АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-165/2024

г. Архангельск

14 марта 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2024 года  

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по дело по иску администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163000, 

<

...>)

к потребительскому гаражному кооперативу "АГАТ-1" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163002, 

<

...>)

и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП  304290133000512; ИНН  

<

***>)

 с привлечением к участию в деле в  качестве  третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>) 

о признании сделки ничтожной и о снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, 

при участии в заседании представителя ответчика ФИО3 по  доверенности от  17.10.2022;

установил:

администрация городского округа "Город Архангельск" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым  заявлением  к потребительскому гаражному кооперативу  "АГАТ-1" (далее - ответчик, Кооператив) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, предприниматель) о признании ничтожной заключенной между  ответчиками сделки в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291, о снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291. 

Исковые требования указаны с учетом принятого судом ходатайства об их изменении (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Предприниматель в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился, заявил ходатайство о вынесении в отношении Администрации частного определения, просит отнести судебные расходы по делу на истца, как на лицо, злоупотребляющее правом.

Кооператив отзыв на иск не представил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве и ходатайствах, полагает, что отчуждение объекта незавершенного строительства от Кооператива предпринимателю произошло вследствие бездействия самой Администрации, не предпринявшей меры к исполнению судебного акта по делу № А05-6468/2019.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили. Дело рассмотрено в порядке частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей указанных лиц.

Из материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Арбитражным судом Архангельской области рассмотрено дело № А05-6468/2019 по иску Администрации к   Кооперативу о признании отсутствующим права собственности Кооператива на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050402:291; о признании недействительным договора от 20.03.2017 № 4/367л аренды земельного участка, заключенного между министерством имущественных отношений Архангельской области  и Кооперативом; о возложении на Кооператив обязанности возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7 в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 21.08.2019 по  делу № А05-6468/2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.02.2020, иск Администрации удовлетворен в полном объеме.

Указанными судебными актами установлено, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.07.2019 № 99/2019/271657874 за Кооперативом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050402:291, расположенный по адресу: 

<

...> площадь застройки 197,5 кв.м., степень готовности 20%, дата государственной регистрации - 03.11.2016.

Основанием для постановки объекта на кадастровый учет послужил технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 03.10.2016 кадастровым инженером ФИО4. В соответствии с техническим планом степень готовности объекта определена в соответствии со сметой на строительство, исходя из данных предоставленных заказчиком кадастровых работ в справке о стоимости работ, по формуле 100 х 3 670 000 / 1 800 000, где 1 800 000 руб. – проектная стоимость., 3 670 000 руб. – стоимость фактически выполненных работ, таким образом, степень готовности объекта составляет 20 %.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050402:7 площадью 1186 кв.м., адрес: 

<

...>, относящемся к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена. Земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7 был предоставлен Кооперативу в аренду Министерством имущественных отношений Архангельской области по договору от 20.03.2017 № 4/367л, заключенному для завершения строительства административного здания с помещениями торгового и офисного назначения на срок три года. Договор аренды зарегистрирован 18.04.2017. 

Администрация провела обследование земельного участка с кадастровым номером 29:22:050402:7, по результатам которого установила, что на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, трава; строительство  административного здания с помещениями торгового и офисного назначения не осуществляется; на земельном участке имеется три сваи, находящихся ниже уровня земли, а также разрушенное подземное сооружение (возможно погреб или смотровая яма); здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют; строительная техника и строительные материалы отсутствуют. 

Оценив имеющиеся в деле № А05-6468/2019 доказательства в их совокупности (статьи 71 АПК РФ), суд пришел к выводу о том, что незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050402:291 не отвечает признакам объекта недвижимости. При этом суд исходил из того, что материалами дела не подтверждается, что в отношении названного объекта полностью завершенные работы по строительству фундамента или аналогичные им работы.

Согласно выпискам из ЕГРН от 01.04.2021, 04.12.2023 и 07.12.2023, представленным в материалы настоящего дела, в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291 01.04.2021 внесена запись о переходе права собственности на него от Кооператива к предпринимателю.

Основанием для государственной регистрации явилось соглашение об отступном от 23.03.2021, заключенное между ответчиками.

Согласно условиям указанного соглашения  Кооператив передает предпринимателю объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291 в счет погашения задолженности Кооператива перед предпринимателем в сумме 301 391 руб. по договору целевого займа от 21.07.2016. Объект недвижимости принадлежит Кооперативу на праве собственности, зарегистрированному 03.11.2016.

