﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2212/2017

26 августа 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2020 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.

судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

 

при участии:  

от истца: представитель Малахова–Чернышева Н.А., на основании доверенности от  26.02.2020,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-13363/2020, 13АП-13365/2020, 13АП-13367/2020) общества с ограниченной ответственностью «Инвестрезерв», Администрации городского округа «Город Калининград» и общества с ограниченной ответственностью «Арпеджио» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 18.03.2020 по делу № А21-2212/2017, принятое по иску:  

истец: Администрация городского округа «Город Калининград» (адрес: Россия, 236006 Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, дом 1, ОГРН: 1023900770222, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: 3903016790)

ответчик:  открытое акционерное общество «Система» (адрес: Россия, 236016, Калининградская область, город Калининград, улица Клиническая, 83, ОГРН: 1023901023332, Дата присвоения ОГРН: 30.12.2002, ИНН: 3906015717)

третьи лица:  1. общество с ограниченной ответственностью «Арпеджио» (адрес: Россия, 236016, Калининградская область, город Калининград, улица Клиническая, дом 83, корпус 2, офис 416, ОГРН: 1053909032451, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2005, ИНН: 3912011372), 2. общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» (адрес: Россия, 236006, Калининградская область, город Калининград, проспект Московский, дом 182, литера Г, офис 107, ОГРН: 1103926006887, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2010, ИНН: 3906224238), 3. общество с ограниченной ответственностью «Инвестрезерв» (адрес: Россия, 238300, Калининградская область, Гурьевский район, город Гурьевск, улица Ленина, дом 13, этаж Мансардный, кабинет 24, ОГРН: 1035002009547, Дата присвоения ОГРН: 03.03.2003, ИНН: 5009040913), 4. общество с ограниченной ответственностью «Кристал» (адрес: Россия, 238553, Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Васильково, улица Парковая, дом 22, литера А, комната 3, ОГРН: 1063917008715, Дата присвоения ОГРН: 10.03.2006, ИНН: 3917028299), 5. Козлова Раиса Ивановна, 6. Шишкова Ольга Сергеевна, 7. общество с ограниченной ответственностью «Балтвагонмаш» (адрес: Россия, 236006, Калининградская область, город Калининград, проспект Московский, дом 182, литер Г, офис 201, ОГРН: 1143926020072, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2014, ИНН: 3906326920), 8. общество с ограниченной ответственностью «Атриум» (адрес: Россия, 238553 Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Васильково, улица Парковая, дом 22, литера А, комната 3, ОГРН: 1073906015413, Дата присвоения ОГРН: 13.04.2007, ИНН: 3906171353), 8. Козлов Виктор Петрович

о взыскании,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Система» (далее – ОАО «Система», Общество) о взыскании 4 879 227 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.06.2007 по 31.12.2016 по договору № 002258 на передачу в аренду городских земель от 19.02.1999, 8 203 445 руб. 23 руб. пеней (дело № А21-2212/2017), 1 268 942 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за 2017, 2018 годы по договору № 002258 на передачу в аренду городских земель от 19.02.1999, 449 868 руб. пеней по состоянию на 06.02.2019 (дело № А21-3746/2019). 

Определением от 04.12.2019 дело № А21-2212/2017 и дело № А21- 3746/2019 объединены в одно производство с присвоением делу номера А21- 2212/2017. 

Судом первой инстанции приняты уточнения Администрации в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) согласно которым Администрация просила взыскать с ОАО «Система» 6 148 169 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.06.2007 по 2018 год по договору № 002258 на передачу в аренду городских земель от 19.02.1999, 12 592 725 руб. 87 коп. пеней по состоянию на 10.04.2019. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Арпеджио» (далее – ООО «Арпеджио»), общество с ограниченной ответственностью «Инвестрезерв» (далее – ООО «Инвестрезерв»), общество с ограниченной ответственностью «Кристал», общество с ограниченной ответственностью «Проминвест», общество с ограниченной ответственностью «Балтвагонмаш», общество с ограниченной ответственностью «Атриум», Козлова Раиса Ивановна, Шишкова Ольга Сергеевна.

Решением от 18.03.2020 суд взыскал с ОАО «Система» в пользу Администрации задолженность по арендной плате по договору № 002258 аренды земельного участка от 19.02.1999 за период с 01.01.2014 по 31.12.2018 в размере 3 064 616 руб. 91 коп. и пени по состоянию на 06.02.2019 в размере 604 695 руб. 23 коп. В остальной части в удовлетворении искового заявления отказал; взыскал с ОАО «Система» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 41 347 руб.

