Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101919/2018

14 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  14 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН:  1027809244561);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Этафон» (187000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 26.12.2018,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 15.02.2019,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (с учетом объединения настоящего дела, дел № А56-123065/2018 и № А56-115208/2018), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Этафон» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 4 340 040 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, 2 203 722 руб. 89 коп. пеней по состоянию на 25.07.2019, пеней с 26.07.2019 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, 10 638 100 руб. пеней за нарушение пункта 5.2.2 договора за период с 04.03.2017 по 25.07.2018.

Истец требования поддержал, а ответчик против их удовлетворения возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительно представленных письменных пояснениях.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 (далее – договор) земельного участка общей площадью 16 528 кв.м, с кадастровым номером 78:37:0017212:1048, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (западнее дома 30, корпус 2, литера А по Финляндской улице), в целях осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производства электронного и оптического оборудования (производственный комплекс по выпуску электронного оборудования). 

Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 04.03.2017. По акту приема-передачи участка от 20.03.2014 объект аренды передан арендатору. 

Пунктом 6.2.7 договора установлена обязанность арендатора обеспечивать перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в сроки, указанные в пункте 4.3 договора и приложении 5 к договору. 

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2014 № 124, 20 900 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1. 

В силу пункта 4.3 договора перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1 договора: в соответствии с графиком перечисления денежных средств по договору (приложение № 5 к договору) в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в соответствии с пунктом 4.1 договора, в месячный срок после заключения договора единовременно; в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в соответствии с пунктом 4.1 договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга. При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре. В соответствии с пунктом 5.1 договора начало реализации инвестиционного проекта – 05.03.2014. Согласно пункту 5.2.2 договора окончание этапа – получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 36 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 04.03.2017. 

Согласно пункту 8.2 договора в случае нарушения арендатором условий пункта 5.2.2 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, за каждый день просрочки.

В силу пункта 8.3 договора в случае нарушения арендатором условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Ссылаясь на допущенные ответчиком нарушения принятых на себя обязательств, выразившиеся в неполном перечислении арендной платы, а также в несвоевременном вводе результата инвестирования в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что фактически реализация инвестиционного проекта была завершена Обществом 26.07.2018, о чем свидетельствуют полученные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и направленное Обществу уведомление Комитета от 15.02.2019 № 9537-32.

В период с 01.01.2018 по 30.09.2018 Общество уплачивало арендную плату в размере, определенном ведомостью инвентаризации от 26.04.2017, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН) с применением кода функционального использования 10.1, а также понижающего коэффициента Кс в размере 0,5.

Впоследствии Общество платежными поручениями от 16.07.2019 произвело доплату арендной платы:

- за период с 01.01.2018 по 25.07.2018 - до размера, определенного ведомостью инвентаризации ГУП ГУИОН от 26.04.2017, но без учета понижающего коэффициента Кс;

- за период с 26.07.2018 по 30.09.2018 - до размера, определенного ведомостью инвентаризации ГУП ГУИОН от 18.09.2018.

При расчете задолженности по арендной плате за спорный период Комитет руководствуется размером арендной платы, указанным в графике платежей (приложение к письму Комитета № 48632-32 от 16.05.2017), рассчитанным пропорционально размеру арендной платы, установленному договором аренды (20 900 000 руб. за весь период действия договора).

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение).

В статье 1 Закона № 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов. 

Согласно пункту 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений. 

В силу пункта 2.8 Положения коды функционального использования территории, за исключением Кн - 18,0, применяются на основании ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». 

В соответствии с пунктом 3.1.1 Положения арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс. 

По истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случаев, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора. 

По истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

При рассмотрении дела № А56-101468/2018, установленные обстоятельства по которому имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено наличие обстоятельств, объективно препятствующих соблюдению Обществом сроков строительства объекта. 