Объект незавершенного строительства передан от Кооператива предпринимателю по акту приема-передачи от 23.03.2021.

Ссылаясь на то, что на момент заключения сделки между ответчиками объект незавершенного строительства не существовал в натуре, а также на то, что зарегистрированное право предпринимателя на указанный объект нарушает права Администрации на распоряжение земельным участком, в границах которого согласно сведениям ЕГРН находится спорный объект, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском, рассмотренным в настоящем деле.

Предприниматель, не соглашаясь с заявленными требованиями, в письменном отзыве указал, что, поскольку следка по приобретению объекта незавершенного строительства была зарегистрирована, то  у него (предпринимателя) не было сомнений в законности своих действий. На момент заключения сделки на земельной участке присутствовали строительные конструкции, свидетельствующие о наличии объекта; у предпринимателя имелся интерес к продолжению строительства. Заключая оспариваемую сделку, предприниматель действовал добросовестно, без намерения причинить вред иным лицам.

Оценив доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

Статьёй 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с толкованием норм права, изложенным в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим (позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанная в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12).

В рассматриваемом случае судебными актами по делу № А05-6468/2019 установлено, что в соответствии с рабочей документацией «Административное здание с помещениями торгового и офисного назначения по ул.Октябрят в Ломоносовском территориальном округе г.Архангельска. Чертежи ниже отметки 0.000», разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Эконика», схемой расположения железобетонных свай предусмотрено обустройство фундамента из 103 свай на бетонной подготовке из бетона с заделкой свай в ростверк. Из представленного Администрацией акта обследования земельного участка от 14.05.2019 следует, что на земельном участке имеются три сваи, находящиеся ниже уровня земли. В техническом плане объекта незавершенного строительства на 03.10.2016 не отражено состояние и степень готовности фундамента объекта.  На имеющемся в техническом плане чертеже контура объекта незавершенного строительства обозначено восемь характерных точек контура, что соответствует восьми сваям, которые согласно пояснениям Кооператива были погружены в грунт.

С учетом оценки указанных доказательств, суд пришел к выводу о том, что погружение на участке ни восьми, ни трех свай не может быть признано выполнением в полном объеме работ по обустройству фундамента, предусмотренных рабочей документацией, разработанной по заказу Кооператива. При отсутствии доказательств завершения работ по строительству фундамента сама по себе постановка спорного объекта на кадастровый учет, произведенная исходя из стоимости затрат на строительство, и регистрация права собственности Кооператива на этот объекта, не может свидетельствовать о том, что спорный объект отвечает признакам объекта недвижимости.

Исходя из толкования, изложенного в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 № 2528-О, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04, от 25.07.2011 № 3318/11 правовые выводы не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания.

Вместе с тем в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебными актами по делу № А05-6468/2019, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.

В рамках настоящего дела ответчиками доказательств, свидетельствующих об окончании работ по строительству фундамента спорного объекта, не представили. Из объяснений представителя предпринимателя следует, что на земельном участке имеется восемь свой. 

В связи с изложенным по результатам оценки доказательств и обстоятельств  настоящего спора, суд не находит оснований для иного вывода относительно невозможности отнесения спорного объекта к объектам недвижимого имущества, чем тот, который содержится в  судебных актах по делу № А05-6468/2019. 

Таким образом, соглашение об отступном от 23.03.2021 заключено ответчиками в отношении объекта, который не существовал в натуре как объект недвижимости.

При этом решением по делу № А05-6468/2019 право собственности Кооператива на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291 признано отсутствующим по тому основанию, что регистрация права Кооператива на  объект как недвижимое имущество произведена в отрыве от его физических характеристик.

Передача от  Кооператива предпринимателю отсутствующего права на объект недвижимого имущества противоречит положениям части 2 статьи 218 ГК РФ. 

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на объект, не обладающий признаками объекта недвижимости, ограничивает права истца на распоряжение земельным участком, наличие в ЕГРН сведений о нахождении в границах земельного участка такого объекта является, по существу, обременением этого участка, ограничивающим возможность реализации истцом имеющихся у него полномочий.

