АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-1634/2019

г. Ставрополь

28 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2019 года

     Решение изготовлено в полном объеме 28 августа 2019 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению сельскохозяйственного племенного производственного кооператива «Софиевский», с. Золотаревка, ОГРН 

<

***>, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2, с. Родники, администрация Ипатовского городского округа, г. Ипатово, ОГРН 

<

***>,

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 11.06.2019 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 от 15.11.2018;

об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 от 15.11.2018,

при участии:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 26.02.2019;

от заинтересованного лица – представитель не явился;

от третьих лиц – представители не явились; 

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный племенной производственный кооператив «Софиевский» (далее – заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по СК) о признании незаконным отказа Управления Росреестра по СК от 11.06.2019 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 от 15.11.2018;

об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 от 15.11.2018 (уточненные требования).

Первоначально кооператив обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий, выразившихся в приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 от 15.11.2018 по заявлению № 26/144/011/2018-6506 и об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка.

Определениями арбитражного суда от 13.02.2019, 11.03.2019 к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и администрация Ипатовского городского округа. (далее – администрация округа).

В судебном заседании 19.08.2019 заявитель, администрация, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили. 

Представители Управления Росреестра по СК, ФИО2 в судебном заседании дали устные пояснения, от заинтересованного лица поступил дополнительный отзыв на заявление с приложением документов, а именно сообщение об отказе в государственной регистрации от 11.06.2019 № 26/144/011/2018-6506 договора аренды земельного участка.

От ФИО2 поступило заявление о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Ипатовского районного суда о признании незаконными действий Управления Росреестра по СК, рассмотрение которого судом оставлено в судебное заседание после перерыва в нем.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 22.08.2019 до 10 часов 00 минут. Представители лиц, участвовавших в судебном заседании, уведомлены о дате перерыва, о чем расписались в протоколе судебного заседания. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителя заявителя и в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, которые ходатайства об отложении либо проведении судебного заседания в их отсутствие не представили.

В силу положений статей 123, 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся заинтересованного лица и третьего лица по имеющимся письменным доказательствам.

От заявителя поступило ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ. Протокольным определением от 22.08.2019 судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

Представитель кооператива в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, уточнениям к нему, пояснил, что СППК «Софиевский» 04.12.2018 обратилось в Межмуниципальный отдел по Ипатовскому району и Апанасенковскому району Управления Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:789, находящегося в общей долевой собственности. 

Уведомлением от 13.12.2018 управление приостановило государственную регистрацид, так как предметом представленного на регистрацию договора аренды являлся земельный участок общей площадью 7 895 580 кв.м, а не доли в праве на данный земельный участок; его границы не установлены в соответствии с действующим законодательством; Ипатовский городской округ Ставропольского края, являющийся участником долевой собственности на указанный земельный участок, не мог распоряжаться принадлежащей ему долей в праве путем передачи в аренду.

11 июня 2019 года Управление Росреестра по СК отказало СППК «Софиевский» в государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789.

Представитель заявителя полагает, что предметом договора аренды от 15.11.2018 является земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789, а не его часть, решение о заключении данного договора принято в полном соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Отметил, что действующее законодательство не содержит ограничений на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Считает, что несоблюдение органом местного самоуправления порядка распоряжения земельными долями в земельном участке сельскохозяйственного назначения, находящимися в муниципальной собственности, не может препятствовать распоряжению земельным участком в целом сособственникам такого земельного участка.

Учитывая изложенные обстоятельства, кооператив считает незаконным отказ управления от 11.06.2019 в государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789, в связи с чем просил удовлетворить уточненные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований кооператива по доводам, изложенным в отзыве и дополнительных отзывах на заявление. 

Представитель управления до перерыва в судебном заседании пояснил, что предметом представленного договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789 общей площадью 789,5580 га, тогда как право собственности зарегистрировано на 69,5 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 699,17 га, соответственно в аренду передается доля в праве. 

Указал, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Согласно сведениям ЕГРН местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 не установлено в соответствии с действующим земельным законодателством.

Полагал, что администрация округа (как участник общей долевой собственности на указанный земельный участок) в силу закона не вправе распоряжаться принадлежащими земельными долями, передавая их в аренду ООО «Софиевский», в связи с чем договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.

Данные обстоятельства явились основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, а в последующем  - для оспариваемого кооперативом отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789.

В удовлетворении требований просил отказать в полном объеме.

