ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46016/2024

24 января 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     16 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 января 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Бугорской Н.А.

судей  Сухаревской Т.С., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от заявителя: ФИО2

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 25.12.2024)

от 3-го лица: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-37127/2024)  акционерного общества строительная корпорация «РосСтрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2024 по делу № А56-46016/2024, принятое по заявлению акционерного общества строительная корпорация «РосСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО4 

заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу 

третьи лица: 1. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга; 2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

об обжаловании отказов от 19.02.2024 № КУВД-001/2023/153654404/5,                             № КУВД001/2023-15365406/5, об обязании,

установил:

акционерное общество Строительная корпорация «Росстрой»                         (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Управление) в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92 от 19.02.2024 №КУВД-001/2023-15365404/5, №КУВД-001/2023-15365406/5 и об обязании в течение десяти рабочих дней осуществить государственный кадастровый учет образуемых 19 земельных участков и государственную регистрацию прав на них заявителя.

Определением от 13.08.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

Решением от 08.10.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель Управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представителем Комитета имущественных отношений направлен отзыв на апелляционную жалобу с заявлением о рассмотрении дела в  его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004281:92 (г. Санкт-Петербург, Пригородный, участок 197, (Каменка)) располагаются               13 многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию, из которых                                 9 многоквартирных жилых домов построены и введены в эксплуатацию застройщиком - АО СК «РосСтрой».

14.04.2023 АО «СК «РосСтрой» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами с целью проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92.

Согласно представленному межевому плану доступ для образуемого земельного участка обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами 78:34:0004281:95 и 78:34:0004281:96.

Уведомлениями от 16.05.2023 государственная регистрация прав приостановлена по мотиву отсутствия соответствующих договоров либо соглашений, заключенных с собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 78:34:0004281:95 и 78:34:0004281:96 в целях обеспечения доступа к образуемым земельным участкам.

Государственная регистрация возобновлена на основании заявления Заявителя от 07.09.2023, а также дополнительно представленных пояснений кадастрового инженера.

Впоследствии в регистрации права заявителю отказано.

Уведомления об отказе государственной регистрации прав                                   №КУВД-001/2023-15365404/5 и №КУВД001/2023-15365406/5 от 19.02.2024, в качестве причины отказа указано следующее: «согласно представленному межевому плану доступ для образуемых земельных участков ЗУ11, ЗУ15, ЗУ 16, ЗУ27, ЗУ27, ЗУ28, ЗУ29, ЗУ30 обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:0013415:1629. Доступ к земельным участкам с ЗУ1 по ЗУ10, с ЗУ12 по ЗУ14, с ЗУ 17 по ЗУ26 обеспечен посредством ЗУ 30, который не имеет доступа к землям общего пользования… Земельный участок с кадастровым номером 78:36:0013415:1629 принадлежит на праве собственности юридическому лицу, сведения о доступе к исходному земельному участку через указанный участок отсутствуют. Документы, подтверждающие заключение соглашения с собственником земельного участка с кадастровым номером 78:36:0013415:1629 не представлены, сведения о регистрации сервитутов в ЕГРН отсутствуют».

Полагая отказы незаконными, нарушающими права заявителя, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, - незаконными возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав были представлены документы для регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004281:92 (опись документов № MFC-0575/2023-187426-1 от 14.04.2023), а также документы для регистрации права собственности АО СК «РосСтрой» на 19 вновь образованных земельных участков (опись документов                                       № MFC-0575/2023-187426-2 от 14.04.2023). К указанной описи был приложен межевой план от 14.04.2023.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи.

В силу части 2 статьи 41 Закона N 218-ФЗ в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

В соответствии с пунктами 7, 26 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ).

Согласно представленному межевому плану земельные участки ЗУЗ, ЗУ4,                  ЗУ 11, ЗУ10, ЗУ12, ЗУ13, ЗУ14, ЗУ8, ЗУ6, ЗУ15, ЗУ 16 не имеют непосредственного доступа к землям общего пользования - участкам с кад. №№ 78:34:0004281:95/2, 78:34:0004281:96/2.

По сведениям ЕГРН указанные земельные участки принадлежат на праве собственности Санкт-Петербургу и имеют вид разрешенного использования для размещения объектов транспорта.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.12.2021 N П/0592 утверждены требования к подготовке межевого плана и состав содержащихся в нем сведений. 

