Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-11520/2020

г. Краснодар

22 июня 2021 г.

Резолютивная часть решения от 22 апреля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 22 июня 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318237500337565)

к Департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, г. Сочи

третье лицо:

ООО «Темп»

о признании незаконным отказ, об обязании утвердить схему расположения земельного участка,

при участии:

от заявителя: ФИО2 – доверенность;

от администрации: ФИО3 – доверенность;

от третьего лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Сочи (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, г. Сочи и к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, г. Сочи (далее – заинтересованные лица), согласно которому просит:

1. признать незаконным отказ департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 16 декабря 2019 года № 21.01.-21/50154 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка» индивидуальному предпринимателю ФИО1.

2. обязать департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в установленный законом срок утвердить схему расположения земельного участка, площадью 400 кв.м., расположенного в границах кадастрового квартала № 23:49:0303008, в районе ул. Мацестинская, д. 20, Хостинского района г. Сочи, для эксплуатации здания материального склада с кадастровым номером  23:49:0303008:1802, площадью 413, 5 кв.м., находящего в собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, на основании предоставленной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, представил возражения на отзыв третьего лица.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения заявления в судебное заседание не явилось.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи  156  АПК  РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

ИП ФИО1 обратилась в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи с заявлением о предоставлении муниципальной услуги 6.08 «Предварительное согласование земельного участка». Представленной заявителем схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории предлагается образовать земельный участок площадью 400 кв.м. в районе ул.  Мацестинская, 20 в Хостинском районе города Сочи, занятого зданием склада с кадастровым номером 23:49:0303008:1802, площадью 413,5 кв.м, находящегося в собственности заявителя, для целей использования – материальный склад.

Однако, письмом от 16.12.2019 г. № 21.01-21/50154 департамент архитектуры отказал заявителю в согласовании схемы образуемого земельного участка. 

Данный отказ мотивирован следующим:

- невозможность образования земельного участка с разрешенным видом использования «склад» ввиду того, что образуемый земельный участок находится в территориальной зоне «Ж-5» - многоэтажная жилая застройка до 56 метров, в которой вид разрешенного использования «склад» является запрещенным;

- отсутствие на публичной кадастровой карте сведений о конфигурации объекта недвижимости - здания материального склада, в связи с чем, невозможно установить, соответствует ли образуемый земельный участок градостроительным регламентом и актуальны ли его границы;

- к образуемому земельному участку отсутствует проезд от земель общего пользования, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Заявитель, полагая, что отказ заинтересованного лица противоречит закону и препятствует оформлению прав на спорный земельный участок, что нарушает его права, обратился с заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.  

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

- нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

- несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 5 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован положениями статей 39.14, 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 39.14 ЗК РФ после подготовки схемы расположения земельного участка процедура предоставления земельных участков без торгов предусматривает подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от  24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон  N 221-ФЗ), и принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 того же Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Законом N 221-ФЗ.

Согласно пункту 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации;

2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1-13, 15-19, 22 и 23 статьи  39.16  Земельного кодекса Российской Федерации;

3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Законом N 221-ФЗ, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1-23 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с п. 12 настоящей статьи; 

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Одним из оснований, которым мотивирован спорный отказ, является нахождение образуемого земельного участка в территориальной зоне «Ж-5» - многоэтажная жилая застройка до 56 метров, в которой вид разрешенного использования «склад» является запрещенным.

Действительно, согласно ПЗЗ муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением городского собрания города Сочи № 202 «Об  утверждении  Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи» от 29.12.2009 г. № 202 образуемый земельный участок площадью 400 кв.м. расположен в территориальной зоне «Ж-5» - многоэтажная жилая застройка до 56 метров.

Однако, данные ПЗЗ утверждены 29.12.2009 г., при этом, расположенный на указанном участке склад с кадастровым номером 23:49:0303008:1802 приобретен заявителем в собственность по договору купли-продажи от 25.09.2006 г. (свидетельство  о  праве собственности серия 23АВ №092142 от 22.11.2006 г.), а построено данное здание еще в 1990 году, что подтверждается техническим паспортом. Таким образом, объект  – склад построен и приобретен предпринимателем задолго до введения ПЗЗ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов. 

