества в соответствии с Законом № 229-ФЗ) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки. 

В рассматриваемом случае отчет ООО «АЦ «КРОНОС» содержит сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона № 229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

 Статьей 3 Закона № 135-ФЗ установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Согласно статье 87 Закона № 229-ФЗ реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. В задании на оценку прямо указано, что результат проведенной оценки будет использован для установления минимальной начальной цены реализации объектов оценки на публичных торгах в рамках исполнительного производства (пункт 2 статьи 89 Закона № 229-ФЗ), в отчете об оценке должны быть учтены нормы Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

По ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности выводов, изложенных в отчете ООО «АЦ «КРОНОС» от 23.11.202 №ГК-115-1/20-18.

В соответствии с выводами эксперта примененная в отчете №ГКСПб-115/20-18 от 23.11.2020 методика определения рыночной стоимости Объектов соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость Объектов на дату проведения оценки составляет 248 216 000 руб. с учетом НДС, в том числе: трансформаторная подстанция, площадью 38 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:102 – 786 000 руб., дренажно-ливневая канализация, протяженностью 32 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15: 0102003:100 – 156 000 руб., общежитие, площадью 5 208 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:00000000:2637 – 67 229 000 руб., проходная, площадью 88,9 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:98 – 1 654 000 руб., хозяйственно-бытовая канализация, протяженностью 600 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:99 – 2 791 000 руб., наружный водопровод, протяженностью 500 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:107 – 1 869 000 руб., наружная канализация, протяженностью 325 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:105 – 800 000 руб., наружная теплосеть, протяженностью 400 м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:103 – 12 690 000 руб.,  здание казармы № 4, площадью 5 334,7 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:108 – 67 665 000 руб., здание солдатской столовой, площадью 3 526 кв м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:104 – 91 740 000 руб., благоустройство, площадью 1 166 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 47:15:0102003:106 – 836 000 руб.

Изложенные в заключении №ГКСПб-115/20-18 от 23.11.2020 выводы эксперта относительно рыночной стоимости спорного имущества с учетом ограниченного срока его реализации существенным образом не различаются с выводами оценщика ООО «АЦ «КРОНОС» в оспариваемом отчете.

 Доказательств, подтверждающих, что оценщиком при проведении оценки объектов не соблюдены требования Закона № 135-ФЗ, ошибочности примененной оценщиком методики оценки имущества, либо неполноты исследования и учета, влияющих на оценку факторов, в рамках судебной экспертизы не установлено, и истцом не приведено. Оспариваемый отчет не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений в его полноте и достоверности. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных Предприятием требований у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.