АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-7106/2017

город Кемерово

25 июля  2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2018 года. 

            Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное  объединение «Заречье» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное  объединение «Заречье» ФИО2, г.Кемерово

о взыскании 2 974 675 руб. 28 коп. 

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2017 № 165-д, ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 25.10.2017 № 28, 

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района, г. Кемерово (далее – комитет,истец) обратился  в Арбитражный суд Кемеровской  области  с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное  объединение «Заречье»  (далее – общество, ответчик) о  взыскании задолженности  по арендной плате  по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 14.04.2006 № 00-3169-ю/с за период с 01.03.2016 по 28.02.2017 в сумме 1 537 473 руб. 24 коп., задолженности  по арендной плате  за период с 01.10.2017 по 30.04.2018 в сумме  948 270 руб. 59 коп., пени за период с 11.03.2016 по 28.02.2017 в сумме 858 678 руб. 80 коп., пени за период с 11.10.2017 по 30.04.2018 в сумме 305 450 руб. 18 коп., всего 3 649 872 руб. 81 коп.

Исковые требования мотивированы неисполнением обществом обязанности по уплате арендной платы за земельный участок, переданный в пользование по договору аренды.  

Ответчик  в отзыве на заявление исковые требования в части не признает, считает, что при расчёте подлежит применению коэффициента, учитывающий вид  разрешенного использования земельного участка, в размере 0,1, вместо 0,00075, а также необоснованно не применен коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов, равный 0,7.  Ссылаясь  на несоразмерный последствиям нарушения исполнения обязательства размер пени,  просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер пени до двукратной учетной ставки Банка России.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,  от 14.04.2006 № 00-3169-ю/с.    

В соответствии с  пунктом 1.1  договора  аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 42:04:0337003:0081 общей площадью 31,4625 г, находящийся по адресу: участок находится примерно в 0,1 км по направлению на ЮЗ от ориентира с. Березово, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Кемеровский район, для использования фермы № 3. 

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3  договора срок аренды участка установлен с 11.04.2006 по 11.04.2026. Условия настоящего договора распространяются на их отношения возникшие с 11.04.2006. 

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.03.2016 по делу № А27-3852/2016 принято заявление открытого акционерного общества «Шахта Заречная»  о признании ООО «СХО «Заречье» несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. 

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2017 утверждено мировое соглашение, заключенное между кредитором - закрытым акционерным обществом «Орёлинвестпром» и должником, производство по делу о банкротстве ООО «СХО «Заречье» прекращено.

Определением от 30.05.2017 судом отказано в удовлетворении заявления       ЗАО «Орёлинвестпром» о расторжении мирового соглашения, заключенного по делу            № А27-3852/2016 о банкротстве ООО «СХО «Заречье».

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 определение от 30.05.2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.10.2017 определение Арбитражного суда Кемеровской области от 30.05.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу № А27-3852/2016 отменены, принят новый судебный акт: расторгнуто мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2017, между                 ЗАО «Орёлинвестпром» и ООО «СХО «Заречье».

Определением от 19.10.2017 производство по делу возобновлено. 

Определением от 25.01.2018 (резолютивная часть объявлена 24.01.2018) введена процедура наблюдения.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.  Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Согласно разъяснениям, содержащимися в  пункте 2 постановления Пленума     № 63, в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Расторжение мирового соглашения является основанием для возобновления производства по делу о банкротстве с введением в отношении должника процедуры, в ходе которой было заключено мировое соглашение (пункт 1 статьи 166 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Согласно пункту 6 статьи 166 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ состав и размер требований кредиторов и уполномоченных органов в случае расторжения мирового соглашения определяются на дату возобновления производства по делу о банкротстве.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 58 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», при возобновлении производства по делу о банкротстве вследствие отмены определения об утверждении мирового соглашения или в результате расторжения мирового соглашения требования к должнику, возникшие после прекращения производства по делу о банкротстве в связи с утверждением мирового соглашения, не признаются текущими по смыслу статьи 5 Закона о банкротстве, за исключением тех требований, срок исполнения которых не наступил к моменту возобновления производства по делу.

Для целей определения момента возникновения обязанности по внесению арендной платы по смыслу статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ и пункта 2 постановления Пленума от 23.07.2009 № 63 значение имеет дата окончания периода, за который вносится арендная плата. 

Из условий договора следует, что расчетный периодом является календарный месяц.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за период, начиная с марта 2016 года, оканчивающийся после принятия заявления о признании должника банкротом (31.03.2016). Следовательно, требования истца о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.03.2016 по 28.02.2017 (до момента прекращения производства по делу о банкротстве в связи с утверждением мирового соглашения 29.03.2017) относятся к текущим платежам.

