Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-1600/2025

г. Владивосток

26 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, 

апелляционное производство № 05АП-3863/2025 

на решение от 03.07.2025 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-1600/2025 Арбитражного суда Приморского края 

по иску министерства имущественных и земельных отношений Приморского края 

к обществу с ограниченной ответственностью «Резидент Билдинг» 

третье лицо - акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» 

о взыскании пени в размере 11 314,76 руб.; расторжении договора аренды от 11.12.2018 №207-ПК земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4349, площадью 3500 кв.м; обязании освободить и возвратить данный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Резидент Билдинг» (далее – ООО «Резидент Билдинг») 73 030 рублей 96 копеек основного долга по внесению арендной платы по договору за период с 01.12.2024 по 31.05.2025, 4 913 рублей 04 копейки пени за период с 03.05.2023 по 03.06.2025, о расторжении договора, обязании ответчика освободить спорный земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, министерство обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что при принятии оспариваемого судебного акта суд первой инстанции не учел, что ответчик внес арендную плату и оплатил пени только после принятия Арбитражным судом Приморского края искового заявления министерства к производству. Истец отмечает, что в нарушение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ответчик действовал заведомо недобросовестно, злоупотребляя своими правами, о своей обязанности по внесению арендных платежей ежемесячно, вытекающей из договора аренды, ответчик не мог не знать, при этом, в нарушение пункта 3.4.4, предусматривающего обязанность арендатора по своевременной уплате арендных платежей, ответчиком арендные платежи вносились нерегулярно. Кроме того, министерство указывает, что суд в обжалуемом решении в обоснование невозможности использовать земельный участок ссылается на письмо министерства №20/4587 от 28.04.2025, из которого следует, что в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением администрации города Владивостока от 20.07.2022 №1716, предусмотрено образование земельного участка площадью 930 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4349, тогда как в письме № 20/4587 от 28.04.2025 министерство указывает на то, что в соответствии с письмом администрации города Владивостока от 23.01.2025 №37117ог-орг/28 вопрос об изъятии части спорного земельного участка будет рассмотрен по результатам подготовки проектной документации по объекту «Реконструкция автомобильной дороги в районе просп. Красного Знамени, ул. Аллилуева, ул. Котельникова в г. Владивостоке» и получения положительного заключения государственной экспертизы, при этом на момент вынесения решения судом первой инстанции государственная экспертиза проведена не была, и суд не располагал данными об изъятии части земельного участка, на которые имеется ссылка в оспариваемом судебном акте. Министерство считает, что, поскольку договор аренды заключен с ответчиком 11.12.2018, ООО «Резидент Билдинг» располагало достаточным количеством времени для осуществления деятельности на земельном участке с целью реализации инвестиционного проекта, для которого и был предоставлен земельный участок.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.09.2025.

В заседание суда 23.09.2025 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 11.12.2018 между министерством (арендодателем) и ООО «Резидент Билдинг» (арендатором) заключен договор №207-ПК аренды находящегося в собственности Приморского края земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4349, площадью 3500 кв. м, отнесенного к землям населенных пунктов, который в последующем был изменен соглашением от 23.10.2020.

Предоставление вышеуказанного земельного участка в аренду ответчику было осуществлено истцом на основании его обращения в порядке, установленном подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), с применением положений главы 34 ГК РФ и во исполнение условий соглашения об осуществлении деятельности резидента территории опережающего развития «Свободный порт Владивосток» от 22.05.2018 №СПВ-680/18.

Разрешенный вид использования земельного участка – «Обслуживание автотранспорта». Целью аренды является реализация инвестиционных проектов: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), среднеэтажная жилая застройка» и «Жилые дома».

Пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен с момента (даты) подписания договора по 21.05.2055.

В соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора арендная плата определена в размере 88 077 рублей 36 копеек в год и вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 3.4.4 договора на арендатора возложена обязанность своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В силу пункта 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

11.12.2018 спорный земельный участок передан ООО «Резидент Билдинг» по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2023 по делу №А51- 7362/2020 с ООО «Резидент Билдинг» в пользу министерства взыскано 830 273 рубля 20 копеек основного долга, 173 433 рубля 60 копеек пени.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил ответчику предупреждение от 23.09.2024 за №20/10945, которым уведомил его о наличии задолженности по арендной плате и пене и предложил ее добровольно погасить. В указанном предупреждении истец также сообщил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке в случае неуплаты, приложив для подписания проект соглашения о расторжении.

Поскольку указанное предупреждение ООО «Резидент Билдинг» было оставлено без удовлетворения, спорный земельный участок ответчиком не используется, министерство обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском истец первоначально просил взыскать пени в размере 11 314,76 рублей.

