﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-18439/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Зиновьевой Т.А.

                                                             Щанкиной А.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Золотова Александра Сергеевича на постановление от 10.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А46-18439/2020 по иску индивидуального предпринимателя Золотова Александра Сергеевича (ОГРНИП 320392600035225, ИНН 550507681666) к министерству имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки.

Другие лица, участвующие в деле: администрация Кировского административного округа города Омска.

В заседании приняли участие представители: 

от индивидуального предпринимателя Золотова Александра Сергеевича – Мотос А.А. по доверенности от 12.09.2021;

от министерства имущественных отношений Омской области – Лукьянова Н.М. по доверенности от 20.07.2021.

 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Золотов Александр Сергеевич (далее – ИП Золотов А.С., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Минимущество Омской области, министерство, ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предоставляемого с аукциона от 20.09.2017 № АЗ-36-019-2017 (далее – договор), а также применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Кировского административного округа города Омска.

Решением от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 10.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано. 

ИП Золотов А.С. обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 10.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, считая его незаконным, необоснованным, принятым с неправильным применением норм материального и процессуального права, решение от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области оставить без изменения. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: единственным источником достоверных сведений об ограничениях прав на земельный участок, к которым относятся и особые условия использования, является Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), при отсутствии в ЕГРН сведений об особых условиях использования конкретного земельного участка, при отсутствии в аукционной документации сведений об инженерных коммуникациях, проложенных в границах такого участка, предприниматель не знал и не мог знать о том, что в пределах арендованного земельного участка расположена санитарно-охранная зона водопровода; в пределах санитарно-охранной зоны строительство не допускается; о факте наличия санитарно-охранной зоны при заключении договора аренды истец извещен не был; обязанность по внесению в ЕГРН сведений о наличии санитарно-охранной зоны возложена на ответчика (его органы исполнительной власти); санитарно-охранная зона водопровода частично расположена в пределах арендованного земельного участка и является явным, непреодолимым препятствием в его использовании так, как это планировалось истцом; при заключении договора аренды предприниматель имел все основания полагать, что вправе использовать любую часть земельного участка для застройки; толкование пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предполагает применение правила эстоппель лишь в ситуациях, когда недобросовестно действующее лицо, зная об основаниях недействительности сделки, продолжило ее исполнение, но не тогда, когда сторона сделки, не знавшая об основаниях недействительности сделки, добросовестно полагалась на отсутствие сведений об ограничениях в использовании земельного участка; при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции необоснованно исключены из предмета рассмотрения существенные для дела обстоятельства и подтверждающие их доказательства (уведомление администрации о несоответствии планируемого строительства, обстоятельства, связанные с последовательностью действий истца, завершившихся прекращением исполнения договора аренды). 

В отзыве на кассационную жалобу Минимущество Омской области просит постановление от 10.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения как соответствующее действующему законодательству. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Омской областью в лице министерства (арендодатель) и Золотовым А.С. (арендатор) 20.09.2017 заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок 20 лет земельный участок, находящийся в собственности Омской области в границах, указанных в кадастровом паспорте в соответствии с приложением № 1 к договору, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 55:36:130127:745, площадью 1 484 кв. м, местоположение относительное 316 м от ориентира с почтовым адресом: Омская обл., г. Омск, ул. С. Сейфуллина, д. 72, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей).

Согласно пункту 1.2 договора целевое назначение аренды участка: для индивидуального жилищного строительства.

На основании распоряжения главы администрации Кировского административного округа города Омска от 14.12.2017 № 1437 Золотову А.С. выдано разрешение (№ 55-RU55301000-282-2017) на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 55:36:130127:745 сроком по 14.12.2027.

Как утверждает предприниматель, весной 2019 года ему стало известно о нахождении в пределах арендуемого участка инженерных сетей (водопровода). Однако организация санитарно-охранных зон уполномоченными лицами не была произведена, вынос коммуникаций за пределы арендованного участка невозможен по техническим причинам и ввиду расположения иных объектов капитального строительства.

До обращения в арбитражный суд истец обратился в Кировский районный суд города Омска с требованиями к Минимушеству Омской области о расторжении договора, ссылаясь на наличие инженерных сетей на арендуемом участке.

Решением от 20.06.2019 Кировского районного суда города Омска по делу № 2-2551/2019, оставленным без изменения апелляционным определением от 09.10.2019 Омского областного суда, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.