Участвовавший до перерыва в судебном заседании представитель ФИО2 поддержал заявленные кооперативом требования по основаниям, изложенным в отзыве, полагал, что факт наличия в ЕГРН сведений о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 не установлены в соответствии с действующим законодательством, не может являться основанием для приостановления регистрации сделки с данным земельным участком; несоблюдение администрацией округа порядка реализации принадлежащих ей земельных долей не может препятствовать осуществлению иным собственникам участка их прав в отношении такого участка, поскольку владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности при наличии соответствующего кворума.

Также обратил внимание суда на то, что голосование Ипатовского городского округа на общем собрании от 09.11.2018 не могло повлиять на решение о заключении договора аренды от 15.11.2018, поскольку для принятия данного решения было достаточно иных лиц, принявших участие в данном собрании и проголосовавших за заключение договора аренды (24 участника долевой собственности (63,15% от общего числа участников долевой собственности), владеющие 35,5 долями (51,07 % от общего количества долей)). Таким образом даже без учета долей, находящихся в собственности Ипатовского городского округа, решение о заключении договора аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 принято в соответствии с нормами статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ.

Полагал, что действия управления по приостановлению государственной регистрации названного договора аренды не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы участников долевой собственности на земельный участок, лишая их возможности получать арендную плату по данному договору аренды.

Просил удовлетворить заявление в полном объеме.

Администрация округа в отзыве на заявление указала, что Ипатовский городской округ Ставропольского края является собственником 20 невостребованных земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 26:02:000000:789 на основании решения Ипатовского районного суда от 11.10.2016.

18 сентября 2018 года в газете «Степные Зори» было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников долевой собственности на указанный земельный участок. На вышеуказанном собрании присутствовало более 50 процентов участников долевой собственности, следовательно, кворум для принятия решений на общем собрании имелся. Голос Ипатовского городского округа Ставропольского края на общем собрании никак не мог повлиять на решение о заключении договора аренды земельного участка, так как остальные участники владеют 35,5 долями, а администрация округа только лишь 20.

Полагая, что администрация округа вправе распоряжаться данными земельными долями путем принятия участниками общей долевой собственности решения о заключении договора аренды земельного участка с кооперативом на собрании участников общей долевой собственности, а также считая предмет договора аренды от 15.11.2018 согласованным сторонами, расценила действия управления по приостановлению в государственной регистрации указанного договора нарушающими права и законные интересы всех участников общей долевой собственности.

Суд, исследовав материалы дела и рассмотрев заявление ФИО2 о приостановлении производства по настоящему делу, счел его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным судом РФ, конституционным судом субъекта РФ, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В силу части 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 указанного Кодекса, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда. 

На момент обращения в Управление Росреестра по СК с заявлением о регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:789 (04.12.2018), кооператив не обращался в управление с заявлением об установлении границ указанного земельного участка, а 20.05.2019 обратился в управление с данным заявлением в ходе рассмотрения настоящего дела. Суд полагает, что данное ходатайство ведет к затягиванию рассмотрения дела, при том, что заявление кооператива рассматривается по главе 24 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителя заявителя, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд считает заявленные кооперативом требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН (выписка от 20.02.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-3050) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:789, площадью 7 895 580 кв.м, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ставропольский край, Ипатовский р-н, тер. муниципального образования Золотаревского сельсовета, находится в общей долевой собственности. 

Ипатовский городской округ Ставропольского края также является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789 (невостребованных земельных долей) на основании решения Ипатовского районного суда от 11.10.2016 (дата регистрации 05.07.2018, номер регистрации 26:02:000000:789-26/007/2018-23).

18 сентября 2018 года в газете «Степные зори» № 69 (11121) опубликовано извещение о проведении 09.11.2018 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:789, расположенный по адресу: Ставропольский край, район Ипатовский, территория муниципального образования Золотаревского сельсовета.

09 ноября 2018 года состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789, в котором приняли участие 25 участников долевой собственности, что составляет 65,79 % от общего числа (38) участников долевой собственности. Зарегистрировавшиеся для участия в собрании владеют в совокупности 55,5 долями, что составляет 79,85 % от общего количества долей (69,5) в праве общей собственности на земельный участок, соответственно, кворум для принятия решений на данном собрании имелся. Принятые общим собранием решения оформлены протоколом от 09.11.2018.