Платежным поручением №3 от 12.02.2025 ответчиком погашена взыскиваемая задолженность по пене. 

После этого истцом были уточнены исковые требования и истец просил взыскать 73 030 рублей 96 копеек основного долга за период с 01.12.2024 по 31.05.2025, 4 913 рублей 04 копейки пени за период с 03.05.2023 по 03.06.2025. 

Поскольку представленными в материалы дела платежными поручениями №16 от 16.06.2025, №17 от 16.06.2025 подтверждается, что ответчик внес истцу арендную плату и оплатил пени по договору в полном объеме, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истец не доказал обстоятельство неисполнения ответчиком обязательства по договору по внесению истцу арендной платы в спорной сумме основного долга и пени за спорный период, данное обязательство исполнено ответчиком истцу, в связи с чем оно прекращено исполнением в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ.

При таких условиях суд первой инстанции обоснованно признал предъявленный по настоящему делу иск в части исковых требований о взыскании основного долга и пени в уточненном размере незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Кроме того, министерством заявлено требование о расторжении договора и обязании ответчика освободить спорный земельный участок. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В обоснование требования о расторжении договора министерство приводит довод о неиспользовании спорного земельного участка арендатором.

Вместе с тем, суд первой инстанции, суд, проанализировав письмо министерства №20/4587 от 28.04.2025, пришел к верному выводу о том, что, поскольку по договору спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010031:4349 предоставлен ответчику в целях реализации инвестиционного проекта «Жилые дома» с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), среднеэтажная жилая застройка, при этом согласно письму истца №20/4587 от 28.04.2025 часть арендуемого земельного участка подлежит изъятию, то обоснованным является довод ответчика о невозможности использовать названный земельный участок в предусмотренных договором целях в срок, предшествующий предъявлению настоящего иска.

Довод министерства о том, что на момент вынесения решения судом первой инстанции государственная экспертиза проведена не была, и суд не располагал данными об изъятии части земельного участка, на которые имеется ссылка в оспариваемом судебном акте, подлежит отклонению апелляционным судом, как несостоятельный, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлены в материалы дела сведения о проведении государственной экспертизы и ее результатах, и, как следствие, не опровергнута невозможность использования ООО «Резидент Билдинг» спорного земельного участка в предусмотренных договором целях в связи с вышеизложенными обстоятельствами.

Действия ответчика по строительству жилых домов на земельном участке площадью 3500 кв.м при потенциальной возможности раздела этого участка на два (площадью 2570 кв.м и 930 кв.м) и изъятия участка площадью 930 кв.м для муниципальных нужд (реконструкция автомобильной дороги) не отвечали бы критериям разумности и осмотрительности.  

Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что представленными в материалы дела техническими условиями на электроснабжение №12-4774-ТП-21 от 27.12.2021, техническими условиями на водоснабжение №43-ТУ от 29.02.2024, градостроительным планом №РФ-25-2-04-0-00-2023-0830-О от 21.07.2023, договором и актом на геодезические испытания №7 от 03.07.2020, договором и актом на геологические испытания №17-20 от 30.06.2022, запросом на разъяснение по стройке в курортной зоне от 24.05.2023, техническими условиями на водоотведение №44-ТУ от 29.02.2024, соглашением об установлении сервитута от 21.11.2022, ответом управления градостроительства администрации г. Владивостока №5058-ог-oрг/30 от 14.06.2023, платежным поручением № 89 от 30.12.2021 (назначение платежа «Техническое присоединение по договору №4774-ТП-21 от 27.12.2021»), межевым планом от 11.10.2024, ответом на обращение №20 13772 от 26.11.2024, запросом на разъяснения в управление градостроительства администрации г. Владивостока от 23.01.2025, заявлением на принятие решения об изъятии земельного участка, ответом на обращение №37117-ог-орг-28 от 25.12.2024, ответом на обращение №37117-ог-орг-28 от 23.01.2025, а также вышеупомянутым письмом №20/4587 от 28.04.2025 подтверждается добросовестное поведение ООО «Резидент Билдинг» и его намерение осуществлять деятельность на спорном земельном участке с целью реализации инвестиционного проекта.

Поскольку задолженность по арендной плате и пене ответчиком погашена, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истец не доказал то обстоятельство, что ответчик по зависящим от него обстоятельствам не использует арендуемый земельный участок, и, как следствие, не доказал наличие существенных нарушений договора со стороны арендатора, а, следовательно - оснований для расторжения договора, требования истца о расторжении договора аренды и, соответственно, об обязании ответчика освободить арендуемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи удовлетворению не подлежат.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.07.2025 по делу №А51-1600/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев