﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-45443/2019

03 августа 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2021.

Полный текст постановления изготовлен 03.08.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

Комитета по управлению городским имуществом и 

земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2020  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021

по делу № А43-45443/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» 

(ИНН: 5258033641, ОГРН: 1025202622048) 

к Комитету по управлению городским имуществом и 

земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода 

(ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280)  и 

обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» 

(ИНН: 6163111847, ОГРН: 1126195000480) 

о признании недостоверной стоимости, указанной в отчете об оценке, 

и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Ярус-НН» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» (далее – Учреждение) о признании выкупной цены 3/5 долей в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Литвинова, дом 25/32, литера А, указанной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, выполненным Учреждением, в размере 2 065 748 рублей недостоверной, и об обязании заключить с истцом договор купли-продажи указанного имущества по цене 1 740 000 рублей с учетом НДС в рассрочку сроком на пять лет (60 месяцев) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 25.12.2020 частично удовлетворил исковые требования и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункты 2.2 и 3.1 договора в следующей редакции: «2.2. Цена «Доли в праве», отчуждаемой по настоящему договору, в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.07.2020 № 193, выполненной      ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» составляет                               1 392 000 (Один миллион триста девяносто две тысячи) рублей (НДС не облагается).                  3.1. Сумму в размере 398 700 (Триста девяносто восемь тысяч семьсот) рублей (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи. Сумму в размере 993 300 (Девятьсот девяносто три тысячи триста) рублей (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет ежемесячно равными долями в течение            11 (одиннадцати) месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа, указанного в абзаце 1 пункта 3.1. договора. Ежемесячные платежи вносятся, начиная с месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа, указанного в абзаце 1 пункта 3.1. договора, не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца. Денежные средства только в валюте Российской Федерации в порядке, установленном законодательством, «Покупатель» перечисляет на счет                                           № 40101810400000010002 в Волго-Вятское управление Центрального банка Российской Федерации города Нижний Новгород, ИНН 5253000265, БИК 042202001, КПП 526001001, ОКТМО 22701000. Получатель: УФК по Нижегородской области (Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, л/с 04323024880). Назначение платежа: «Оплата за 3/5 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра, кадастровый номер 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25/32, литера А», договор купли-продажи от»; пункты 3.2 и 3.3 договора исключил; отказал в удовлетворении требования о признании недостоверной величины выкупной стоимости, определенной в отчете об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19, подготовленном Учреждением.

Не согласившись с названными судебными актами в удовлетворенной части, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы настаивает на отсутствии оснований для внесения в договор условий о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости приобретаемой доли на имущество, поскольку постановлением Администрации города Нижнего Новгород (далее – Администрация) от 16.09.2016 № 2982 истцу предложено было воспользоваться преимущественным правом покупке доли, без предоставления рассрочки о выкупе имущества, а впоследствии постановлением от 05.05.2017 № 1798 была предусмотрена рассрочка платежа сроком до 31.12.2017, однако Общество не воспользовалось данными предложениями; последнее постановление от 24.05.2019 № 16738 не содержало предложения о предоставлении рассрочки о выкупе спорного имущества.

От лиц участвующих в деле на момент проведения судебного заседания письменные возражения на кассационную жалобу не поступили.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Комитета о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, одноэтажное нежилое здание общей площадью 58,4 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0030070:16, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Литвинова, дом 25/32 литера А, принадлежит на праве общей долевой собственности городу Нижнему Новгороду (3/5 доли в праве) и Обществу (2/5 доли в праве). 

Истец письмом от 18.05.2016 уведомил арендодателя о намерении реализовать преимущественное право приобретения 3/5 доли в праве на одноэтажное нежилое здание. 

Постановлениями Администрации от 16.09.2016 № 2982 и от 05.05.2017 Обществу предложено воспользоваться преимущественным правом покупки 3/5 доли в праве на спорное одноэтажное нежилое здание по рыночной стоимости в размере 1 158 180 рублей и 2 132 400 рублей соответственно. 

Данным правом истец не воспользовался. 

Повторное обращение Общества с заявлением о выкупе подано в орган местного самоуправления 26.06.2019. Данный факт стороны не оспорили. 

Комитет представил Обществу проект договора купли-продажи упомянутого объекта недвижимости, в пункте 2.2 которого определил цену отчуждаемого имущества, в соответствии с отчетом Учреждения об оценке от 11.02.2019 № 15443/02-19 в размере                    2 065 748 рублей. 

Истец не согласился с установленной в проекте договора купли-продажи выкупной стоимостью объекта и предложил приобрести 3/5 доли в праве на одноэтажное нежилое здание за 1 278 000 рублей, в ответ на которое Комитет ответил отказом (письмо от 01.08.2019). 

Отказ Комитета в заключении договора купли-продажи с подписанием протокола разногласий от 26.07.2019 послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 217, 250, 421, 432, 434, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции, установив наличие между сторонами преддоговорного спора относительно размера и порядка оплаты выкупной стоимости имущества, с учетом выводов судебной экспертизы, касательно стоимости объекта оценки, определенной на дату подачи заявления Общества о выкупе, урегулировал разногласия контрагентов и определил стоимость приобретаемой 3/5 доли в здании в размере                        1 392 000 рублей (без учета НДС); суд также счел возможным предоставить рассрочку по оплате выкупной стоимости сроком на 12 месяцев.

На основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Предметом кассационного обжалования является несогласие Комитета с установленной судом при разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи 3/5 доли в здании рассрочкой оплаты выкупной стоимости приобретаемого имущества, в связи с чем в силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов проверяется в данной части.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пунктах 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами                   (статья 422).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. 

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заявлении иска о передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора, его основанием является не уклонение стороны от заключения договора, а различное толкование сторонами условий, на которых заключается договор.

По смыслу приведенных норм право разрешения судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Из материалов дела следует, что постановлением Администрации от 05.05.2017 №1798 внесены изменения в постановление от 16.09.2016 № 2982, согласно которому в случае согласия заключить с участником общей долевой собственности договор купли-продажи долей, Администрация выразила волеизъявление о предоставлении Обществу рассрочки по оплате выкупной стоимости до 31.12.2017.

Таким образом, при направлении предложения о выкупе имущества Администрация выразила волеизъявление о предоставлении Обществу рассрочки по оплате выкупной стоимости.

В этой связи отсутствие в постановлении Администрации от 24.05.2019 № 16738 предложения о предоставлении рассрочки при выкупе спорного имущества не свидетельствует о невозможности урегулирования судом возникших между сторонами при заключении договора разногласий по порядку оплаты.

С учетом изложенного судебные инстанции, определив условие спорного договора купли-продажи доли в здании о предоставлении рассрочки по оплате выкупной стоимости приобретаемой доли, правомерно исходили из того, что данное условие договора не противоречит требованиям действующего законодательства, предыдущему поведению будущих контрагентов и направлено на соблюдение баланса интересов сторон.

Приведенные в кассационной жалобе доводы рассмотрены окружным судом и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают обоснованности выводов судов, основанных исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права, и по существу сводятся к несогласию подателя жалобы с результатом приведенной судами оценки собранных доказательств и установленных обстоятельств, что не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права.

Суду кассационной инстанции не представлены полномочия непосредственно исследовать и оценивать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводов, указывающих на нарушения норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по делу № А43-45443/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын