АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6405/18

г. Уфа

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2018

Полный текст решения изготовлен 26.12.2018

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Айри-Ресто" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к  отделению общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (всероссийское театральное общество)"-"союз театральных деятелей Республики Башкортостан" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об обязании отделения общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (всероссийское театральное общество)"-"союз театральных деятелей Республики Башкортостан" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Айри-Ресто"  договор аренды помещения с кадастровым (условным) номером 02:55:010152:172, площадью 358,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>,

третье лицо: ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, доверенность от 19.06.2018 г., ФИО4, директор, паспорт;

от ответчика:  ФИО5, доверенность от 25.04.2018 г., ФИО6, доверенность от 06.11.2018 г.;

от третьего лица:  ФИО5, доверенность от 11.10.2018 г.,

       Общество с ограниченной ответственностью "Айри-Ресто" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к отделению общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (всероссийское театральное общество)"-"союз театральных деятелей Республики Башкортостан" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об обязании отделения общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (всероссийское театральное общество)"-"союз театральных деятелей Республики Башкортостан" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Айри-Ресто"  договор аренды помещения с кадастровым (условным) номером 02:55:010152:172, площадью 358,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

       Истец исковые требования в судебном заседании поддержал.

       Ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

        Третье лицо поддержало позицию ответчика, в удовлетворении исковых требований просило отказать. 

        Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.04.2017 между Отделением Общероссийской  общественной организации «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» - «Союз театральных деятелей Республики Башкортостан» (арендодатель) (далее - ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «АйРи-Ресто» (арендатор) (далее - истец) был заключен договор аренды нежилого помещения № б/н (далее - договор)(л.д.9-15), помещение передано по акту от 01.04.2017 (л.д.16).

    Согласно п.1.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование помещение - кадастровый (условный) номер помещения 02:55:010152:172, площадью 358,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания, номера на поэтажном плане здания: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15а, 156, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 39, согласно технического паспорта от 25.02.2013 года и поэтажного плана помещений. Помещение находится в здании Дома Актера, расположенного по адресу: 

<

...>.

   Согласно п.2.1 договора, настоящий договор вступает в силу с 01 апреля 2017 года и заключается на срок до 31 марта 2018 г., а в части расчетов до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

   В силу п.2.3 договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды помещения на новый срок, при условии добросовестного и своевременного исполнения своих обязательств по настоящему договору.

   Истец направил ответчику письмо (исх. № 8 от 26.02.2018 г.) с просьбой пролонгировать договор аренды нежилого помещения № б/н от 01.04.2017 г. (далее - договор) сроком на 5 (пять) лет, путем подписания дополнительного соглашения к договору или заключения нового договора. Так же направил (новый) договор аренды от 26.02.2018 г. нежилого помещения, расположенного на 1 (первом) этаже по адресу 

<

...>(л.д.17).

   06.03.2018 года истец ООО "Айри-Ресто" обратился к ответчику с просьбой о принятии помещения по акту приема-передачи (исх.10 от 06.03.2018), впоследствии помещение передано арендодателю по акту приема-передачи от 07.03.2018 года (л.д.57).

   С 14.03.2018 ответчик и третье лицо заключили договор о сотрудничестве (л.д.98-108).

   Ссылаясь на наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды объекта недвижимого имущества на новый срок, отказ ответчика от продления срока действия договора и заключения договора аренды на новый срок, ООО "Айри-Ресто" обратилось с настоящим иском в суд. В качестве правовых оснований истец указал ст. ст. 173,309,310,432 ГК РФ.

   Ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать, поскольку истец неоднократно нарушал обязательства по своевременному взносу арендной платы, кроме того истцом были нарушены требования с учетом положений п.2. ст. 616 ГК РФ по поддержанию имущества в исправном состоянии, что было выражено и зафиксировано в содержании акта осмотра территории и помещений №1 от 21.12.2017 (отзыв-л.д.49-51). 

         Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования не обоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям. 

 В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

 Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

 Право выбора способа защиты права принадлежит истцу.

   Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

   В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в случае, когда договор аренды заключен (или возобновлен) на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

   Судами установлено, что уведомлением №18 от 05.02.2018 ответчиком заявлен отказ от исполнения договора аренды  и предложено освободить занимаемое помещение. Указанное письмо получено истцом 16.02.2018 (л.д. 54-56). 

   По акту приема-передачи от 07.03.2018 нежилое помещение согласно указанному договору аренды являющееся объектом аренды, возвращено ответчиком истцу (л.д. 57). 

   В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. 

