ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2648/2025

Дело № А41-32984/24

15 апреля 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 апреля 2025 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Диаковской Н.В.,

судей Марченковой Н.В., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркарян В.А.,

при участии в заседании:

от АКБ «Пересвет» – ФИО1 по доверенности от 21.05.2024, диплом о высшем юридическом образовании;

от ПАО «Сбербанк России» – представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ФИО2– представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО3 – представитель не явился, извещена надлежащим образом;

от ФИО4– представитель не явился, извещена надлежащим образом;

от ФИО5 – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка «Пересвет»

на решение Арбитражного суда Московской области 

от 24 декабря 2024 года по делу  № А41-32984/24

по заявлению акционерного коммерческого банка «Пересвет» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

при участии в деле третьих лиц: публичного акционерного общества «Сбербанк России», ФИО2, ФИО6, ФИО4 и ФИО5 

об оспаривании решения и обязании устранить допущенные нарушения, 

УСТАНОВИЛ:

акционерный коммерческий банк «Пересвет» (далее – АКБ «Пересвет», заявитель, банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), в котором просило суд о нижеследующем:

            - признать незаконными и отменить решения, оформленные уведомлениями от 19.01.2024 №№: КУВД-001/2024-304924/1, КУВД-001/2024-305576/1, КУВД-001/2024-304288/1, КУВД-001/2024-301251/1 о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении помещений с кадастровыми номерами: 50:53:0020107:709, 50:53:0020107:773, 50:53:0020107:813, 50:53:0020107:833; 

            - обязать заинтересованное лицо внести запись в ЕГРН об ограничении (обременении в виде ипотеки) в пользу заявителя в отношении указанных выше помещений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», ФИО2, ФИО6, ФИО4 и ФИО5.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2024 года по делу  № А41-32984/24 в удовлетворении заявления отказано (т. 2 л. д. 140-143).

Не согласившись с данным судебным актом, АКБ «Пересвет» обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ПАО «Сбербанк России», ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель АКБ «Пересвет» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявление удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей АКБ «Пересвет», изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 января 2024 года АКБ «Пересвет» обратился к Управлению Росреестра по Московской области со следующими заявлениями:

- № КУВД-001/2024-304924 о государственной регистрации ипотеки в отношении помещения с кадастровым номером № 50:53:0020107:709, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – квартира 538);

- № КУВД-001/2024-305576 о государственной регистрации ипотеки в отношении помещения с кадастровым номером 50:53:0020107:773, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – квартира 602);

- № КУВД-001/2024-304288 о государственной регистрации ипотеки в отношении помещения с кадастровым номером 50:53:0020107:813, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – квартира 642);

- № КУВД-001/2024-301251 о государственной регистрации ипотеки в отношении помещения с кадастровым номером 50:53:0020107:833, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – квартира 662).

Уведомлениями от 19.01.2024 № КУВД-001/2024-304924/1, № КУВД-001/2024-305576/1, № КУВД-001/2024-304288/1, № КУВД-001/2024-301251/1 регистрирующий орган известил общество о приостановлении государственная регистрация прав, сославшись на непредставление документов (сведений), подтверждающих возникновение ипотеки на квартиры 538, 602, 642, 662 (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) и наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ), а именно: 

- по состоянию на 19.01.2024 ЕГРН в отношении квартир 538, 602, 642, 662 содержит регистрационную запись о праве собственности третьих лиц, а в отношении квартиры 642 также запись о запрещении регистрационных действий на основании постановления судебного пристава Люберецкого РОСП № 410512331/5021 (т. 1 л. 

<

...> т. 2 л. 

<

...>).

Полагая, что указанные решения, оформленные уведомлениями от 19.01.2024 №№: КУВД-001/2024-304924/1, КУВД-001/2024-305576/1, КУВД-001/2024-304288/1, КУВД-001/2024-301251/1 являются незаконными и нарушают права и законные интересы АКБ «Пересвет» в сфере предпринимательской деятельности, банк обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «ГСС+М» (залогодатель) приобретены права требования к ООО «Славянское подворье Л» (застройщик) на получение в собственность квартир №№ 538, 602, 642, 662 в строящемся доме по адресу: 

<

...>. 