Так, уведомлением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 03.10.2016 № 07-05-64116/16-1-1 и № 07-05-64118/16-1-1 в выдаче разрешения на строительство отказано в связи с разночтениями проектной документации и условий договора аренды в части общей площади объекта капитального строительства, что в процессе межведомственного взаимодействия не подтвердилось. Комитетом 20.03.2017 в ответ на межведомственный запрос Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 01.03.2017 (вх. Комитета от 01.03.2017 № 22498-13/17) направлен ответ о том, что исходя из условий заключенного договора технико-экономические показатели, указанные в запросе на возводимый в рамках договора объект, не превышают параметры, указанные в пункте 3.1 договора. Таким образом, оснований для отказа в выдаче разрешения не имелось. 

Между тем, разрешение на строительство выдано только 09.03.2017, то есть уже за пределами установленного договором аренды срока окончания инвестиционного проекта. 

Соответственно, до 09.03.2017 Общество было лишено возможности приступить к реализации инвестиционного проекта в результате допущенной государственным органом необоснованной задержки в выдаче разрешения на строительство, то есть по не зависящим от Общества обстоятельствам. 

Кроме того, 28.12.2017 произошел пожар на объекте. В ходе проведенной правоохранительными органами проверки установлено отсутствие вины работников Общества в возникновении пожара, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.03.2018.

В связи с изложенным суд в деле № А56-101468/2018 пришел к выводу об обоснованности определения размера арендной платы исходя из кода 10.1.

В данном деле суд также принимает во внимание, что до завершения производимых на объекте правоохранительными органами проверок причин возникновения пожара Общество было лишено возможности продолжать строительные работы по демонтажу сгоревшего корпуса и возведению его вновь. При этом завершение строительства объектов и последующее получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию произошло в разумный срок после устранения объективных препятствий в виде последствий произошедшего пожара. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, по которым арендатор должен быть признан недобросовестным и допустившим ненадлежащее исполнения обязательств по смыслу пункта 3.1.1 Положения, в связи с чем надлежащий размер арендной платы должен быть определен с применением кода 10.1 в следующих размерах:

- за период с 01.01.2018 по 25.07.2018 – в размере, установленном ведомостью инвентаризации ГУП ГУИОН от 26.04.2017, выполненной с применением кода функционального использования 10.1, но без применения понижающего коэффициента Кс, т.е. из расчета 59 566 руб. 92 коп. в квартал;

- за период с 26.07.2018 по 30.09.2018 – в размере, установленном ведомостью инвентаризации ГУП ГУИОН от 18.09.2018, т.е. из расчета 192 370 руб. 06 коп. в квартал. 

Как следует из представленных в материалы дела платежных поручений Общества, арендная плата в вышеуказанном размере полностью перечислена Обществом, и задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует, следовательно, в этой части в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

В удовлетворении требования о взыскании пеней по пункту 8.3 договора суд отказывает в полном объеме исходя из следующего. 

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Исходя из буквального содержания пунктов 4.3, 6.2.7, 8.3 договора следует, что пунктом 8.3 договора установлена ответственность за просрочку перечисления арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, тогда как в рамках настоящего спора начислена неустойка за просрочку внесения иного платежа.

Данный вывод подтверждается, в том числе, вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 по делу № А56-101468/2018.

В части требования о взыскании пеней по пункту 8.2 договора суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 8.2 договора в случае нарушения арендатором условий пункта 5.2.2 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком заявлено об уменьшении неустойки до 50 000 руб. со ссылкой на явную несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства. При этом, по мнению суда, ответчиком обоснованно указано, что размер возможных убытков арендодателя в связи с несвоевременным окончанием инвестиционного проекта, определяется разницей между фактически уплаченной за соответствующий период просрочки арендной платой и тем размером арендной платы, которую бы арендодатель получил при своевременном завершении проекта. Рассчитанная таким образом разница составляет менее 400 000 руб.

Кроме того, суд принимает во внимание отмеченные выше объективные обстоятельства, препятствовавшие реализации инвестиционного проекта (необоснованная задержка в выдаче разрешений на строительство, пожар).

С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным в порядке статьи 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию по пункту 8.2 договора неустойки до 400 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Этафон» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 400 000 руб. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Этафон» в доход федерального бюджета 11 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.