/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-45311/2016

23 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  23 мая 2018 года.

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Савиной Е.В., судей  Мельниковой  Н.А., Семиглазова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тутаевым В.В.,

при участии:  

- от истца: Матюшенко А.М. (доверенность от 21.12.2016)

- от ответчика: Мазаев О.А. (доверенность от 01.11.2016), 

                         Зубков Д.С. (доверенность от 15.12.2017)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6732/2018) администрации закрытого административно-территориального образования  город Островной Мурманской области 

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 по делу № А56-45311/2016 (судья Кузнецов М.В.), 

принятое по иску  администрации закрытого административно-территориального образования  город Островной Мурманской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрест № 7»

о внесении изменений в договор 

установил:

Администрация закрытого административно-территориального образования город Островной Мурманской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрест № 7» (далее – Общество) о внесении изменений в генеральный договор строительства жилья от 01.07.2003        № 1/07-03 во исполнение пункта 3 дополнительного соглашения от 14.02.2005 № 5  и утверждении перечня квартир в жилом доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, п. Металлострой, ул. Центральная, за домом 19, которые подлежат передаче истцу.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу № А56-45311/2016 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении суду рекомендовано определить, соответствует ли представленный Администрацией перечень квартир объему финансирования, произведенного Администрацией; по результатам непосредственного исследования и анализа относимых и допустимых доказательств проверить доводы истца и ответчика о наличии/отсутствии в жилом доме квартир, свободных от прав третьих лиц, которые могут быть включены в перечень квартир, подлежащих передаче Администрации в счет ее доли.

Решением суда от 22.01.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы  обращает внимание, что суд верно установил, что согласно разрешению на строительство в спорном доме 440 квартир.

Однако ответчиком не представлено доказательств того, что в спорном доме отсутствуют свободные квартиры.

Согласно представленной Обществом выписке ЕГРН зарегистрирован                401 договор долевого участия.

Таким образом, судом не принято во внимание наличие  39 свободных квартир.

Также истцом приводятся доводы относительно наличия у него преимущественного права требования спорных квартир в связи с тем, что Договор между сторонами настоящего дела заключен ранее иных договоров, на которые ссылается ответчик.

На момент рассмотрения настоящего спора объекты недвижимости не построены, то есть не имеют окончательных площадей, внесенных в ЕГРН.

Истцом надлежащим образом доказано, что им осуществлено финансирование в размере 159 689 224,61 руб., что соответствует 5 874,27 кв.м жилья.

В материалы дела не представлено доказательство того, что площадь каждой из свободных квартир иная чем указана истцом.

Реестр участников долевого строительства МКД не может быть в данном случае принят как доказательство, так как является односторонним документом ответчика, не подтвержденным иными материалами дела.

С учетом заявленных сторонами доводов, суд апелляционной инстанции, определением от 12.04.2018 истребовал из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу  сведения о зарегистрированных договорах и правах третьих лиц  в отношении объекта: двухкомнатной квартиры с условным номером 169 площадью 61.7 кв.м, расположенной на 11 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург,                                п. Металлострой, ул. Центральная, д. 19 (договор долевого участия в строительстве от 01.08.2014 № ДДУ-01/08/14-169, зарегистрированный 20.08.2014 за номером 78-78-73/024/2014-119).

03.05.2018  и 11.05.2018 в суд от Кадастровой палаты поступили истребуемые документы.

В настоящем судебном заседании представитель Администрации настаивал на удовлетворении своей апелляционной жалобы.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта.

В обоснование исковых требований Администрация ссылалась на то, что  на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2001            № 23 «Об обеспечении жильем граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам» Администрация (инвестор) и Общество (заказчик-застройщик) заключили генеральный договор от 01.07.2003 № 1/07-03 строительства жилья в Санкт-Петербурге, городах Ленинградской области для граждан, переселяющихся из ЗАТО Островной.

Согласно пункту 1.4 генерального договора конкретный перечень квартир, предоставляемых инвестору, с указанием адреса, общей площади, стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, количества комнат, этажности и плановый срок передачи жилья инвестору оговариваются дополнительными соглашениями к названному договору.

Дополнительным соглашением от 25.11.2004 № 4 стороны определили, что строительство жилого дома осуществляется по адресу: Санкт-Петербург, Колпинский р-н, п. Металлострой, Центральная ул., за домом 19; установили долю инвестора, объем финансирования, срок окончания строительства дома. Пунктом 5 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что перечень передаваемых квартир с указанием их нумерации, количества комнат, этажности, площади оговаривается дополнительным соглашением после согласования проекта.

Дополнительным соглашением от 14.02.2005 № 5 стороны определили долю инвестора, составляющую 221 квартиру общей площадью жилья 10 633,5 кв. м, на сумму финансирования 249 887 250 руб. из расчета 23 500 руб. за 1 кв. м. Пунктом 3 названного дополнительного соглашения предусмотрено условие, аналогичное содержащемуся в пункте 5 дополнительного соглашения № 4.  