Права требования приобретены залогодателем на основании следующих документов: 

- договора участия в долевом строительстве от 06.12.2016 № 132-04/16/ОПТ-ЛТЦ2, заключенного между застройщиком и залогодателем, зарегистрированного 21.02.2017 (далее – ДДУ 132); 

- соглашения от 20.12.2012 № 0084-04/12-ЛТЦ2/1 об уступке прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 11.12.2012 № 0084-04/12-ЛТЦ2/1 между залогодателем и ООО «Содействие» (соглашение об уступке 0084), запись о государственной регистрации – от 14.01.2013 № 50-50-53/013/2012-262.

В обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору от 20.12.2012 № 757-12/КЛ (кредитный договор) права требования на получение в собственность квартир №№ 538, 602, 642, 662 переданы залогодателем в залог АКБ «Пересвет» (ПАО) на основании договора залога от 17.01.2013 № 757-12/ЗИПР (запись об ипотеке 20.02.2013 за № 50-50-53/003/2013-225), договора залога от 15.05.2017 № 757-17/ЗИПР (запись об ипотеке от 06.06.2017 за № 50:53:0020107:14-50/053/2017-62).

Согласно сведениям, размещенным в ЕГРН дом жилой дом введен в эксплуатацию в 2019 году, квартирам №№ 538, 602, 642, 662, имущественные права на которые были переданы в залог заявителю, в 2019 году были присвоены кадастровые номера.

В соответствии с пунктом 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства, и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

В силу абзаца 6 пункта 159 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» при наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом «актуальные» записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются: в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства; номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства и дата ее государственной регистрации.

Аналогичные положения содержались в пункте 136 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (п. 2 ст. 141.5, пп. 1 п. 2, п. 5 ст. 345 ГК РФ). Регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 5 ст. 77.2 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)). Данная позиция также применима в случае образования объектов путем формирования вторичных объектов недвижимого имущества (квартиры) из первичного (здания).

Поскольку на момент введения в эксплуатацию жилого дома в ЕГРН были внесены регистрационные записи об ограничении (обременении в виде ипотеки) на основании договоров о залоге прав требований, указанные ограничения подлежали автоматическому переносу и на объекты с кадастровыми номерами: 50:53:0020107:709, 50:53:0020107:773, 50:53:0020107:813, 50:53:0020107:833, а именно, на квартиры №№ 538, 602, 642, 662. При этом как правильно указал суд первой инстанции, подачи отдельных заявлений не требовалось.

После постановки квартир на кадастровый учет залогодатель, воспользовавшись отсутствием в ЕГРН записей об обременении квартир ипотекой в пользу заявителя, продал их физическим лицам, не осведомленным о залоговых правоотношениях залогодателя (продавца квартир) и заявителя, денежные средства в погашение задолженности перед заявителем не направил. Далее квартиры были перепроданы, и на текущий момент их собственниками являются привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Как установлено судом первой инстанции, задолженность перед заявителем по кредитному договору до настоящего времени не погашена. Следовательно, заявителя возникло право на обращение взыскания на переданное в обеспечение возврата долга имущество-квартиры №№ 538, 602, 642, 662. Однако данное право не может быть реализовано заявителем вследствие отчуждения предмета залога залогодателем.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что записи об ипотеке в отношении объектов с кадастровыми номерами 50:53:0020107:709, 50:53:0020107:773, 50:53:0020107:813, 50:53:0020107:833 подлежали внесению заинтересованным лицом самостоятельно, без обращений заявителя, в силу прямого указания закона, а бездействие заинтересованного лица, выразившееся в не перенесении при регистрации права собственности на указанные выше квартиры записей об ипотеке с земельного участка на каждую из квартир, привело к утрате заявителем возможности удовлетворения требований за счет предмета залога (квартир).

Вместе с тем, на момент обращения заявителя к заинтересованному лицу (10.01.2024) с заявлениями № КУВД-001/2024-304924, № КУВД-001/2024-305576, № КУВД-001/2024-304288, № КУВД-001/2024-301251 о государственной регистрации ипотеки в отношении квартир №№ 538, 602, 642, 662 по адресу: 

<

...>, в ЕГРН уже содержались записи о праве собственности третьих лиц на указанные квартиры, с которыми у заявителя отсутствуют залоговые отношения. В связи с изложенным заинтересованное лицо правомерно приостановило государственную регистрацию прав на основании пункта 3 части 1 статьи 26 Закон № 218-ФЗ - в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обжалуемые решение регистрирующего органа являются законными и отмене не подлежат.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2024 года по делу  № А41-32984/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в   Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Н.В. Марченкова

Н.А. Панкратьева