По второму вопросу повестки дня собрания принято решение заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 с кооперативом сроком на 10 лет с даты его регистрации в Управлении Росреестра по СК, а также были определены существенные условия данного договора аренды.

На основании вышеуказанного решения 15.11.2018 между кооперативом и уполномоченным лицом собственников земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 ФИО2 (избрана на основании решения по первому вопросу повестки дня общего собрания участников долевой собственности от 09.11.2018) подписан договор аренды указанного выше земельного участка, который 04.12.2018 представлен на государственную регистрацию в Межмуниципальный отдел по Ипатовскому району и Апанасенковскому району Управления Росреестра по СК на основании заявления № 26/144/011/2018-6506.

На государственную регистрацию были представлены договор аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности; платежное поручение от 30.11.2018 № 2637; доверенность от 31.08.2017 № 1-2474; устав СППК «Софиевский» (новая редакция) № 2182651555546от 22.10.2018; выписка из протокола общего собрания членов кооператива СППК «Софиевский» от 05.02.2016 № 1; приказ от 05.02.2016 № 5; общественно-политическая газета Ипатовского городского округа Ставропольского края «Степные зори» № 69 (11121) от 18.09.2018; распоряжение администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края от 26.10.2018 № 484-р; список участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 7895580 кв.м с кадастровым номером 26:02:000000:789, зарегистрировавшихся для участия в собрании; протокол общего собрания долевой собственности на указанный земельный участок от 09.11.2018.

Управление уведомлением от 13.12.2018 № 26/144/011/2018-6506 сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 в соответствии с частью 7 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), указав, что в соответствии с пунктом 1.1 представленного договора аренды его предметом является земельный участок общей площадью 7 895 580 кв.м, а право собственности зарегистрировано на 69,5 долей в праве общей собственности на земельный участок, соответственно и передается доля в праве. Такое описание предмета аренды противоречит статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по смыслу которой в аренду могут быть переданы только обособленные земельные участки, индивидуально определенные вещи, а не доли в имуществе либо его части, которые невозможно выделить в натуре.

Более того, согласно сведениям ЕГРН границы земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 не установлены в соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Также участником обшей долевой собственности на земельный участок является Ипатовский городской округ Ставропольского края, а администрация  не могла распоряжаться своей долей путем передачи ее  в аренду кооперативу.

На основании выше изложенного управление просило привести договор аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской федерации, в том числе со статьями 607, 608 ГК РФ в срок с 13.12.2018 до 13.03.2019.

Регистрационные действия также приостанавливались по заявлению кооператива (вх. № 26/144/011/2019-1056 от 11.03.2019) с 11.03.2019 до 11.06.2019 (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 11.03.2019 № 26/144/011/2018-6506).

В связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, управление 11.06.2019 на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789, о чем вынесено оспариваемое сообщение об отказе № 26/144/011/2018-6506.

Считая указанный отказ в государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789 незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, СППК «Софиевский» обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ)  государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В части 1 статьи 51 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливается, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

 Пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривается, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

На основании положений статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

 Частью 5 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ закреплено, что уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона. 

В соответствии с частью 12 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 13.12.2018 № 26/114/011/2018-6506 следует, что основаниями для приостановления государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 явились следующие обстоятельства: предметом представленного на регистрацию договора аренды являлся земельный участок общей площадью 7 895 580 кв.м, а не доли в праве на данный земельный участок; его границы не установлены в соответствии с действующим законодательством; Ипатовский городской округ Ставропольского края, являющийся участником долевой собственности на указанный земельный участок, не мог распоряжаться принадлежащей ему долей в праве путем передачи в аренду.

В связи с тем, что в течение срока причины приостановления, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, кооперативом, не были устранены, 11.06.2019 Управление Росреестра по СК отказало СППК «Софиевский» в государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789.

Гражданским кодексом Российской Федерации в пункте 1 статьи 607 установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ). 

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 6 статьи 27 ЗК РФ закреплено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ).

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (часть 1 статьи 9 Закона №101-ФЗ).

Вышеуказанные нормы права коррелируют с частью 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона №101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. 

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона №101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять в частности решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий и об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. 

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона №101-ФЗ).

В пункте 2 статьи 9 Закона №101-ФЗ предусматривается, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Из положений указанных норм, применяемых во взаимосвязи, следует, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Участники долевой собственности вправе принять решение о лице уполномоченном заключить договор аренды на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности.

Правила распоряжения земельными долями установлены статьей 12 Закона № 101-ФЗ.

Так, в соответствии с абзаце 2 части 1 указанной статьи без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, норма части 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ прямо устанавливает, что распоряжение земельной долей путем предоставления в аренду возможно только после выделения в ее счет земельного участка.

Границы земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.02.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-3050.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ в ЕГРН вносится описание местоположения объекта недвижимости, относящееся к основным сведениям об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи (пункт 2 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, фактически невозможно установить существование земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, следовательно, указанный земельный участок не может являться предметом договора аренды от 15.11.2018.

Предметом представленного на регистрацию договора аренды от 15.11.2018 является земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789 общей площадью  7 895 580 кв.м, тогда как право собственности зарегистрировано на 69,5 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 6 991 700 кв.м, что подтверждается ЕГРН от 20.02.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-3050. 

Следовательно, в аренду передается доля в праве, однако такое описание предмета аренды противоречит статье 607 ГК РФ, по смыслу которой в аренду могут передаваться только обособленные земельные участки, индивидуально определенные вещи, а не доли в имуществе либо его части.

Выпиской из ЕГРН от 20.02.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-3050 также подтверждается, что участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789 является Ипатовский городской округ Ставропольского края (регистрационная запись от 05.07.2018 № 26:02:000000:789-26/007/2018-23).

В соответствии с частью 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии), информационных щитах информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. В случае если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии не нарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Указанная норма права является императивной и расширенному толкованию не полежит.

Если такая продажа не состоялась, то орган местного самоуправления обязан выделить такую долю в участок в течение года со дня возникновения права муниципальной собственности на нее (абзац третий пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ) с учетом пункта 8 статьи 13 Закона № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Иное противоречило бы основным принципам земельного законодательства, установленным в Земельном кодексе Российской Федерации, и ограничивало доступ иных хозяйствующих субъектов к использованию земли.

Выделенные в счет муниципальных долей земельные участки подпадают под действие части 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (пункт 9 постановления Пленума № 73).

В определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 № 302-КГ17-6173 по делу № А33-9182/2016, установлено, что суды пришли к правильным выводам об отсутствии оснований для предоставления обществу спорных земельных участков в аренду без торгов в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ и положениями Закона № 101-ФЗ (спорные земельные участки не были образованы путем выделения в счет земельных долей - пункт 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ) и отклонили ссылку общества на пункт 15 постановления Пленума № 73.

На момент заключения спорного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789, его собственниками не принималось решение о выделе земельного участка в счет принадлежащих муниципальному образованию Ипатовского городского округа Ставропольского края земельных долей, решение собрания участников долевой собственности не содержит сведений о выделении земельного участка в счет принадлежащих муниципальному образованию Ипатовского городского округа Ставропольского края земельных долей, а также сведений о межевании земельных участков. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, администрация округа в силу закона не наделена правами по распоряжению указанной долей путем передачи в аренду по договору аренды от 15.11.2018. Земельными долями, принадлежащими муниципальному образованию Ипатовскому городскому округу Ставропольского края, возможно распорядиться только после выделения земельного участка в счет принадлежащих долей.

Кроме того, заключение спорного договора аренды лишает муниципальное образование реализовать право, предусмотренное частью 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, и проведено в обход конкурентных норм получения земельных участков.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 № 306-ЭС17-6657 по делу № А72-4065/2016.

Также судом учтено, что на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:789 наложены аресты (подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.02.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-3050).

Согласно части 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Режим ареста земельного участка подразумевает дальнейшую неприкосновенность объекта, вплоть до его реализации, либо снятия ареста, путем запрета должнику распоряжаться арестованным имуществом.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, которые находит достаточными для разрешения спора по существу, приходит к выводу, что отказ Управления Росреестра по СК от 11.06.2019 № 26/144/011/2018-6506 в государственной регистрации договора аренды от 15.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 является законным и обоснованным.

Заключение СППК «Софиевский» с участниками общей долевой собственности договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:789 возможно путем выделения земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей, в том числе после обязательного выделения земельного участка в счет принадлежащих муниципальному образованию Ипатовскому городскому округу Ставропольского края земельных долей.

Принимая во внимание изложенное, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных кооперативом требований.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку решение вынесено в пользу заинтересованного лица, расходы по государственной пошлине относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении уточненных заявленных требований сельскохозяйственного племенного производственного кооператива «Софиевский», с. Золотаревка, ОГРН 

<

***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                       С.Л. Жирнова