Действующее земельное законодательство и сложившаяся судебная практика предусматривают возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка с целью осуществления прав лиц, в том числе владеющих объектами недвижимости, расположенными на данном земельном участке (Постановление  ФАС  Северо-Западного округа от 06.06.11 по делу № А42-3768/2010).

Таким образом, департамент архитектуры неправомерно отказал заявителю в согласовании схемы по основаниям запрета вида разрешенного использования «склад» в территориальной зоне «Ж-5».

Вторым основанием для отказа в утверждении схемы земельного участка послужило отсутствие на публичной кадастровой карте сведений о конфигурации объекта недвижимости - здания материального склада, в связи с чем, невозможно установить, соответствует ли образуемый земельный участок градостроительным регламентам и актуальны ли его границы.

Кроме того, департамент архитектуры в отказе отметил, что согласно данным из ЕГРН нежилое здание – склад с кадастровым номером 23:49:0303008:1802 расположено в пределах границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:24. В связи с чем, усматриваются разночтения в представленных материалах и в информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия.

Определением суда от 25.11.2020 г. в адрес кадастровой палаты судом направлялся запрос о предоставлении сведений о месте нахождения здания с кадастровым номером  23:49:0303008:1802 (в границах какого земельного участка находится).

В ответ на запрос суда от кадастровой палаты поступили сведения, согласно которым указанное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером  23:49:0303008:24, одновременно регистрационный орган сообщил, что не обладает сведениями о фактическом расположении здания на земельном участке на местности.

Для установления фактического расположения спорного нежилого здания определением суда от 25.11.2020 г. сторонам также предлагалось провести совместный осмотр участка на предмет нахождения на нем здания.

Во исполнение требований определения суда от 25.11.2020 г. заявитель представил акт осмотра от 15.01.2021 г., составленный представителем заявителя в одностороннем порядке, в виду того, что администрация явку представителя на осмотр не обеспечила.

В результате осмотра представителем истца установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:24 расположено лишь одно здание – продуктовый магазин с кадастровым номером 23:49:0303008:1322, принадлежавший на праве собственности ООО «Азария». К акту осмотра приложены фотоснимки.

Кроме того, по поручению заявителя ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт»» проведена экспертиза на предмет расположения склада на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:24. Согласно экспертному заключению эксперт установил, что склад с кадастровым номером 23:49:0303008:1802 не находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:24. Фактически, здание материального склада расположено через земельный участок с кадастровым номером 23:49:303008:140.

На основании установленных заявителем обстоятельств последний обратился в Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением об исправлении реестровой ошибки, в котором просил регистрирующий орган исключить из ЕГРН сведения о расположении материального склада с кадастровым номером  23:49:0303008:1802 в пределах земельного участка с кадастровым номером  23:49:0303008:24.

В судебном заседании 18.03.2021 г. заявитель представил доказательства исправления в ЕГРН ошибки о нахождении здания с кадастровым номером  23:49:0303008:1802 на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0303008:24 (письмо кадастровой палаты от 05.02.2021 г. № ис41/0238 в котором сообщено, что ошибка исправлена, здание с кадастровым номером  23:49:0303008:1802 не расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:24).

Таким образом, имеющиеся в сведениях ЕГРН недостоверные сведения устранены в ходе рассмотрения настоящего дела. 

Однако, суд отмечает для заявителя, что на момент рассмотрения департаментом заявления ФИО1 (16.12.2019 г.) данные недостоверные сведения не были устранены, в связи с чем, департамент архитектуры не мог знать о том, что здание с кадастровым номером  23:49:0303008:1802 не находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:24. В связи с чем, обладал информацией об отсутствии на публичной кадастровой карте сведений о конфигурации здания (склада).

Недостоверность внесенных в ЕГРН сведений не может являться основанием для признания отказа департамента архитектуры незаконным.

В данном случае, заявителю после устраненной ошибки в ЕГРН следует повторно обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Кроме того, третьим основанием, которым мотивирован спорный отказ, является то, что к образуемому земельному участку отсутствует проезд от земель общего пользования.

В целях пояснения сложившейся ситуации заявитель в ходе рассмотрения дела указал на следующие сложившиеся обстоятельства.