   В соответствии с п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

   Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

   Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

  Вместе с тем, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях, наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает права арендатора требовать от арендодателя заключение такого договора и соответствующей обязанности последнего

   Названная статья, в случае отказа арендодателя арендатору от заключения договора на новый срок предоставляет арендатору лишь право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 

   Иное ограничивало бы право собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор может иметь преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при условиях:

- если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по предыдущему договору;

- если срок предыдущего договора аренды истёк.

Истец требует обязать ответчика заключить с ним договор аренды помещения.

Однако фактические обстоятельства правоотношений истца и ответчика по поводу аренды помещения не соответствуют вышеуказанным требованиям действующего законодательства.

    П. 1 ст. 615 ГК РФ обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

    Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    В подтверждение доводов ответчика о нарушении требований законодательства  был представлен  акт осмотра территории и помещений № 1 от 21.12.2017:

- демонтированы металлические потолочные покрытия со встроенной системой освещения (нарушены условия п. 3.2.14 Договора аренды);

- по потолку проведена открытая электропроводка без распределительных коробок (нарушены условия п. 3.2.15 Договора аренды);

 - демонтированы системы пожарной сигнализации и отсутствуют средства пожаротушения, з том числе в зоне приготовления пищи с применением открытого огня (нарушены условия п. 3.2.12 Договора аренды);

-  в помещении раздевалки присутствует оголённая электропроводка (нарушены условия п. 3.2.14 Договора аренды);

- имеются не закрепленные к стене кожух трансформатора, розетки, находящиеся в непосредственной близости от искусственного водоёма (нарушены условия п. 3.2.12 и п. 3.2.14 Договора аренды);

- запасные (пожарные) выходы завалены вещами, вследствие чего затруднён проход через них (нарушены условия п. 3.2.12 и п. 3.2.13 Договора аренды); затопление коридора и электрощитовой в результате прорыва канализационной трубы по причине его засора жировыми отложениями от производства питания, своевременную очистку которых арендатор не произвёл (нарушены условия п. 3.2.12 Договора аренды);

- внутренний двор завален строительным мусором и выведенными из эксплуатации бытовой техникой и оборудованием (нарушены условия п. 3.2.12 и п. 3.2.13 Договора аренды).

     По доводам ответчика в результате превышения нормативов водоотведения по нормам допустимых концентраций в сточных водах МУП «Уфаводоканал» предъявлен иск на сумму 95 701 руб. 81 коп. 

     По мнению ответчика в период действия договора аренды истец произвёл незаконный захват прилегающей территории и перед входом в арендуемые помещения самовольно возвёл строение летнего кафе (письмо Администрации Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.06.2018 № 73-02-3429 на запрос ответчика).

Подтверждением неоднократных нарушений обязательств истца по внесению арендной платы  ответчик представил  письма истца  

- за исх. № 11 от 18.12.2017, подтверждающее задолженность истца в размере 530 000 рублей; 

- за исх. № 15 от 25.04.2018, подтверждающее задолженность истца в размере 747 000 рублей.

Данные обстоятельства, по мнению ответчика, вынудили ответчика направить в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 05.02.2018 за исх. № 18, письмо № 38 от 28.02.2018 (л.д. 21-23).

Истец согласился с доводами ответчика и настоял на незамедлительном принятии последним (возврате) ранее полученных по договору аренды помещений, что отражено в письме истца за исх. № 10 от 06.03.2018.

В итоге до истечения срока действия договора аренды между ответчиком и истцом был подписан акт приёма-передачи (возврата) нежилого помещения от 07.03.2018. То есть в данном случае стороны договора аренды предварительно согласовали его обоюдное расторжение и фактически расторгли данный договор аренды до истечения срока его действия.

          Такое расторжение соответствует условиям п. 9.2.2. договора аренды: прекращение действия договора аренды возможно в любое время в течение срока аренды по соглашению сторон. Это также не противоречит норме п. 1 ст. 450 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

        Расторжение договора аренды не признано недействительным вступившим в законную силу решением суда.

         Ответчик не брал на себя обязательства перед истцом заключать с ним договора аренды при любых обстоятельствах и при любых условиях.

         В иных же случаях, согласно ст. 608 ГК РФ, собственнику принадлежит право, а не обязанность сдачи имущества в аренду.

        В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных им исковых требований.

        В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

       Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Айри-Ресто" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к  отделению общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (всероссийское театральное общество)"-"союз театральных деятелей Республики Башкортостан" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об обязании отделения общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (всероссийское театральное общество)"-"союз театральных деятелей Республики Башкортостан" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Айри-Ресто"  договор аренды помещения с кадастровым (условным) номером 02:55:010152:172, площадью 358,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, отказать. 

       Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

       Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

       Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

       Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

            Судья                                                        И.Н. Нурисламова