Впоследствии дополнительными соглашениями стороны изменяли долю инвестора в виде количества квартир и размера площади жилья, а также размер финансирования, стоимость 1 кв. м жилья, срок окончания строительства.

В материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов сторон по договору от 01.07.2003 № 1/07-03 по состоянию на 01.11.2008. Согласно пункту 5 данного акта по состоянию на 01.11.2008 сальдо в пользу Администрации составляет 159 689 224, 61 руб., что соответствует 5874,27 кв. м жилья, в том числе по финансированию строительства жилого дома в п. Металлострой - 156 079 733, 41 руб., что соответствует 5747,71 кв. м площади квартир. 

В марте 2016 года Администрация, ссылаясь на дополнительное соглашение от 14.02.2005 № 5, направила Обществу предложение о внесении изменений в договор и определении конкретного перечня квартир, предоставляемых инвестору, суммарной площадью 5872,7 кв. м, в том числе жилой площади – 2948,2 кв. м, путем подписания дополнительного соглашения к генеральному договору.

Администрация, ссылаясь на указанные обстоятельства и оставление ответчиком без ответа предложения о подписании дополнительного соглашения, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом истцом приведен перечень квартир подлежащих передаче, а именно: № 4, 8,12, 16, 20, 24-25, 28, 53, 65, 68-70, 73-76, 102, 108, 112-113, 115 118, 120-128, 131-132, 153, 156, 164-165, 168-169, 172-173, 175-178, 180-181, 183 186, 188-189, 191-197,201-203, 206, 208, 211-213, 217-218, 221-223, 226-228, 231 234, 237-238, 241-243, 246-248, 251-253, 256-258, 261-263, 265-259, 271-274, 292 294, 300-301, 312, 320, 324, 328, 332, 336, 340, 356, 368, 373, 376, 378, 380, 383-386, 388-389, 391-396, 409, 411, 416, 420, 424-425, 428-432, расположенные в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Колпинский р-н, п. Металлострой, ул. Центральная, д. 19.

Указанный способ защиты права  избран истцом с учетом выводов, содержащихся в постановлении Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу № А56-75152/2013 от 30.10.2015, согласно которому при несогласовании в договоре перечня конкретных квартир, подлежащих передаче, истец мог бы требовать изменения условий договора в установленном порядке (путем включения в эти условия перечня квартир), либо требовать исполнения обязательств в натуре (путем предъявления им требований о передаче им тех или иных квартир, выделения его доли из построенного дома и т.д.).

Таким образом, истцом  избран способ защиты права в виде предъявления требования о включении в Договор конкретного перечня квартир, приведенного в исковом заявлении, а судебной оценке подлежала обоснованность таких требований с учетом произведенного Администрацией финансирования.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с учетом фактических обстоятельств дела, а также данных судом кассационной инстанции рекомендаций, в иске отказал.

При этом суд исходил из того, что включение в Договор перечня квартир, представленного истцом, не может признано обоснованным, поскольку площадь и номера квартир, указанные в исковом заявлении, не соответствуют объектам недвижимости, расположенным в многоквартирном доме, а кроме того, в доме отсутствуют квартиры, свободных от прав третьих лиц, что подтверждается материалами дела, а доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, согласно пункту 2 Дополнительного соглашения № 5 доля инвестора составляет 221 квартира общей площади жилья 10 633,5 кв.м., из которых однокомнатных квартир 102 шт., двухкомнатных квартир 102 шт., трехкомнатных квартир 17 шт., в то время как из искового заявления следует, что включению в перечень подлежит однокомнатных квартир 29 шт., двухкомнатных квартир 51 шт., трехкомнатных квартир 8 шт., общей площадью 5 872, 70 кв.м., что не позволяет соотнести представленный Перечень с положениями Дополнительного соглашения № 5.

Судом дана оценка  объему финансирования, произведенного Администрацией.

Согласно пункту 2 Дополнительного соглашения № 5 Инвестор обязуется производить финансирование строительства своей доли жилья в сумме             249 887 250 руб. Истцом представлены платежные документы на сумму               247 588 860 руб.

Согласно приговору Североморского городского суда Мурманской области от 16.05.2013, преступными действиями Роздиной В.М., использовавшей свои служебные полномочия вопреки интересам службы и совершенные ею как должностным лицом - главой органа местного самоуправления, из иной личной заинтересованности, по заключению генерального договора строительства жилья        № 1/07-03 от 01.07.2003  без проведения обязательной процедуры торгов, с организацией, не являющейся застройщиком и при отсутствии у ООО «Стройтрест № 7»  разрешительных документов на строительство, повлекли перечисление администрацией ЗАТО Островной бюджетных денежных средств в сумме 250 575 229,25 руб.  на выполнение строительно-монтажных работ организации, которая не вправе была их проводить и, соответственно, исполнить свои обязательства по договору фактически не могла (т. 1 л.д. 142).