Принимая во внимание возобновление производства по делу в связи с отменой определения об утверждении мирового соглашения  (19.10.2017), требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 30.04.2018, соответствующих сумм пени относятся к категории текущих платежей.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В данном случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали. 

В спорный период размер арендной платы рассчитывается на основании Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 (далее – постановление № 47, Порядок № 47).  

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором,  арендную плату. 

На основании пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок  до 10 числа месяца, за который производится оплата, путем перечисления на счет, указанный в договоре. 

При проверке расчета задолженности, предъявленной к взысканию, судом установлено, что истцом неверно произведен расчет. 

В соответствии с приложением № 19 к Порядку № 47 для организаций и индивидуальных предпринимателей, состоящих на налоговом учете в Кемеровском районе, установлено значение коэффициента Кк  (коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов), равное 0,7. 

Согласно уведомлению о постановке на учет в налоговом органе юридического лица от 22.03.2005 № 311707 общество поставлено на учет в Межрайонной инспекции ФНС России №12 по Кемеровской области по месту нахождения обособленного подразделения – отделение «Новостройка» по адресу: 

<

...>.

Соответственно обществом по месту постановки на налоговый учет по месту нахождения обособленного подразделения в Кемеровском районе уплачиваются соответствующие налоги. 

Из анализа Приложения № 19 к Порядку № 47 не следует, что в целях применения коэффициента, учитывающего особые категории арендаторов Кк, необходима постановка на налоговый учет  в Кемеровском районе исключительно по месту нахождения самого юридического лица, а не по месту нахождения его обособленного подразделения. 

Принимая во внимание, что обществом выполнено условие, необходимое для применения коэффициента, учитывающего особые категории арендаторов, в размере 0,7, расчет комитета в части его неприменения признается необоснованным.

В отношении применения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования (Кв) спорного земельного участка, суд отмечает следующее. 

Приложением № 19 к Порядку № 47 для земельных участков категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вида использования: земельные участки сельскохозяйственного назначения (пункт 16) установлены значения коэффициентов Кв в зависимости от расшифровки вида использования земель, а именно: для земельных участков хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных предприятий, иных коммерческих организаций (пункт 16.3) установлено значение Кв, равное 0,0075; для земельных участков под объектами, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 16.7) установлено значение Кв, равное 0,1. 

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен в целях размещения фермы № 3. 

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом плане земельного участка от 14.04.2006, его разрешенное использование (назначение): Ферма № 3, его  фактическое использование: для сельскохозяйственного производства.  

На земельном участке находится ферма № 3, в состав которой  входят принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости: хозяйственный блок, коровники 2 шт.; телятник с родильным отделением на 48 голов; двор № 4;  летняя площадка молодняка; весовая; сенажные траншеи; летняя доильная площадка.

Молочная ферма представляет собой животноводческий  комплекс молочного направления, функциональное назначение которого производство молока, с наличием  производственных помещений для содержания и доения коров и (или) коз, выращивания молодняка, откорма, искусственного осеменения, связанных единым технологическим процессом на базе комплексной механизации производственных процессов; наличием зданий вспомогательного назначения: ветеринарно-санитарных и хозяйственно-бытовых построек, инженерных коммуникаций, сооружений для хранения и приготовления кормов, хранения навоза и иных вспомогательных помещений. 

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.07.2006 № 458 «Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства» молоко сырое крупного рогатого скота отнесено к продукции скотоводства (продукции крупного рогатого скота), следовательно,  является сельскохозяйственной продукцией, производимой ответчиком на объектах фермы № 3. 

Таким образом, спорный земельный участок используется для эксплуатации фермы в целях  производства  молока-сырья от молочных коров и его хранения в молочном блоке до его передачи для дальнейшей переработки.

Пунктом 16.7 Приложения № 19 к Порядку № 47 при расчете арендной платы за земельные участки под объектами, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, установлено применение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, в размере 0,1.  

На основании изложенного, доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, равного 0,0075, судом отклоняются. 

На спорном земельном участке располагается объект, используемый для производства и хранения сельскохозяйственной продукции, объекты с каким – либо иным функциональным назначением отсутствуют. 

Спорный земельный участок был сформирован под размещение объекта – фермы, с учетом площади, необходимой для  эксплуатации по функциональному назначению объектов.

Таким образом, не имеется оснований для выводов о наличии иных видов разрешенного использования спорного земельного участка. 

Следовательно, комитетом обоснованно при расчете арендной платы применен коэффициент, учитывающий  вид разрешенного использования (кв), в размере 0,1. 

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 11.12.2012      ё№ 565 «Об утверждении  результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Кемеровской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в том числе кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Кемеровской области. 

