ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-30043/2024

Дело №А40-30223/22

город Москва

04 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО «Звезда»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 марта 2024 года

по делу № А40-30223/22,

по иску ООО «Звезда»

к АО «Военторг-Москва»

о признании,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: генеральный директор ФИО1 по паспорту, по протоколу № 4;

ФИО2 по доверенности от 09.02.2024, диплом 107724 3153174 от 28.06.2019;

от ответчика: не явился; извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Звезда» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «Военторг-Москва» (далее – ответчик), в котором просила суд: 

- признать величину фиксированных ежемесячных арендных платежей, указанных в Уведомлении №3078 от 18.12.2021 г., в размере 968 599 рублей необоснованной и недостоверной; 

- признать уведомление №3078 от 18.12.2021 о ежегодной корректировке фиксированного платежа недействительным; 

- установить величину фиксированных ежемесячных арендных платежей по Договору Аренды объекта недвижимого имущества № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. в размере 266 063,70 рублей с 23.01.2022 г.;

- внести изменения в Договор аренды объекта недвижимого имущества №1105- А-ВМ от 23.01.2017 г., изложив п. 1.1 Договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату в порядке, на срок и на условиях, предусмотренных Договором, следующий объект недвижимого имущества: здание магазин, в соответствии с Техническим описанием объекта недвижимого имущества (приложение № 1 к Договору), расположенный по адресу Московская область. Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, площадью 1449,6 кв. м., кадастровый номер 50:20:0100101:4367» с 23.01.2017.

Решением суда от 25.03.2024 г. иск был удовлетворен частично: судом постановлено установить величину фиксированных ежемесячных платежей по Договору аренды объекта недвижимого имущества №1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. в размере 674 064 руб. с 23 января 2022 года; в удовлетворении остальной части иска суд отказал. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда изменить в части величины фиксированных ежемесячных платежей по договору аренды объекта недвижимого имущества №1105-А-ВМ от 23.01.2017, установив величину фиксированных ежемесячных платеже в размере 266 063 руб. 70 коп. с 23.01.2022, отменить решение суда в части отказа в признании уведомления № 3078 от 18.12.2021 недействительным, а предложенной арендодателем величины фиксированных ежемесячных платежей – необоснованной, приняв в этой части новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным. 

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды объекта недвижимого имущества № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г., согласно которому Арендатор принял во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - здание: магазин, расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, площадью 1831,00 кв. м., кадастровый номер 50:20:0100101:4367. 

Площадь здания в размере 1831,00 кв. м. закреплена в п. 1.1 Договора. 

Как указывает истец, арендодатель направил в адрес арендатору уведомление о ежегодной корректировке фиксированного платежа, в соответствии с которым произошло  увеличение фиксированного ежемесячного платежа.

При этом расчет нового размера арендной платы основан на основании результатов Отчета об оценке №17/0321/155. 

Отчет об оценке №17/0321/155 от 19 ноября 2021 года, проведенный Южным региональным центром оценки ВЕАКОН, отмечает рыночную стоимость пользования зданием площадью 1831 кв. м. в размере 11 623 188 рублей в год, так как квадратный метр здания оценен в 6 348 рублей в год (стр. 5 Отчета). 

Как указано в Отчете, в месяц рыночная стоимость пользования зданием с площадью 1831 кв. м. составляет 968 599 рублей, так как квадратный метр здания оценен в 529 рублей в месяц (стр. 5 Отчета).

Истец не согласен с внесенными арендодателем изменениями в договор в одностороннем порядке. Так, по мнению истца согласно п.3.2 договора фиксированный плате в размере 169 733 руб. 70 коп. установлен в соответствии с результатами торгов. При этом в соответствии с п.7.3 протокола №1105-А-ВМ/2 от 29.12.2016 договор заключен по цене 92,73 руб. за 1 кв.м. в месяц с учетом НДС.

Истец также указывает на обстоятельство того, что фактическая площадь здания составила 1453,9 кв.м., а затраты по улучшению состояния всего здания возложены на арендатора.

По мнению истца, при увеличении арендной платы арендодателем не были учтены указанные факты.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключение эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. 

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает надлежащим доказательством по делу.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По смыслу ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно п.3.2 договора фиксированный платеж на дату подписания договора сторонами установлен в соответствии с результатами торгов, в размере 169 733 руб. 70 коп., в том числе НДС.

Согласно п.3.2.1. в случае законодательного изменения ставки НДС в период действия договора размер фиксированного платежа соответственно автоматически изменяется с даты вступления в силу новой ставки НДС в порядке, изложенном в п.3.2.2 договора.