Спорное здание – склад построено в 1990 году и входило в состав единой муниципальной производственной базы по розливу минеральной воды и использовалось в качестве складского для готовой продукции и инвентаря, то есть все здания и земельный участок под ними являлись единым хозяйственным комплексом. В ходе приватизации муниципального имущества, различные физические и юридические лица приобрели в собственность здания, ранее составляющие единую производственную базу и стали использовать их в собственных интересах. В техническом паспорте здания кафе (инв. № 6769), которое так же ранее входило в единую производственную базу, сохранился генеральный план земельного участка, составленный по состоянию на  1993  года, на котором картографически отображено расположение всех зданий производственной базы, в том числе и здание материального склада, впоследствии приобретенное предпринимателем. Из указанного генерального плана видно, что проезд и проход на производственную базу исторически осуществлялся исключительно через один проезд с улицы Профсоюзная, иных проходов и проездов в 1993 году, как и в настоящее время, не предусмотрено и их организация невозможна, поскольку с двух сторон производственной базы имеются овраги. После приватизации зданий, новые собственники начали осуществлять постановку земельных участков под зданиями на кадастровый учет и оформление прав собственности/аренды без учета интересов собственника материального склада, что привело включению единственного проезда ко всем зданиям в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:140.

Учитывая тот факт, что к зданию материального склада из-за особенностей рельефа и местности организовать отдельный проезд и проход предприниматель не имеет возможности, а единственный проезд вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:140, заявителем в схеме, поданной на утверждение, предложено образование земельного участка одновременно с установлением частного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:140, что не противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства.

Привлеченное к участию в деле третье лицо без самостоятельных требований ООО  «Темп» в свое отзыве указало, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:140 имеются договоры аренды, ограничивающие право администрации города Сочи на установление сервитутов.

Суд, отклоняет выше указанные доводы заявителя как необоснованные, в виду следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от  25.03.2019 г. по делу №А32-46453/2018 отказано в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к ООО «Темп» об устранении препятствий в пользовании имуществом и о сносе самовольной постройки. В обоснование исковых требований по указанному делу ИП ФИО1 ссылалась на то, что в результате проведения межевания и установления границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:140 кадастровым инженером допущены реестровые ошибки, которые в дальнейшем воспроизведены в ЕГРН, границы земельного участка установлены таким образом, что единственно возможный проезд к зданию истца вошел в состав земельного участка с кадастровым номером  23:49:0303008:140, в результате чего к зданию истца не осталось проезда.

Однако, отказывая в удовлетворении исковых требований в рамках указанного дела судом установлено, что существуют и иные пути доступа к спорному зданию материального склада, в том числе доступ к самому зданию материального склада, в отсутствие проезда, имеется с торца здания материального склада, со стороны дороги. Истцом не доказано наличие проезда, отнесенного к категории общественного или исторически сложившегося. 

Вышеуказанное решение суда вступило в законную силу и  заявителем не обжаловалось. 

Более того, согласно картам, имеющимся в материалах настоящего дела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:140 только с одной стороны примыкает к зданию материального склада истца, при этом, три других стороны свободны. Согласно представленных третьим лицом фотоматериалов истец пользуется одним из имеющихся проездов.

Таким образом, судом установлено, что заявитель не ограничен в праве пользования зданием – материальным складом, в связи с чем, основания для установления сервитута для проезда заявителя к зданию, отсутствуют.

С учетом выше установленного, суд не находит оснований для признания незаконным отказа департамента архитектуры в утверждении схемы расположения земельного участка, выраженный в письме от 16.12.2019 г. № 21.01-21/20154.

В связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Следует отметить, что устранив имеющуюся в ЕГРН ошибку, а также учитывая отсутствие необходимости обеспечения проезда к формируемому земельному участку за счет сервитута,   заявитель не лишен возможности повторного обращения к  публичному собственнику с соответствующим заявлением об утверждении новой схемы расположения земельного участка.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат возложению на заявителя как на проигравшее лицо. Излишне оплаченная госпошлина в размере 300 руб. подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Выдать ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРНИП  318237500337565) справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в размере 300 руб., излишне оплаченную по чек-ордеру от 16.03.2020 г.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий