ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-78806/2018

30 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 10.01.2022;

от ответчика: не явился, извещен;

от ООО «ЖилСтройСервис»: не явился, извещен; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-33821/2021) лица, не участвующего в деле, - Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 по делу № А56-78806/2018 (судья Галенкина К.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Спутник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

иное лицо: Общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис»

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 33 880 294 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате по договору от 15.07.2009 №08/ЗКС-000105 за период с 01.01.2017 по 31.03.2018 и 10 102 768 руб. 78 коп. пеней за период с 01.02.2017 по 21.03.2018.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2019, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» (далее – податель жалобы, Компания), являясь конкурсным кредитором в деле о банкротстве Общества (дело № А56-61011/2020), ссылаясь на разъяснения, данные в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – Постановление № 35), обратилось с апелляционной жалобой на решение суда от 14.08.2019, в которой просило решение отменить. В апелляционной жалобе ее податель указал, что у Комитета отсутствовало право начисления арендной платы по 31.03.2018, так как первый корпус (А) из трех введен в эксплуатацию 14.06.2017, при этом, несмотря на разную дату ввода корпусов А, Б, В в эксплуатацию, названные корпуса являются единым объектом недвижимости, физически связаны между собой общим подземным паркингом и фундаментом, которые были построены и введены в эксплуатацию вместе с первым корпусом А. Также, ссылаясь на то, что право собственности на первую квартиру зарегистрировано 25.07.2017, податель жалобы указал, что с означенной даты Комитет утратил право арендодателя в отношении данного земельного участка. По мнению подателя жалобы, у Комитета не имеется права начислять арендную плану в отношении части земельного участка, не занятой многоквартирным жилым домом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, обжалование кредитором (или арбитражным управляющим) судебных актов по правилам пункта 24 Постановления № 35 (далее – экстраординарное обжалование ошибочного взыскания) является одним из выработанных судебной практикой правовых механизмов обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются.

Соответствующий правовой механизм в целях наиболее полной его реализации подразумевает наличие у лица, обращающегося с соответствующей жалобой по делу, в котором оно до этого не принимало участие, права представить новые доказательства и заявить новые доводы в обоснование своей позиции по спору.

При этом названный механизм отличается от предусмотренных АПК РФ порядков обжалования (пересмотра), закрепленных в статье 42 и главе 37 АПК РФ.

Так, с жалобой по правилам статьи 42 АПК РФ может обратиться лицо, чьи права и обязанности затрагиваются судебным актом непосредственно (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), то есть такое лицо, которое должно было участвовать в деле, но которое не было привлечено к участию в нем ввиду судебной ошибки.

Предусмотренный главой 37 АПК РФ порядок (пересмотр вступившего в законную силу судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам) предполагает, что с подобным заявлением могут обращаться лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 312 АПК РФ).

В отличие от названных двух порядков экстраординарное обжалование ошибочного взыскания предполагает, что с заявлением обращается лицо (кредитор или арбитражный управляющий в интересах кредиторов), не участвовавшее в деле, которое и не подлежало привлечению к участию в нем, по которому судебный акт о взыскании долга объективно противопоставляется в деле о банкротстве ответчика (должника). 

Абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление №12) разъяснено, что в случае, когда после рассмотрения апелляционной жалобы и принятия по результатам ее рассмотрения постановления суд апелляционной инстанции принял к своему производству апелляционную жалобу лица, участвующего в деле и подавшего жалобу в срок, установленный процессуальным законодательством, либо лица, не привлеченного к участию в деле, права и обязанности которого затронуты обжалуемым судебным актом (статья 42 АПК РФ), такую жалобу следует рассматривать применительно к правилам рассмотрения заявления о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Аналогичная позиция изложена в определении от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, согласно которой вступление в дело лиц, обращающихся с жалобой в порядке пункта 24 постановления № 35 и желающих представить новые доказательства, должно осуществляться применительно к правилам о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам в суде апелляционной инстанции (аналогичные разъяснения содержались в пункте 25 Постановления № 12).

При этом само по себе такое рассмотрение не является пересмотром по вновь открывшимся обстоятельствам, судом лишь по аналогии (часть 5 статьи 3 АПК РФ) применяются соответствующие правила, которые в то же самое время не умаляют правовую природу экстраординарного порядка и не препятствуют представлению новых доказательств.

Таким образом, суд апелляционной инстанции рассматривает настоящее дело с учетом указанных выше разъяснений. 

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Комитет просил оставить решение суда без изменения, указав также, что корпуса Б и В введены в эксплуатацию только 05.03.2019.

Кроме того, от Компании в апелляционный суд поступило ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы.

22.03.2022 в апелляционный суд поступили дополнения Комитета, в которых истец против удовлетворения жалобы и ходатайства подателя жалобы о назначении судебной землеустроительной экспертизы возражал.

Апелляционный суд в порядке статьи 82 АПК РФ протокольным определением от 22.03.202 отказал в удовлетворении ходатайства ООО «ЖилСтройСервис» о назначении судебной землеустроительной экспертизы, поскольку оценка доводов сторон может быть дана исходя из представленных в материалы дела доказательств.

В судебном заседании от 19.04.2022 представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Общество и ООО «ЖилСтройСервис», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» (арендатор) был заключен на инвестиционных условиях договор от 15.07.2009 № 08/ЗКС-000105 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:40:8341:25 площадью 29 356 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (далее – участок-1) и с кадастровым номером 78:40:8341:22 площадью 2 853 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (далее – участок-2) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест.

