АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                 Дело № А14-3375/2023

« 30 » мая 2023 г.  

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Барковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Барковой Е.Н., с согласия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, г.Эртиль, Эртильский район, Воронежская область, ОГРНИП 306360131700026, ИНН 

<

***>,

к Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области, г.Эртиль, Эртильский район, Воронежская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об обязании заключить договор,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представитель, по доверенности № 36АВ3874556 от 07.12.2022,

от ответчика – ФИО3, представитель, по доверенности № 31-12/94 от 16.05.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – истец, ИП Глава КФХ ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области (далее – ответчик, Администрация) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельных участков, изложив пункты 2.1 договоров в следующей редакции:

«Цена участка составляет 3178000 (три миллиона сто семьдесят восемь тысяч) рублей.»;

«Цена участка составляет 1836000 (один миллион восемьсот тридцать шесть тысяч) рублей.»;

«Цена участка составляет 1097000 (один миллион девяносто семь тысяч) рублей.»;

«Цена участка составляет 1964000 (один миллион девятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.».

Определением суда от 29.03.2023 принято исковое заявление ИП Главы КФХ ФИО1, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу назначены на 16.05.2023.

В предварительном судебном заседании 16.05.2023 представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании 16.05.2023 возражал против удовлетворения исковых требований.

На основании статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в предварительном судебном заседании объявлялся перерыв с 16.05.2023 до 23.05.2023.

С учетом того, что определением суда от 29.03.2023 дело было назначено к судебному разбирательству, стороны не высказали возражений против рассмотрения дела в судебном заседании, в предварительном судебном заседании 23.05.2023 суд вынес определение об окончании подготовки дела и переходе к судебному разбирательству.

Представитель истца в судебном заседании 23.05.2023 поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика в представленном суду письменном отзыве и в судебном заседании 23.05.2023 возражал против удовлетворения исковых требований ссылаясь на невозможность заключения договоров купли-продажи земельных участков по предложенной истцом цене исходя из даты получения Администрацией заявления ИП Главы КФХ ФИО1 об их заключении (10.01.2023).

Из материалов дела следует, что между Администрацией Ячейского сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 07.12.2015 был заключен договор № 1 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды (предыдущий договор аренды от 24.03.2009 № 16) земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 430000 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 36:32:640001, муниципальное образование – Ячейское сельское поселение, кадастровый номер 36:32:6400013:20. Согласно пункту 1.6 договора, он заключен сроком на 49 лет с 07.12.2015 по 07.12.2064. В материалы дела представлена копия акта приема-передачи к договору аренды земельного участка № 1 от 07.12.2015. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между Администрацией Ячейского сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 07.12.2015 также был заключен договор № 2 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды (предыдущий договор аренды от 24.03.2009 № 17) земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 770000 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 36:32:6400013, муниципальное образование – Ячейское сельское поселение, кадастровый номер 36:32:6400013:19. Согласно пункту 1.6 договора, он заключен сроком на 49 лет с 07.12.2015 по 07.12.2064. В материалы дела представлена копия акта приема-передачи к договору аренды земельного участка № 2 от 07.12.2015. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между Администрацией Ячейского сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 07.12.2015 также был заключен договор № 3 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды (предыдущий договор аренды от 24.03.2009 № 18) земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 720000 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 36:32:6400013, муниципальное образование – Ячейское сельское поселение, кадастровый номер 36:32:6400013:18. Согласно пункту 1.6 договора, он заключен сроком на 49 лет с 07.12.2015 по 07.12.2064. В материалы дела представлена копия акта приема-передачи к договору аренды земельного участка № 3 от 07.12.2015. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между Администрацией Ячейского сельского поселения Эртильского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 07.12.2015 также был заключен договор № 4 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды (предыдущий договор аренды от 24.03.2009 № 17) земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1370000 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Эртильский район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 36:32:6400013, муниципальное образование – Ячейское сельское поселение, кадастровый номер 36:32:6400013:9. Согласно пункту 1.6 договора, он заключен сроком на 49 лет с 07.12.2015 по 07.12.2064. В материалы дела представлена копия акта приема-передачи к договору аренды земельного участка № 4 от 07.12.2015. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец 30.12.2022 по почте направил в адрес Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области заявление о выкупе земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровыми номерами: 36:32:6400013:9, 36:32:6400013:18, 36:32:6400013:19, 36:32:6400013:20 (идентификатор отправления 39403040881110). Указанное отправление прибыло в место вручения 03.01.2023 и было получено адресатом 10.01.2023.

В ответ на указанное заявление Администрацией были подготовлены проекты договоров купли-продажи вышеуказанных земельный участков. При этом, согласно пунктам 2.1 предлагаемых к заключению договоров, цена участков составила:

- для участка с кадастровым  номером 36:32:6400013:9 – 7412000 руб.;

- для участка с кадастровым  номером 36:32:6400013:18 – 3895000 руб.;

- для участка с кадастровым  номером 36:32:6400013:19 – 4166000 руб.;

- для участка с кадастровым  номером 36:32:6400013:20 – 2326000 руб.