Спорный земельный участок вошел в перечень объектов оценки.

В соответствии с пунктом 2.5 постановления  № 47 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год.

Пунктом 3 постановления № 47 (в действующих в спорный период редакциях) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, на 2010 год в размере 1,1; на 2011 год в размере 1,065; на 2012 год в размере 1,06; на 2013 год в размере 1,055; на 2014 год в размере 1,05; на 2015 год в размере 1,075; на 2016 год в размере 1,129; на 2017 год в размере 1,058, на 2018 год в размере 1,04.

При расчете арендной платы  на 2016, 2017 годы комитет использует значение показателя Ки в размере, определенном как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, в том числе на 2010 - 2013 годы.

Суд, принимая во внимание положения постановления № 47 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, приходит к выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы, обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения кадастровая стоимость после 2012 года не пересматривалась.

Учитывая, что актуальность кадастровой стоимости подтверждена постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области, утвердившим новую кадастровую стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, расчет арендной платы на 2016, 2017 годы с применением коэффициентов Ки, установленных на 2010-2013 годы, суд признает необоснованным.

             Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.06.2017      № 271, которым установлен коэффициент инфляции на 2017 год в размере 1,58, вступило в силу 08.06.2017.

Следовательно, за январь, февраль 2017 годы размер арендной платы останется прежним как за 2016 год.

На основании изложенного, арендная плата за период с 01.03.2016 по 28.02.2017 подлежит расчёту с применением значения кадастровой стоимости земельного участка в размере  9 209 073,75 руб., 0,1 - коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв); 0,7 - коэффициента, учитывающий особые категории арендаторов; произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции (Ки), на 2014, 2015, 2016 годы.

Арендная плата за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 подлежит определению с учётом применения коэффициента Ки на 2017 год в размере 1,058 к размеру арендной платы за 2016 год. 

Арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.04.2018 подлежит определению с учётом применения коэффициента Ки на 2018 год в размере 1,04 к размеру арендной плате за 2017 год. 

По расчёту суда задолженность по арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.12.2016 составит 684 580 руб. 39 коп. (821 496,45 руб. в год.; 68 458,03 руб. (март) + 616 122,36 руб. (68 458,04 (апрель-декабрь) х 9 месяцев).

Задолженность по арендной плате за январь, февраль 2017 года составит         136 916 руб. 06 коп.(68 458,03 руб. х 2 мес.); 

за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 - 217 285 руб. 83 коп. (72 428,61 руб. х 3 мес.);

за период с 01.01.2018 по 30.04.2018 - 301 302 руб. 96 коп. (75 325,74 руб. х 4 мес.).

Всего 1 340 085 руб. 24 коп.

Пунктом 5.2. договора установлено,  за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчёта 0,3%  от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Договором размер неустойки согласован сторонами, оснований для применения положений  Порядка № 47 об установлении пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ у суда не имеется. 

Учитывая неверное определение размера арендной платы за спорный период, истцом неправильно рассчитан размер неустойки. 

Принимая во внимание  перерасчет задолженности по арендной плате, размер пени по расчёту суда за период с 11.03.2016 по 28.02.2017 составит  458 805 руб. 77 коп.; за период с 11.10.2017 по 30.04.2018 – 169 317 руб. 80 коп. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки до 1/300 ставки либо  двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Рассмотрев указанное ходатайство суд полагает возможным снизить размер неустойки за просрочку оплаты арендной платы исходя из следующего. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Реализация судом своих правомочий по устранению явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и действительным размером ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание чрезмерно высокий размер пени, предусмотренный договором (109,5% годовых), и принцип соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, суд на основании статьи 333 ГК РФ уменьшает размер взыскиваемых пени по периодам до 152 935 руб. 26 коп., до 56 439 руб. 27 коп. 

На основании изложенного, требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате, пени подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При изготовлении резолютивной части решения от 18.07.2018 допущена описка в указании размера государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика с учётом размера удовлетворенных требований, а именно: вместо 17 510 руб. указано    28 495 руб. Ошибочное указание размера подлежащей взысканию суммы государственной пошлины является арифметической ошибкой и опиской, не влияющей на существо вынесенного судебного акта. Как следствие, указанная описка подлежит исправлению в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь  статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное  объединение «Заречье» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>):

задолженность  по арендной плате  по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 14.04.2006 № 00-3169-ю/с в сумме 1 340 085 руб. 24 коп., пени в сумме 209 374 руб. 53 коп., всего 1 549 459 руб. 77 коп. 

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. 

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное  объединение «Заречье» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  17 510 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                           О.С.Ходякова