ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-655/2019

г. Челябинск

25 февраля 2019 года

Дело № А07-23993/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б..

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2018 по делу № А07-23993/2018 (судья Харисов А.Ф.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Производственно-торговая компания «Элесс» ФИО2 (доверенность б/н от 04.06.2018).

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-торговая компания «Элесс»(д алее – ООО ПТК «Элесс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2018 (резолютивная часть от 26.11.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме, Управление обязано заключить с обществом на срок – три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:29, площадью 94 619 кв.м. для завершения строительства производственного-складского комплекса.

С указанным решением не согласилось Управление (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованными выводы суда первой инстанции  о наличии у истца права на получение в аренду земельного участка для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, поскольку срок договора аренды истек 08.04.2016 в связи с тем, что в установленном пунктом 3.3. договора аренды арендатором не реализовано право на продление договора аренды на новый срок, и кроме того, в соответствии с пунктом 6.5. договора аренды Управлением реализовано право на односторонний отказ от договора аренды. Судом также не учтено, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано истцом после истечения срока действия договора аренды, а застройщиком не были приняты своевременные и разумные меры по освоению земельного участка, кроме того, арендатор имеет задолженность по арендной плате, что в силу пункта 5.1.5. договора также предоставляет арендодателю право на односторонний отказ от договора аренды. Полагает, что оснований для предоставления земельного участка в аренду истцу не имеется в силу значительного несоответствия площади земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между Управлением (арендодатель) и обществом «Элесс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №254-13 от 17.04.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:29, общей площадью 94619 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, северо-западнее д. Зинино, для проектирования и строительства производственно-складского комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору (т. 1 л.д. 13-16).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 08.04.2013 по 08.04.2016.

Арендатору при намерении продлить договор, необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.5 договора по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:29, площадью 94619 кв. м передан в пользование общества по акту приема-передачи от 17.04.2013 (т. 1 л.д. 21).

11.03.2016 обществом получено разрешение N 02-RU03308000-1293П- 2016 на строительство общетоварного склада продовольственных товаров, площадью 1425 кв.м., расположенного по адресу: городской округ г. Уфа Республики Башкортостан, Октябрьский район, северо-западнее д. Зинино» (т. 1 л.д. 23-25).

20.04.2016 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:040609:47, степенью готовности 20%, площадь застройки 1425 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 29-34).

27.06.2018 общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении однократно для завершения строительства без проведения торгов в аренду земельный участок площадью 94619 кв.м. с кадастровым номером 02:55:040609:29, по адресу: г. Уфа, р-н Октябрьский, северо-западнее д. Зинино, для завершения проектирования и строительства производственно-складского комплекса (т.1 л.д. 36-38).

07.08.2018 письмом № 20749 Управление отказало обществу в продлении договора аренды земельного участка №254-13 от 17.04.2013, в связи с наличием задолженности по арендной плате, непредставлением доказательств, обосновывающих использование земельного участка (т. 1 л.д. 39-42).

Полагая указанный отказ учреждения Управления незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право на получение в аренду земельного участка для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 20%, право собственности на который зарегистрировано за истцом и не оспорено в установленном законом порядке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи  39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так,  в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, обществу ПТК «Элесс» на основании договора аренды земельного участка №254-13 от 17.04.2013 предоставлен земельный участок, с кадастровым номером 02:55:040609:29, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, северо-западнее д. Зинино, для проектирования и строительства производственно-складского комплекса (т. 1 л.д. 13-16).

11.03.2016 истцом получено разрешение №02-RU03308000-1293П-2016 на строительство общетоварного склада продовольственных товаров, площадью 1425 кв.м, расположенный по адресу: городской округ г.Уфа Республики Башкортостан, Октябрьский район, северо-западнее д. Зинино (т.1 л.д. 23-26).

28.03.2016 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:040609:47, общей площадью застройки 1425 кв.м., степенью готовности 20% (т. 1 л.д. 27-28), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040609:29

20.04.2016 право собственности на указанный объект зарегистрировано за истцом (т. 1 л.д. 29).

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка, заключенного без проведения торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого в настоящее время является истец, судом первой инстанции обоснованно установлено, что общество ПТК «Элесс» имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного предоставления земельного участка для завершения строительства.

Довод апеллянта о том, что истец обратился с заявлением о продлении договора аренды на новый срок после истечения срока действия договора, подлежит отклонению, поскольку апеллянт при этом не учитывает особенности правового регулирования предоставления земельного участка в аренду однократно для завершения строительства, закрепленные в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ, о том, что такого права собственник объекта незавершенного строительства лишается, в том случае, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, заявил требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Доказательств волеизъявления Управления  на изъятие испрашиваемого обществом земельного участка в течение шести месяцев после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, материалы дела не содержат.

Кроме того, из материалов дела следует, что истец неоднократно обращался в Управление с заявлениями о продлении договора аренды №254-13 от 17.04.2013, в том числе и до истечения срока его действия (т.1 л.д.76-77, 79-81).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что  право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано истцом после истечения срока действия договора аренды, отклоняется апелляционным судом, поскольку указанное не опровергает права истца на получение земельного участка в аренду на новый срок по изложенным правовым основаниям.

Наличие задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком не является основанием для отказа в предоставлении обществу земельного участка для завершения строительства объекта капитального строительства.

Ссылка апеллянта на несоответствие площади земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства не имеет правого значения для разрешения спора, поскольку указанное обстоятельство по смыслу статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

В связи с тем, что общество, соответствует общим и специальным требованиям для получения земельного участка в аренду однократно, без проведения торгов в целях завершения строительства, то заявленные им требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенных мотивов, решение  суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, и с учетом оставления апелляционной жалобы предпринимателя без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2018 по делу № А07-23993/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи:М.И. Карпачева  

О.Б. Тимохин