Не согласившись с указанным решением, Администрация просит его изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме; ООО «Арпеджио» и ООО «Инвестрезерв» также просят его отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация указывает, что заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьими лицами, не является правомерным и не может служить основанием для его применения. По мнению подателя жалобы, в связи оспариванием сделок по отчуждению имущества ОАО «Система» уже в 2008 году у Администрации имелись все основания сомневаться в том, какое лицо является стороной арендного правоотношения, основанного на договоре. Из решения Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2009 по делу № А21-6168/2009  Администрация узнала о том, что недвижимое имущество, для размещения которого Администрацией был предоставлен в аренду земельный участок, принадлежит ОАО «Система», следовательно, срок исковой давности по требованиям Администрации начал течь не ранее 07.07.2015, в связи с этим вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности является ошибочным, сделанным без учета статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ссылаясь на незаконность решения суда, ООО «Арпеджио» и ООО «Инвестрезерв» указывают на то, что до настоящего времени права на объекты недвижимости, расположенные на участке, предоставленном Администрацией в аренду, зарегистрированы за третьими лицами и не находятся во владении ОАО «Система».

Определением от 13.07.2020 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

В настоящем судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении апелляционных жалоб ООО «Арпеджио» и ООО «Инвестрезерв» отказать. Представитель ООО «Арпеджио» не явился, направил отзыв, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Представитель ООО «Инвестрезерв» не явился, направил письменную позицию, в которой указал, что поддерживает доводы своей апелляционной жалобы. ОАО «Система» и иные третьи лица, участвующие в деле, также не явились в судебное заседание, о дне слушания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Определением от 21.08.2020 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Тимухину И.А.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, мэрией города Калининграда, правопреемницей которой является Администрация (арендодатель), на основании договора № 002258 на передачу в аренду городских земель от 19.02.1999 (в редакции дополнительных соглашений № 002258-1 от 29.12.2001, № 002258-2 от 31.12.2002) (далее – договор) ОАО «Система» (арендатор) предоставлен в аренду до 14.11.2044 под существующие здания и сооружения котельной земельный участок общей площадью 1,4453 га по адресу: г. Калининград, Ленинградский район, улица Клиническая. 

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке. 

Согласно пункту 4.2 договора (в редакции соглашения от 29.12.2001 № 001177-2) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 25 ноября текущего года) вносить арендную плату за землю. 

В пункте 4.10 договора (в редакции соглашения № 001177-3 от 31.12.2002) установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Поскольку ОАО «Система» ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, у него перед Администрацией за период с 19.09.2007 по 31.12.2018 год образовалась задолженность в размере 6 148 169 руб. 98 коп. 

За несвоевременное исполнение обязательств по договору арендатору были начислены пени в размере 12 592 725 руб. 87 коп. 

Наличие задолженности послужило основанием для предъявления настоящего искового заявления в суд. 

Возражая против предъявленного иска, ООО «Арпеджио» и ООО «Инвестрезерв» заявили о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, а также указали на истребование решением Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2015 по делу № А21-6168/2009 в пользу ОАО «Система» недвижимого имущества, пояснив также, что до настоящего времени в установленном порядке не произведена государственная регистрация права на объекты недвижимости за ОАО «Система», в связи с чем оснований для взыскания арендной платы с ОАО «Система» не имеется.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, применив по заявлению третьих лиц исковую давность к требованиям о взыскании задолженности.

Суд отклонил довод ООО «Арпеджио» и ООО «Инвестрезерв» о том, что у Общества прекратились обязательства по внесению арендной платы за земельный участок с 2006 года ввиду регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, за иными лицами. При этом суд посчитал, что сведения в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности на объекты недвижимости за предыдущими собственниками носят формальный характер. Суд учел фактическое оспаривание собственником (ОАО «Система») зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке; отсутствие доказательств того, что арендатор не пользуется земельным участком, расторг договор или отказался от договора; отсутствия создания со стороны арендодателя реальных препятствий в пользовании земельным участком.

Апелляционный суд полагает названные выводы суда первой инстанции ошибочными.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ). 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем. 

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Действительно, решением Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2015 по делу № А56-6168/2009 из чужого незаконного владения третьих лиц в пользу Общества истребовано имущество (объекты недвижимости), расположенное на земельном участке, плата за который взыскивается в этом деле. Этим же решением суд признал право собственности Общества на данное имущество.

Однако решение суда по делу № А21-6168/2009 до настоящего времени не исполнено из-за отсутствия у ОАО «Система» сформированных в предусмотренном законом порядке органов управления.

С учетом вышеприведенных положений факт регистрации права собственности на объекты недвижимости за третьими лицами свидетельствует о наличии у них обязанности оплачивать пользование земельным участком.

Утверждение суда о том, что сведения в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности на объекты недвижимости за предыдущими собственниками носят формальный характер, не соответствует приведенным положениям закона и разъяснениям высших судебных инстанций.

Не имеется в деле и доказательств фактического владения Обществом объектами недвижимости.

С момента государственной регистрации в 2006 году права собственности новых владельцев на недвижимость Общества к ним перешли права и обязанности бывшего арендатора земельных участков из состава городских земель - ОАО «Система». 

Соответственно, с указанного момента в 2006 году прекратились обязательства ОАО «Система» оплачивать арендную плату по договору, заключенному с Администрацией.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 18.03.2020 по делу №  А21-2212/2017  отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арпеджио» 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестрезерв» 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                        К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

                        И.А. Тимухина