ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10285/2023

г. Челябинск

24 августа 2023 года

Дело № А76-38036/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.06.2023 по делу № А76-38036/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

  общества с ограниченной ответственностью ПГ «Техпром» -  ФИО2 (паспорт, доверенность от 31.07.2023, срок действия 1 год, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Общество с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром» (далее – истец, ООО ПГ «Техпром») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, (далее – ответчик, Комитет, КУИЗО), об урегулировании разногласий возникших между ООО ПГ «Техпром» и Комитетом при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, проспект Ленина, 3, площадью 9 134 кв. м., кадастровый номер 74:36:0211002:202, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), находящегося в муниципальной собственности, в следующем порядке: 

- исключить пункт 3.1; 

- исключить пункт 4.4 (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.06.2023 (резолютивная часть от 02.06.2023) исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, проспект Ленина, 3, площадью 9 134,00 кв. м., кадастровый номер 74:36:0211002:202, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), находящегося в муниципальной собственности, в следующем порядке: 

- исключить пункт 3.1; 

- исключить пункт 4.4.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что пункт 3.1 договора купли-продажи в. редакции, предложенной ответчиком, ущемляет права истца в определении размера оплаты за фактическое пользование земельным участком в части срока и площади земельного участка, а подписание предложенной редакции, возможно расценивать как действие, свидетельствующее о признании долга не состоятелен, так как площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости истца, определена не Комитетом, а в результате проведенной судебной экспертизы по делу № А76-9652/2016, где эксперт сделал вывод, что границы и площадь земельного участка для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ООО ПГ «Техпром» определены с учетом доступа к землям общего пользования и внутри объектного режиме общества «ЧТЗ-УРАЛТРАК».

Податель жалобы указал, что судебными актами по делам № А76-9652/2016, А76-6902/2022 установлено, что для эксплуатации объекта недвижимости истца необходим земельный участок площадью 9134 кв.м, следовательно объект недвижимости истца не может эксплуатироваться на меньшей площади земельного участка. В связи с чем, что на протяжении всех судебных споров, длящихся с 2008 между ООО ПГ «Техпром» и ООО «ЧТЗ-Уралтрак», ООО «Технопарк «Тракторозаводский» истец по настоящему спору утверждал, что принадлежащий ему объект недвижимости не может использоваться на площади земельного участка 3319 кв.м, а при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 9134 кв.м., которая признана единственно верной и необходимой для эксплуатации объекта недвижимости истца, отказывается вносить плату за пользование земельным участком площадью 9134 кв.м, что является прямой обязанностью собственника объекта недвижимости в силу статей 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанное можно квалифицировать как злоупотребление правом.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции не обосновано отклонен довод Комитета о том, что у истца отсутствуют основания для пользования земельным участком безвозмездно и истец, как собственник объекта недвижимости обязан вносить плату за фактическое пользование земельным участком, поскольку это является нарушением основного принципа земельного законодательства, содержащегося в пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что подписание предложенной редакции, возможно расценивать как действие, свидетельствующее о признании долга, противоречит позиции, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которой к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

По мнению апеллянта, неправомерен вывод суда первой инстанции, что пункты 3.1, 4.4 проекта договора купли-продажи распространяют условия договора на период, предшествующий дате его заключения.

  От общества с ограниченной ответственностью ПГ «Техпром» поступил   отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, ООО ПГ «Техпром» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0211003:187, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, пр-кт. Ленина, д. 3, назначение - насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации, площадью 672.2 кв. м, право собственности общества на спорное нежилое здание зарегистрировано в ЕГРН - 27.11.2006 (запись о государственной регистрации права за № 74-74-01/636/2006-342), что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 17-19, т. 1). 

Спорное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0211002:202, расположенном по адресу: Челябинская обл. г Челябинск, р-н Тракторозаводскнй, пр-кт Ленина, 3, с видом разрешенного использования для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), площадью 9134 +/- 34 кв. м (л.д. 20-27, т. 1). 

24.12.2021 общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2022 по делу № А76-6902/2022, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром» муниципальной услуги по продаже в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, изложенное в письме от 31.01.2022 № 4111. Суд обязал Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить действия, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», в том числе, подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, пр-кт Ленина, 3, площадью 9134 +/- 34 кв. м. С Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, взысканы 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины (л.д. 28-38, т. 1). 

01.08.2022 ООО ПГ «Техпром» получен от Комитета проект договора № 13048 купли-продажи земельного участка (л.д. 39-45, т. 1). 

Согласно редакции продавца (ответчика), изложенной в пункте 3.1 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: «Покупатель обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы до даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный участок». 

Согласно редакции продавца (ответчика), изложенной в пункте 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: «Покупатель до перехода к нему права собственности на земельный участок осуществляет в полном объеме права владения и пользования им». 

08.08.2022 истцом передан Комитету протокол разногласий от 08.08.2022 к договору № 13048 купли-продажи земельного участка, о чем имеется входящая отметка (л.д. 46-47, т. 1), который до настоящего времени со стороны ответчика не подписан. 