В силу п.3.2.2. размер фиксированного платежа ежегодно, на дату, соответствующую дате подписания договора сторонами корректируется в сторону увеличения. Ежегодная корректировка размера фиксированного платежа является обязанностью арендатора, производится арендатором самостоятельно и не требует заключения сторонами дополнительного соглашения или направления арендодателем уведомления арендатору. Обязанность арендатора по оплате  фиксированного платежа производится арендатором не позднее ближайшего следующего после произведенной корректировки срока оплаты аренды, установленного договором, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

По условию п.3.2.3 договора размер фиксированного платежа, установленный договором, и/или порядок его корректировки, установленный п.3.22 договор, могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, исчисляемый со дня подписания договорами сторонами, а в случае такого измененияболее одного раза за время действия договора, со дня последнего такого изменения, произведенного в соответствии с настоящим пунктом договора. Указанные изменения производятся исходя из средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в регионе месторасположения объекта, на основании актуального отчета независимого оценщика. При этом такие изменения не требуют заключения сторонами уведомлений об изменении условий фиксированного платежа. Данные уведомления направляются арендодателем арендатору заказными письмами не позднее, чем за 15 дней до вступления в силу указанных в них изменений, и государственной регистрации не требуют.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требование закона, является недействительной. По смыслу ст. 180 ГК РФ недействительной может быть признана часть сделки.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, законом или договором.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором на основании подпункта 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Поскольку по смыслу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В целях правильного и всестороннего рассмотрения спора, судом первой инстанции была назначена и проведена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1. Какова действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г., объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район,  гор. поселение Кубинка, г. Кубинка, городок Кубинка – 1, стр. 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м. ? 

2. Какова действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. объекта недвижимого имущества – здание, магазин, расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м с учетом технического состояния здания, отраженного в акте приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017г.? 

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. 

Во исполнение определения суда экспертом была проведена судебная экспертиза, представлено заключение эксперта № СОЭ/045-23 от 20.09.2023 г., выполненное экспертом ФИО3 

Согласно выводам эксперта: 

- по вопросу № 1: действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г., объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный I адресу: Московская область, Одинцовский район, гор. поселение Кубинка, г. Кубинка, городок Кубинка - 1, стр. 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м. (здание после проведенного капитального ремонта, арендная плата, включая НДС, коммунальные эксплуатационные затраты по объекту) составляет 520 рублей. 

- по вопросу № 2: действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды № L05-A-BM от 23.01.2017 г. объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м с учетом технического состояния здания, отраженного в акте приема-I передачи недвижимого имущества к договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017г., (здание в состоянии, требующем капитальный ремонт, арендная плата, включая НДС, коммунальные и эксплуатационные затраты по объекту) составляет 162 рубля. 

Также эксперт был опрошен в судебном заседании 21.03.2024 г. и дал в том числе письменные пояснения, содержащие ответы о рыночной стоимости ежемесячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных затрат, согласно которым: 

- Действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, гор. поселение Кубинка, г. Кубинка, городок Кубинка - 1, стр. 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м. (здание после проведенного капитального ремонта, арендная плата, включая НДС, не включая коммунальные и эксплуатационные затраты по объекту) составляет 465 рублей. 

- Действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м с учетом технического состояния здания: здание в состоянии, требующем капитальный ремонт, арендная плата, включая НДС, не включая коммунальные и эксплуатационные затраты по объекту) составляет 145 рублей.

Суд первой инстанции в силу ст. 450 и п. 1 ст. 654 ГК РФ установил в качестве нового размера арендной платы величину, определенную судебной экспертизой.

Таким образом, суд первой инстанции, установив, что фактическая площадь здания подтверждена заключением судебной экспертизы, а также техническими паспортами на здание, пришел к выводу об установлении с 23.01.2022 размера ежемесячной арендной в размере 674 064руб.00коп., исходя из 465 руб. за 1 кв.м. в месяц, в соответствии с заключением судебной экспертизы.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключение эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает надлежащим доказательством по делу.

Вопреки доводам истца, оснований для установления размера арендной платы в сумме 266 063 руб. 70 коп. у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, суд также отмечает, что направление уведомления арендодателем об увеличении размера фиксированного платежа арендной платы по договору аренды являются законными и соответствуют действующему гражданскому законодательству, прав и законных интересов заявителя не нарушают. Доказательств обратного заявителем не представлено.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 марта 2024 года по делу№А40-30223/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий судья:                                                                  Бондарев А.В.

 

Судьи:                                                                                                           Панкратова Н.И.

 

                                                                                                                       Александрова Г.С.