Ответчиком передано Администрации 65 квартир общей площадью 4 246,80 кв. м. на общую сумму 90 886 004, 64 руб. (т. 1 л.д. 146).

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, как сделанных на основании полного исследования и оценки материалов дела (представленных доказательств), отмечая при этом, что в апелляционной жалобе не содержится каких-либо доводов, которые опровергали выводы суда.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статье 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства и его одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что согласно разрешению на строительство № 78-13-899с-2008, выданному ответчику Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, в многоквартирном доме по указанному адресу расположено 440 квартир.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что согласно выписке ЕГРН, представленной в материалы дела, зарегистрирован 401 договор долевого участия, что, по его мнению, означает, что 39 квартир в спорном доме свободны и могут быть переданы истцу путем включения таких квартир в договор.

Однако данные выводы истца являются ошибочными.

Так, в выписке ЕГРН содержатся сведения о регистрации прав не на 401 квартиру, а на 401 объект недвижимости, находящийся в спорном доме, в число которых входят как жилые (квартиры), так и нежилые помещения.

Согласно Реестру участников долевого строительства многоквартирного дома, представленного ответчиком, между некоммерческим партнерством «Городской центр - доступное жилье» и ответчиком заключен Договор                       № СТ/25.07.07 инвестирования строительства объекта недвижимости 26.07.2007.

Предметом указанного Договора № СТ/25.07.07 является инвестирование в строительство квартир с целью последующего получения в собственность квартир, согласно перечню квартир, включающего в себя 42   квартиры.

Сорок два квартиры, подлежащие передаче в собственность НП «Городской центр - доступное жилье» не указаны в выписке из ЕГРН, однако они не являются свободными (кв. 303, 306, 307, 310, 311, 314, 315, 318, 319, 322, 323, 326, 327, 330, 331, 334, 335, 338, 339, 200, 205, 210, 215, 220, 225, 230, 235, 240, 245, 250, 255, 260, 265, 270, 275, 313,317,321,325,329,333,337).

Более того, еще 11  квартир, указанных в Реестре участников долевого строительства, подлежат передаче на основании инвестиционных договоров (кв. 42 - ООО «Чайка», кв. 43 - Большаков А.В., кв. 59 - Давыдова О.П., кв. 83 - Батайкин А.С, кв. 171 -Мелихов Э.Н., кв. 232 - Лебедева Л.А, Лебедев Л.В., кв. 361 - Каторин И.И., кв. 375 -Николаевский Ю.В., кв. 404 - Волошина Т.П., кв. 407 - Фурасьева B.C., кв. 413 - Пантелеев В.В.).

Следовательно, общее количество квартир, обремененных правами третьих лиц превышает 401   квартиру и равно 440 квартирам, в подтверждение чего имеется Реестр участников долевого строительства, а также иные документы.

В Выписке из ЕГРН также указаны нежилые помещения, включение которых в договор не является предметом рассмотрения настоящего дела.

Подлежащие передаче в пользу НП «Городской центр - доступное жилье», а также иные квартиры, подлежащие передаче физическим и юридическим лицам, но права на которые не зарегистрированы в Росреестре, не являются свободными, что надлежащим образом не опровергнуто.

Истец настаивал на включении в Договор конкретного перечня квартир, определенных Администрацией по своему усмотрению и без каких-либо дополнительных пояснений.

Однако в отношении всех квартир, на включение которых в Договор претендует истец, уже имеются сведения об участниках долевого строительства с указанием реквизитов договоров и дат их регистрации, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

В подтверждение данных доводов ответчиком дополнительно  суду апелляционной инстанции представлен Реестр правообладателей спорных квартир, включающих в себя только те квартиры, которые указаны в исковом заявлении.

Истребованные судом апелляционной инстанции сведения из кадастровой палаты лишь подтверждают доводы ответчика. 

Учитывая изложенное, следует признать, что ответчиком  представлены относимые и допустимые доказательства отсутствия свободных квартир в многоквартирном доме.

Отклоняя доводы истца о преимущественном праве Администрации на передачу квартир по причине более раннего возникновения обязательств, апелляционная коллегия отмечает, что кредитор вправе требовать передачи вещи на предусмотренных обязательством условиях, если такая вещи имеет индивидуально-определенные характеристики и такое право отпадает, если вещь уже передана другому лицу.

Поскольку в  данном случае Договором не  предусмотрен конкретный перечень квартир, нельзя говорить об обязательстве ответчика в отношении индивидуально-определенной вещи.

Кроме того, в настоящее время согласно Разрешению № 78-06-29-2017 от 02.12.2017 многоквартирный дом введен в эксплуатацию и большая часть квартир  передана третьим лицам.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследовал в совокупности представленные в материалы дела документы и правомерно отказал в иске. 

Доводы жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 22.01.2018 по делу №  А56-45311/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Савина

Судьи

 

Н.А. Мельникова

 В.А. Семиглазов