Срок действия договора определен до 14.10.2014 (пункт 9.1 договора).

По акту приема-передачи от 15.07.2009 объект передан арендатору.

Согласно пункту 4.1 договора, общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, протоколом о результатах торгов 235 000 000 руб. 00 коп. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора.

Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга (пункт 4.3.1 договора).

В связи с реорганизацией Общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» дополнительным соглашением от 21.05.2010 № 1 произведена замена арендатора на Общество.

Дополнительным соглашением от 26.06.2019 № 2 внесены изменения в договор, в частности, в пункт 8.3 договора, предусматривающий ответственность за нарушение обязанности по внесению арендной платы (0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки).

Поскольку по истечении срока действия договора ответчик в отсутствие возражений истца продолжал использовать земельный участок, действие договора на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

После возобновления договора аренды на неопределенный срок, Общество было обязано вносить арендную плату в соответствии с условиями договора, то есть 235 000 000 руб./63 мес. * 3 мес. = 11 190 476 руб. 19 коп. в квартал.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора, Комитет направил в адрес Общества претензию с требованием уплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2018 в размере 33 880 294 руб. 84 коп. и пени в размере 10 102 768 руб. 78 коп.

Поскольку в добровольном порядке спорные денежные средства ответчиком перечислены не были, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения на основании следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), в редакции до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Нормами частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ определен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 6 статьи 16  Закона № 189-ФЗ).

Нормы ГК РФ и ЖК РФ в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22).

Из разъяснений пункта 67 Постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных Обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки переходят в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017, в редакции, действующей в спорный период, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений ЖК РФ и Вводного закона, Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 308-ЭС20-18388.

Как следует из материалов дела, 14.06.2017 ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест (1 этап строительства, корпус А, подземная автостоянка (паркинг), расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0008341:25, строительный адрес: Санкт-Петербург, Ленинский пр., участок 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести).

Так, в ответ на запрос суда первой инстанции Управление Росреестра по Санкт-Петербургу письмом от 24.10.2018 № 1-15909исх-1 сообщило, что первая регистрация права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного в доме по адресу: 

<

...>, лит. А, произведена 25.07.2017.

Следовательно, на арендуемом Обществом земельном участке учтён многоквартирный жилой дом первой очереди площадью застройки 20 456,2 кв.м, право собственности первого лица на квартиру в указанном доме зарегистрировано 25.07.2017, оставшаяся площадь - 11 752,8 кв.м.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пользование Обществом предоставленной по договору частью участка площадью 11 752,8 кв.м в исковой период подлежит оплате, поскольку указанная площадь не является площадью, необходимой для эксплуатации уже созданной 1-й очереди строительства многоквартирного дома (ввиду строительства в исковой период на такой площади иных объектов недвижимости, хотя бы и с аналогичным назначением), при этом указанная часть земельного участка использовалась Обществом в хозяйственной деятельности именно для строительства объектов недвижимого.

В этой связи довод подателя жалобы о том, что оснований для начисления арендной платы по 31.03.2018 не имеется, так как первый корпус (А) из трех введен в эксплуатацию 14.06.2017 и первая квартира в нем приобретена 25.07.2017, отклоняется апелляционным судом, поскольку, как указано выше, указанное обстоятельство не исключало пользование Обществом остальной части земельного участка для завершения строительства остальных домов (корпусов) спорного объекта недвижимости.

При этом, как верно установлено судом первой инстанции, при расчете задолженности за период с 25.07.2017 по 31.03.2018 Комитет исключил из площади земельного участка площадь застройки под многоквартирным домом (20 456,2 кв.м).

Кроме того, по рассматриваемому договору в аренду передавались два земельных участка, при этом участок-2 был предоставлен для  проектирования и строительства полуподземного паркинга, то есть нежилого объекта.

Доказательства реализации инвестиционного проекта в указанной части в материалы дела не представлены, в том числе по запросу суда апелляционной инстанции, в связи с чем основания для отказа  во взыскании арендной платы за пользование земельным участком-2 площадью 2 853 кв.м. у суда первой инстанции также не имелось.

С учетом приведенного, проверив арифметический расчет суммы задолженности по договору, произведенный Комитетом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу об удовлетворении требований истца в части основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с чем истец, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ и пунктом 8.3 договора, начислил ему неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору, размер которой согласно расчету истца за период с 01.02.2017 по 21.03.2018 составил 10 102 768 руб. 78 коп.

Суд первой инстанции, проверив расчет суммы штрафных санкций, признал его обоснованным и соразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательств, оснований для уменьшения заявленной суммы неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ не усмотрел, а потому удовлетворил соответствующее требование истца также в полном объеме.

Повторно проверив расчет штрафных санкций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ и разъяснениями, данными в пунктах 71, 73, 74, 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», не находит правовых и фактических оснований для переоценки названных выводов суда.

На основании изложенного, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 по делу № А56-78806/2018 у апелляционной коллегии не имеется, а потому апелляционную жалобу ООО «ЖилСтройСервис» следует оставить без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на ООО «ЖилСтройСервис.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении апелляционной жалобы Общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

  Ю. С. Баженова

     Н. С. Полубехина