Покупатель (истец) предложил свою редакцию по спорным пунктам, изложив их в следующей редакции: 

Пункт 3.1 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: «Покупатель обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы с даты подписания настоящего договора до даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный участок». 

Пункт 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: «Покупатель с даты подписания настоящего договора до перехода к нему права собственности на земельный участок осуществляет в полном объеме права владения и пользования им». 

Комитет направил в адрес ответчика протокол урегулирования разногласий к проекту договора № 13048 купли-продажи земельного участка в согласованной редакции продавца и соглашение о возмещении суммы неосновательного обогащения № 13048/1, которые со стороны истца не подписаны. 

Полагая, что пункты 3.1 и 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка, которые связаны с объемом прав и обязанностей на испрашиваемый земельный участок, возникшие до будущей государственной регистрации права собственности истца на данный земельный участок, нарушают права и законные интересы истца, в связи с чем, общество обратилось с иском в суд. 

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Как верно установил суд первой инстанции, распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон. Учитывая отсутствие согласия ООО ПГ «Техпром» на заключение договора к отношениям, возникшим до его заключения, суд не установил оснований распространения действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, пункты 3.1, 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка подлежат исключению. 

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 1928/05 по делу № А40-36270/04-25-140 распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только по обоюдному согласию сторон в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и если между сторонами фактически существовали отношения. 

Таким образом, пункт 3.1 договора в редакции, предложенной ответчиком, ущемляет права истца в определении размера оплаты за фактическое пользование земельным участком в части срока и площади земельного участка, а подписание предложенной редакции, возможно расценивать как действие, свидетельствующее о признании долга. 

Наличие между истцом и ответчиком спора в части площади земельного участка, в отношении которого осуществлялось пользование, периода пользования и как следствие размера неосновательного обогащения, подлежит рассмотрению в рамках самостоятельного спора в арбитражном суде. 

Более того, суд отмечает, что оспариваемый обществом пункт 3.1 проекта договора об оплате за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы с даты подписания настоящего договора до даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный участок не имеет какого-либо отношения к самому договору купли-продажи земельного участка, при заключении которого у сторон возникли разногласия. 

Кроме того, оспариваемый пункт 4.4 проекта договора содержит условие, которое также подлежит исключению, ввиду отсутствия целесообразности его наличия в условиях договора купли-продажи. 

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

В силу пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Истец, как собственник нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0211003:187, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, пр-кт. Ленина, д. 3, назначение - насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации, площадью 672.2 кв. м, имеет право пользования земельным участком, предоставленным под эту недвижимость, что прямо определено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. 

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

На основании вышеизложенного, исковые требования об урегулировании разногласий между сторонами в редакции истца, а именно: исключении пунктов 3.1 и 4.4 из проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка являются законными, обоснованными и предлежащими удовлетворению. 

Доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе в качестве оснований для отмены решения, сами по себе подтверждают правомерность заявленной истцом позиции и выводов суда первой инстанции.

Так, истцом заявлено, что включение оспариваемых положений в договор не имеет отношения к оформлению отношений по купле-продаже (во исполнение решения суда), а фактически направлены на принудительное внесудебное разрешение иного спора между истцом и ответчиком о наличии, размере, периоде неосновательного обогащения, что нарушает права истца.

Ответчиком данные мотивы и направленность включения условий в договор отрицались.

Однако в апелляционной жалобе ответчик указал в качестве оснований для отмены решения на правомерность включения спорных условий договора, поскольку истцу необходим земельный участок площадью 9 134 кв.м, а не 3 319 кв..м, а также на не подписание истцом соглашения о возмещении неосновательного обогащения. При этом, по мнению ответчика, данные обстоятельства должны были быть установлены судом при рассмотрении настоящего дела.

Между тем указанные доводы направлены на установление периода пользования земельным участком, его площади, обязанности истца произвести оплату пользования и т.д., а не на доказывание законности включения условий пунктов з.1., 4.4. в договор. Однако, данные обстоятельства не входят в предмет рассмотрения по настоящему делу.

Действующим законодательством не предусмотрено возникновение обязанности, вытекающей из договора, до момента заключения самого договора, а потому стороны могут распространить условия договора на отношения сторон, возникшие до момента заключения договора, только по обоюдному согласию. Таким образом, распространение условий договора на правоотношения, возникшие до момента заключения договора, не является обязательным.

Кроме того, спорные пункты регулируют иные правоотношения сторон -пользования (аренды) земельного участка, а не отношения купли-продажи, обязанность заключить по которым договор возложена судом.

Коллегия отмечает, что в случае, если между сторонами имеется спор в части площади земельного участка, в отношении которого осуществлялось пользование, периода пользования и как следствие размера неосновательного обогащения, то данный спор подлежит рассмотрению в рамках самостоятельного дела с доказыванием всех изложенных ранее обстоятельств.

При этом Комитет не был лишен права на обращение с иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком за период предшествующий дате заключения договора.

При указанных обстоятельствах у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований в заявленном объеме.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Доводы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные ответчиком доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.06.2023 по делу № А76-38036/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

И.А. Аникин

 

А.Х. Камаев