Полагая, что он был введен в заблуждение относительно характеристик земельного участка, ИП Золотов А.С. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании договора недействительным на основании статьи 178 ГК РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования предпринимателя, исходил из того, что сведения о наличии охранных зон и, соответственно, ограничений в использовании земельного участка, были сокрыты арендодателем; с учетом невозможности использования участка в соответствии с предполагаемым назначением у предпринимателя имелось право не оплачивать арендную плату, а у министерства не было оснований ее начислять; в рассматриваемом случае неосновательным обогащением является арендная плата, перечисленная предпринимателем за спорный земельный участок, поскольку обязанность по предоставлению земельного участка для испрашиваемых целей министерством считается неисполненной, основания для внесения арендной платы у предпринимателя отсутствовали.

Кроме того, в порядке применения последствий недействительности оспоренной сделки предприниматель просил суд обязать министерство компенсировать все расходы, связанные с приведением участка в первоначальное положение. Оснований отказать истцу в избранном способе защиты суд не установил, поскольку имеется прямая причинная связь между действиями ответчика и возникновением у предпринимателя убытков, понесенных в связи со строительством жилого дома в границах арендуемого участка; министерство обязано компенсировать расходы предпринимателя по приведению земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:745 в соответствие с положением, в котором он находился к моменту подписания договора.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, исходил из следующего. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что в решении от 20.06.2019 Кировского районного суда города Омска по делу № 2-2551/2019 отмечено, что предпринимателем был представлен топографический план, согласно которому от центральной магистрали водоснабжения осуществлен отвод линий водоснабжения полиэтиленовой трубой диаметром 25 мм к дому, расположенному на смежном участке.

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Омской области (приложение к распоряжению министерства от 09.08.2017 № 1705-р) в отношении лота № 2 – земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:745, ограничения, обременения прав отсутствуют.

Между тем в отношении лота № 2 отмечено, что при проектировании объекта необходимо обеспечить сохранность существующих инженерных коммуникаций, в случае необходимости предусмотреть их вынос из зоны строительства.

Пунктом 3.2.12 договора также предусмотрено, что арендатор обязан выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных на участке, и не препятствовать их обслуживанию.

Данные обстоятельства суд апелляционной инстанции счел свидетельствующими о том, что на стадии участия в аукционе, заключения договора, предприниматель мог предвидеть наличие на участке инженерных коммуникаций, однако, не предпринял мер по конкретизации местоположения, наличия или объема (площади) инженерных сетей на участке, вступил в договорные правоотношения с министерством.

Более того, земельный участок использовался предпринимателем по назначению и на условиях договора – предпринимателем был возведен объект недвижимости – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 55:36:130127:967, адрес: г. Омск, ул. 1 Полевая, д. 8 «А», площадью 36,4 кв. м в 2018 году.

Использование земельного участка в соответствии с его назначением и на условиях договора аренды (для строительства индивидуального жилого дома) указывает, что поведение предпринимателя после заключения сделки давало основание ответчику полагаться на действительность сделки и является основанием для применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ (заявление о недействительности сделки не имеет правового значения).

Впоследствии решением от 23.05.2019 Кировского районного суда города Омска по делу № 2-2191/2019 право собственности Золотова А.С. на жилой дом было признано отсутствующим, поскольку объект не соответствовал признакам жилого дома, возводился с целью выкупа спорного земельного участка без проведения торгов.

До прекращения права собственности предприниматель требований о расторжении договора, о признании сделкой недействительной не заявлял.

Доказательств того, что имеются реальные препятствия в использовании земельного участка общей площадью 1 484 кв. м при новом строительстве, с учетом того, что площадь участка, попадающего под ограничение, составляет 316 кв. м (заключение кадастрового инженера) материалы дела не содержат.

Недостоверная информация истцу при заключении договора не предоставлялась, заблуждения относительно характеристик земельного участка не имелось, участок использовался предпринимателем в связи с его назначением (возведением постройки в соответствии с градостроительным планом), в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям.

С выводом суда первой инстанции о сокрытии арендодателем ограничений в использовании земельного участка, суд апелляционной инстанции не согласился, поскольку суд первой инстанции не учел фактические обстоятельства дела: использование истцом земельного участка без учета ограничений; строительство здания и регистрация права собственности на него; отражений сведений об инженерных коммуникациях в аукционной документации, предъявление исковых требований истцом лишь в после прекращения права собственности на строение в судебном порядке.