Указанная цена была определена на основании отчетов об оценке, подготовленных ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр».

Не согласившись с предложенной ответчиком ценой выкупа спорных земельных участков, истец направил в адрес Администрации протоколы разногласий к договорам купли-продажи земельных участков, предложив установить цену выкупа в размере кадастровой стоимости земельных участков, действовавшей на момент направления заявления о выкупе, то есть на 30.12.2022.

Согласно представленным истцом в материалы дела сведениям о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, она составляла: 

- 3178000 руб. для участка 36:32:6400013:9 до 31.12.2022, 1836000 руб. для участка 36:32:6400013:18 для 31.12.2022, 1964000 руб. для участка 36:32:6400013:19 до 31.12.2022, 1097000 руб. для участка 36:32:6400013:20 до 31.12.2022;

- 11603900 руб. для участка 36:32:6400013:9 с 01.01.2023, 6098400 руб. для участка 36:32:6400013:18 с 01.01.2023, 6521900 руб. для участка 36:32:6400013:19 с 01.01.2023, 3642100 руб. для участка 36:32:6400013:20 с 01.01.2023.

В ответ на возражения истца Администрация сообщила об отсутствии оснований для подписания протоколов разногласий к договорам купли-продажи земельных участков.

Ссылаясь на возникновение неурегулированных разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд находит заявленное требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми  актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как указано в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу положений статьи 39.17 ЗК РФ для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением.

В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка (пункт 3 статьи 39.17 ЗК РФ).

Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления (пункт 4 статьи 39.17 ЗК РФ).

Как указано в пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий, в частности осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, владение и пользование истцом на правах аренды земельными участками с кадастровыми номерами 36:32:6400013:9, 36:32:6400013:18, 36:32:6400013:19 и 36:32:6400013:20 более трех лет. При этом, сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании вышеуказанных земельных участков у суда отсутствуют. Срок договоров аренды не истек.

Таким образом, истец имеет право на приобретение спорных земельных участков в собственность без проведения торгов.

Истцом 30.12.2022 направлено соответствующее заявление уполномоченному органу. Указанное заявление получено 10.01.2023.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской обл. от 19.12.2016 N 2079 утверждены Правила определения земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов.

Согласно пункту 2 указанных Правил в редакции, действовавшей на момент направления истцом и получения ответчиком заявления о выкупе земельных участков, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 6 настоящих Правил.

Так, согласно пункту 4 Правил, цена земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области или государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и приобретенного гражданином или юридическим лицом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации либо предназначенного для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности и приобретенного гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Приказом № 3616 от 29.12.2022 внесены изменения в приказ департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19 декабря 2016 года « 2079 «Об утверждении Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Согласно новой редакции приказа № 2079, цена земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области или государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и приобретенного гражданином или юридическим лицом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации либо предназначенного для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности и приобретенного гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Вышеприведенные изменения вступили в законную силу 23.01.2023 и не подлежат применению в рассматриваемом случае, в связи с чем, цена продажи должна устанавливаться в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В целях определения надлежащей цены выкупаемых земельных участков Администрацией было организовано проведение их оценки и подготовлены проекты договоров купли-продажи земельных участков с установлением цены выкупа в размере их рыночной стоимости на основании отчетов оценщика. Определенная оценщиком и установленная в проектах договоров купли-продажи цена земельных участков не превышает кадастровую стоимость спорных земельных участков, установленную с 01.01.2023.

Обращаясь в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи, истец утверждает, что цена земельных участков не должна превышать их кадастровую стоимость, действовавшую по состоянию на дату направления заявления о выкупе земельных участков, то есть на 30.12.2022.

Однако, с учетом положений статьи 165.1 ГК РФ, в рассматриваемом случае следует признать, что началом процедуры выкупа земельных участков является получение уполномоченным органом заявления об их выкупе, соответствующие правоотношения между сторонами возникли в момент получения Администрацией заявления ИП Главы КФХ ФИО1 о предоставлении в собственность спорных земельных участков.

При таких обстоятельствах, цена земельных участков при их предоставлении в собственность в рассматриваемом случае должна определяться в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может превышать его кадастровую стоимость по состоянию на дату получения Администрацией заявления о выкупе, то есть на 10.01.2023.

В материалы дела представлены сведения о рыночной стоимости выкупаемых земельных участков по состоянию на 31.01.2023, которая ниже кадастровой стоимости, действующей с 01.01.2023. Указанная стоимость указана в направленных истцу проектах договоров купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд полагает необоснованным требование истца об обязании ответчика заключить договоры купли-продажи земельных участков с определением их цены исходя из кадастровой стоимости участков на дату направления заявления о выкупе, в связи с чем, в иске следует отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим истец уплатил государственную пошлину в установленных порядке и размере.

Руководствуясь статьями 65, 110, 112, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                                           Е.Н. Баркова