Так, пунктом 55 предусмотрено, что сведения об обеспечении земельных участков доступом - проходом или проездом от земельных участков или земель общего пользования, земельных участков общего назначения на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территории общего пользования (далее - доступ) посредством смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены такие земельные участки, за исключением случаев, если смежные земельные участки находятся в государственной (в том числе до ее разграничения) или муниципальной собственности и свободны от прав третьих лиц. Копии таких документов включаются в Приложение. 

В случае если земельный участок, для которого обеспечивается доступ, и земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ, принадлежат на праве собственности одному лицу, либо если земельный участок, для которого обеспечивается доступ, образован в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд, то для включения в межевой план сведений об обеспечении такого земельного участка доступом наличие указанных договоров либо соглашений не требуется.

Исходя из содержания пунктов 55, 56 этих же требований следует, что обеспечение доступа образуемого земельного участка может обеспечиваться как непосредственно от земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков посредством установления частного сервитута в случае принадлежности смежных земельных участков разным людям, либо без установления такового в случае принадлежности земельного участка одному лицу.

В рассматриваемом случае соответствующее соглашение об обеспечении доступа к образуемым земельным участкам не представлено, сведения о том, что доступ осуществляется за счет Зоны с особыми условиями использования территории в межевом плане также отсутствуют.

Кроме того, Управлением был направлен межведомственный запрос в адрес Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по вопросу соответствия образуемых земельных участков Правилам землепользования и застройки, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N524, а также обеспечения необходимой площади земельных участков для строительства планируемых объектов социальной инфраструктуры.

Согласно ответу Комитета от 26.05.2023 №05-02-512432/23-0-2, исходя из схемы раздела участка, образуемые земельные участки №№ 3, 4, 6, 8, 9,10,11,12, 13,14,15,16,17 не обеспечены доступом с земель общего пользования. В границах образуемых земельных участков №5 и №19 расположено несколько МКД (согласно письму Росреестра от 10.02.2022 №14-1167/22@ на такой земельный участок не возникает общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома).

Учитывая, что положениями жилищного законодательства предусмотрено образование земельного участка для каждого многоквартирного дома, на участок не возникнет право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, построенных в его границах.

Сведениями о выполненных кадастровых работах в отношении участка Комитет не располагает.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). 

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010                № 12-п законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями в расположенном на нем многоквартирном доме (чч. 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Вводном                                законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую            собственность         собственников        помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Вводного закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С целью реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в соответствии с требованиями жилищного законодательства с заявлением может обратиться:

-           либо собственник помещений в многоквартирном доме (в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ);

-           либо лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений голосами не менее 2/3 от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (в соответствии со статьями 44 и 46 ЖК РФ), в данном случае представляются документы, перечень которых установлен пунктом                2 распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 № 25-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (далее - Распоряжение № 25-рп) и пунктом 2.6.6 Административного регламента Комитета по предоставлению государственной услуги по утверждению границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством, утвержденным распоряжением Комитета от 17.03.2016 № 27-р.

Требования к Протоколу общего собрания собственников помещений определены приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», в соответствии с которым приложением к протоколу являются перечни:

-собственников помещений в многоквартирном доме,

-собственников помещений, принявших участие в общем собрании собственников помещения и проголосовавших за принятые решения.

После вступления 01.07.2022 в силу положения пункта 2.1 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ стало возможным проведение кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - Схема), то есть в отсутствие проекта межевания территории, при условии рассмотрения Схемы до ее утверждения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории.

Таким образом, формирование земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, а в случае отсутствия проекта межевания территории в соответствии с утвержденной Схемой при условии рассмотрения Схемы до ее утверждения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

В рассматриваемом случае указанный порядок Обществом не соблюден.

В силу норм действующего законодательства собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который  необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома, следовательно если для строительства нескольких многоквартирных домов предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок (земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома). 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таких доказательств заявителем не предоставлено.

Таким образом, поскольку раздел земельного участка произведен заявителем в нарушение указанных выше требований, в том числе жилищного законодательства, наличие защищаемого права Обществом не доказано.

С учетом изложенного апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.10.2024 по делу №  А56-46016/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                             Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Бугорская

Судьи

Т.С. Сухаревская

М.В. Тарасова