Кроме того, согласно пояснениям представителя министерства предприниматель как арендатор имеет задолженность перед арендодателем по договору в размере 15 000 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, применив пункт 5 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу, что возведение постройки, отвечающей признакам жилого дома лишь по формальным основаниям, с целью последующего выкупа земельного участка, последующее оспаривание сделки ввиду прекращения права на такую постройку в судебном порядке, неисполнение встречных обязательств по уплате арендных платежей и предъявление настоящего иска указывают на принятие предпринимателем действий, намеренно направленных на уход от своих обязательств, что не отвечает критериям недобросовестного поведения и является основанием для отказа в судебной защите.

Исходя из того, что само по себе наличие каких-либо иных возможностей защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной, суд апелляционной инстанции наличие таких оснований, связанных с наличием обстоятельств заблуждения, счел недоказанным.

Оценивая заключение кадастрового инженера (составленного по заказу Золотова А.С.), суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Из заключения следует, что на земельном участке частично располагается водопроводная сеть, а площадь участка, попадающего под ограничения, составляет 316 кв. м, что составляет порядка 20 % от всей площади участки.

Подобное ограничение не предполагает полного запрета пользования земельным участком и не препятствовало возведению ИП Золотовым А.В. строения, регистрации на него права собственности. Полный запрет на использование земли санитарные правила и нормы также не устанавливают.

Таким образом, требование о признании договора недействительной сделкой удовлетворению не подлежит, следовательно, не имеется и оснований для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделки.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции отметил, что наличие недостатков сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, предоставляют арендатору право выбора предъявления требований к арендодателю в рамках статьи 612 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды исходя из статей 606, 607 ГК РФ является определенное имущество, передаваемое арендатору во временное владение и пользование за плату, а именно земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:745 для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пункт 2 статьи 178 ГК РФ устанавливает условия, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным:

1)  сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2)  сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3)  сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4)  сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5)  сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Из смысла приведенной нормы следует, что заблуждение относительно условий сделки должно иметь место на момент совершения сделки. Приведенный в указанной норме права перечень случаев, имеющих существенное значение, является исчерпывающим.

Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

Судом апелляционной инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств правильно установлено, что, заключая договор, предприниматель принял на себя обязательство сохранить существующие инженерные коммуникации, в случае необходимости предусмотреть их вынос из зоны строительства. Пунктом 3.2.12 договора также предусмотрено, что арендатор обязан выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных на участке, и не препятствовать их строительству.

Следовательно, предприниматель мог предвидеть наличие на участке инженерных коммуникаций, более того, их наличие и зона их расположения не послужили препятствием для использования предпринимателем земельного участка по назначению для строительства объекта, лишь формально отвечающего признакам жилого дома, право на который было признано отсутствующим в судебном порядке (решение по делу № 2-2191/2019 Кировского районного суда города Омска).

Доказательств того, что имеются реальные препятствия для использования земельного участка общей площадью 1 484 кв. м при новом строительстве (с учетом площади ограничения 316 кв. м) материалы дела не содержат.

Кроме того, является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что поведение предпринимателя не отвечает критериям добросовестного поведения, и с учетом наличия задолженности по арендной плате, такое поведение подлежит квалификации как направленное на уход от обязательств арендатора.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований лицу, осуществление прав которым признано недобросовестным.

При действительном намерении использования земельного участка по назначению разумным и ожидаемым поведением при установленных обстоятельствах со стороны предпринимателя является реализация права предъявления требований к арендодателю в рамках статьи 612 ГК РФ.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что истец уже использовал спорный земельный участок без учета ограничений, на участке было осуществлено строительство здания, регистрация права собственности на него, принимая во внимание отражение обязательств арендатора в отношении инженерных коммуникациях в аукционной документации, учитывая, что истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу лишь после прекращения права собственности на строение в судебном порядке,  суд апелляционной инстанций пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя. 

Ссылка в жалобе на ответ от 25.05.2020 от администрации Кировского административного округа города Омска, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку указанный ответ относится к уведомлению от 21.05.2020 о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в котором указаны определенные границы возможного строительства жилого дома, что само по себе не означает невозможности использования земельного участка в целом по его назначению и при ином расположении объекта строительства.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 10.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18439/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            А.В. Щанкина