Поскольку на момент заключения ответчиками соглашения об отступном от 23.03.2021 объект незавершенного строительства по своим физическим характеристикам не отвечал признакам объекта недвижимости, кроме того, в отношении права собственности Кооператива на отчуждаемое имущество имелся вступивший в законную силу судебный акт о признании такого права отсутствующим, то  соглашение об отступном от 23.03.2021 является недействительным (ничтожным) в силу части 2 статьи 168 ГК РФ.

Доводы предпринимателя о добросовестности его действий при заключении оспариваемого соглашения судом не принимаются.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов № 10/22), приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2020 № 305-ЭС20-4693(1,2,3) по делу № А40-157934/2015 сформулирована правовая позиция, согласно которой любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

В рассматриваемом случае на момент заключения соглашения от 23.03.2021 в ЕГРН имелась запись о правах Кооператива  на отчуждаемое имущество.

Вместе с тем, путем обращения к общедоступному сервису "Картотека арбитражных дел" предприниматель мог получить информацию о споре с участием Кооператива, рассмотренном в рамках дела № А05-6468/2019.

Кроме того, само по себе  отсутствие у приобретаемого объекта завершенного фундамента должно было вызвать сомнения у предпринимателя в правомерности отчуждения Кооперативом такого объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Также в силу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости при заключении оспариваемого соглашения предприниматель должен был выяснить наличие у Кооператива прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка на дату заключения соглашения был признан ничтожным. Доказательств сохранения в ЕГРН на дату заключения соглашения об отступном записи о праве аренды Кооператива на земельный участок ответчиком не представлено. Согласно письменным пояснения Управления Росреестра запись об аренде по договору от 20.03.2017 № 4/367л была прекращена по заявлению Администрации на основании решения суда от 21.08.2019.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что предприниматель, заключая соглашение от 23.03.2021, не мог не знать о существовании спора о правах на приобретаемое  имущество, что, в свою очередь, не может свидетельствовать о добросовестном поведении приобретателя. Непринятие истцом своевременных действий по исполнению решения суда по делу № А05-6468/2029 в части исключения из ЕГРН сведений о правах Кооператива на объект незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в иске.

Относительно требования истца о  снятии объекта незавершенного строительства с государственного кадастрового учета, суд исходит из того, что такое требование  не может являться последствием признания в судебном порядке сделки недействительной, а носит самостоятельный характер и является предметом иска наряду с иным требованием истца.

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимого имущества возможно по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон № 218 -ФЗ), а также, если объект недвижимого имущества был поставлен на государственный кадастровый учет с нарушением действующего законодательства.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта.

При этом в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 14 Закона №218-ФЗ прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, является основанием для одновременного осуществления государственного кадастрового учета (в данном случае снятия с кадастрового учета) и государственной регистрации права (в данном случае регистрации прекращения права). 

Регистрация в ЕГРН права собственности ответчика на спорный объект в отсутствие объекта в натуре нарушает права и законные интересы истца как собственника земельного участка, на котором значится расположение спорного объекта.

На основании изложенного требование истца о снятии указанного объекта с кадастрового учёта подлежит удовлетворению.

Оснований, предусмотренных частью 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для вынесения частного определения по ходатайству предпринимателя судом не установлено. При этом по смыслу приведенной нормы вынесение частных определений является правом суда.

В соответствии с частью 3 статьей 110  АПК РФ государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган местного самоуправления освобожден, подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в доход федерального бюджета.

В силу части 1 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом или договором, в том числе нарушения срока представления ответа на претензию, оставления претензии без ответа, арбитражный суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела.

То обстоятельство, что Администрация не обратилась в орган регистрации прав с заявлением об исключении из ЕГРН записи о праве собственности Кооператива на объект незавершенного строительства не может быть признано в качестве основания для отнесения на Администрацию судебных расходов по настоящему делу. Такие действия не являются претензионным или досудебным порядком урегулирования спора. При этом по рассмотренным в настоящем деле требованиям претензионный или досудебный порядок разрешения спора не предусмотрен. Кроме того, следует отметить, что Кооператив, как правообладатель, также не совершил действий по прекращению своего права в ЕГРН во исполнение решения по делу № А05-6468/2019, а, напротив, заключил сделку в отношении этого права с предпринимателем.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск администрации городского округа "Город Архангельск" (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать недействительным соглашение об отступном от 23.03.2021, заключенное между потребительским гаражным кооперативом "АГАТ-1" (ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>). 

Снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291, расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

А.Б. Филипьева