Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-7675/2019

16 августа 2019 года

город Ульяновск

                                                               

Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2019.

Решение в полном объеме изготовлено 16.08.2019.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью юридическая компания "Успех" (г. Ульяновск) 

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (г. Ульяновск), 

третьи лица – ФИО2 (г. Ульяновск), общество с ограниченной ответственностью "Строительное объединение "Стройград" (г. Ульяновск),

о признании незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 22.05.2019 N КУВД-001/2019-1459987/4, в государственной регистрации договора № 1 от 08.02.2019 уступки прав требований неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома, 

с участием: от заявителя – ФИО3, по доверенности от 20.11.2018, от ответчика – ФИО4, по доверенности от 09.01.2019; в отсутствие остальных лиц, извещенных надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью юридическая компания "Успех" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – управление) о признании незаконным уведомления № КУВД-001/2019-1459987/1 от 21.02.2019 о приостановлении «Регистрации сделки об ограничении, обременении права» договора уступки прав требования, заключенного между обществом и ФИО2 (далее – ФИО2), просило обязать ответчика зарегистрировать договор уступки прав требования от 08.02.2019 № 1, заключенный между обществом и ФИО2

Протокольным определением от 12.08.2019 удовлетворено ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований: признать  незаконным отказ управления, изложенный в уведомлении от 22.05.2019 N КУВД-001/2019-1459987/4, в государственной регистрации договора № 1 от 08.02.2019 уступки прав требований неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между ФИО2 и обществом, обязать управление зарегистрировать указанный договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью "Строительное объединение "Стройград".

Как следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью "Строительное объединение "Стройград" (далее - застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) 17.02.2016 заключен договор № 92 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает права на объект долевого строительства по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 148А, подъезд 3, этаж 23, условный номер квартиры 344.

Срок передачи объекта долевого строительства согласно пункту 2.2 определен календарной датой - 10.10.2017.

Объект инвестирования участнику долевого строительства в установленный договором срок застройщиком передан не был.

ФИО2 (цедент) заключил с обществом (цессионарий) договор уступки прав требований неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома (цессии) № 1 от 26.12.2017, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору № 94 участия в долевом строительстве жилого дома от 17.02.2016 в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры в жилом доме по адресу: 

<

...>, за период с 11.10.2017 до 23.11.2017  в сумме 54 919 руб. 72 коп., 50% штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 27 459 руб. 86 коп.

Указанный договор зарегистрирован управлением 16.01.2018.

16.02.2018 управлением зарегистрировано право собственности ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимости – квартиру № 344.

 ФИО2 (цедент) заключил с обществом (цессионарий) договор уступки прав требований неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома (цессии) № 1 от 08.02.2019 (далее – договор уступки), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору № 94 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 17.02.2016, зарегистрированного управлением 01.03.2016, в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры в жилом доме по адресу: 

<

...>, за период с 10.10.2017 до 17.01.2019 в сумме 545 225 руб. 75 коп.

Договор уступки по заявлению его участников был представлен на регистрацию в управление, которое уведомлением от 21.02.2019 N КУВД-001/2019-1459987/1 приостановило регистрацию, а уведомлением от 22.05.2019 N КУВД-001/2019-1459987/4 отказало в регистрации договора на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с тем, что договор долевого участия в части передачи объекта долевого строительства был исполнен на момент подписания договора уступки и обращения в управление с заявлением о государственной регистрации договора уступки.

Считая такое решение незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Управление с заявленными требованиями не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

При этом Закон N 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

Так, частью 6 статьи 13 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Договор уступки, заключенный ФИО2 с обществом после наступления сроков передачи квартиры, содержит условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Устанавливая объем передаваемых ФИО2 по договору уступки прав требования обществу, следует исходить из следующего.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление Пленума N 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

ФИО2 передал по договору уступки обществу право на взыскание неустойки, существовавшее у него как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к обществу, без перехода права на получение квартиры, что не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО2 существовало право на взыскание неустойки, возникшее у него в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ним договору участия в долевом строительстве и по которому он передал его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Договор, заключенный 17.02.2016 ФИО2 и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Наличие зарегистрированного права собственности ФИО2 на квартиру, переданную ему застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение ФИО2 вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 по делу N 305-ЭС17-17670 с аналогичными обстоятельствами по делу и условиями договора уступки права требования.

Кроме того, аналогичный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда РФ от 25.07.2019 N 308-ЭС19-10962, в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2019 N Ф05-5544/2019 по делу N А41-64540/2018, от 23.05.2019 N Ф05-6560/2019 по делу N А40-229559/2018, Арбитражного суда Поволжского округа от 15.01.2019 N Ф06-40780/2018 по делу N А55-1416/2018 (с участием общества).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, оспариваемое решение управления не соответствует названным положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, что в силу части 2 статьи 201 АПК РФ влечет удовлетворение заявленных требований.    

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика, но не взыскиваются в связи с освобождением от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать  незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, изложенный в уведомлении от 22.05.2019 N КУВД-001/2019-1459987/4, в государственной регистрации договора № 1 от 08.02.2019 уступки прав требований неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью Юридическая компания «Успех».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать договор № 1 от 08.02.2019 уступки прав требований неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью Юридическая компания «Успех».

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья      О.В. Коннова