Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-113396/22-6-844

09 марта 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 09 марта 2023 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕГА" (129110, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., МИРА ПР-КТ, Д. 54, ЭТАЖ ПОДВАЛ, ПОМЕЩ. I/КОМ. 3, ОГРН: 1207700170292, Дата присвоения ОГРН: 20.05.2020, ИНН: 7727444273)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

о признании договора аренды от 29.01.2021 №00-00056/21 недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде взыскания денежной суммы в размере 2 164 920 руб. 84 коп., о взыскании убытков в размере 1 916 538 руб.

при участии:

от истца – Риос Федоров А.Д. по дов. от 15.09.2022г. (дип. от 17.06.2005г.)

от ответчика -  Караваева А.О. по дов. от 10.11.2022г. (дип. от 06.07.2018г.) 

 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕГА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 29.01.2021 №00-00056/21 недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде взыскания денежной суммы в размере 2 164 920 руб. 84 коп., о взыскании убытков в размере 1 916 538 руб. (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв с 20.02.2023 до 27.02.2023. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет: www.msk.arbitr.ru.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании аукциона, результаты которого оформлены протоколом от 10.12.2019 года № 9149, 29.01.2021г. был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы № 00-00056/21, объектом аренды являются два нежилых помещения, расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу г. Москва, Варсонофьевский пер., д. 8, стр. 4: общей площадью 206,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001039:1819; общей площадью 35,2 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001039:1820.

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 91/4 по состоянию на 21.12.2010г.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 15.02.2021г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды помещений устанавливается с 30 декабря 2020 года по 30 декабря 2030 года, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что после заключения договора аренды ООО "ВЕГА" стало известно о том, что 25.11.2020 года, до даты проведения аукциона собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Варсонофьевский пер. д. 8, стр. 4 к ответчику предъявлено исковое заявление о признании нежилых помещений площадью 241,9 кв.м общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как они являются техническими. Кроме того, ГБУ «Жилищник Мещанского района» 26.09.2019 года составлен акт о том, что помещения являются техническими, ввиду чего их использование по иным целям недопустимо.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 04.04.2022 по делу №А40-230584/20 признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Варсонофьевский пер., д. 8 стр. 4 на: нежилое помещение подвала площадью 206,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001039:1819, нежилое помещение подвала площадью 35,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001039:1820.

Поскольку ответчику было достоверно известно о факте отсутствия у вышеуказанных нежилых помещений признаков самостоятельных объектов гражданских прав в совокупности с фактом отсутствия своевременного и надлежащего уведомления об этом арендатора, истец полагает что договор аренды был заключен под влиянием заблуждения.

На этом основании, истец считает заключенный договор аренды от 29.01.2021 года № 00-00056/21  недействительной сделкой со ссылкой на положения ст.ст. 166, 168, 178  ГК РФ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Спорный договор аренды и акт приема-передачи содержат достаточные, не противоречащие друг другу сведения о недвижимом имуществе по названному в договоре адресу, условие об объекте аренды является согласованным.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств.

По смыслу приведенных положений, а также нормы ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, надлежащих доказательств, подтверждающих, что ответчиком были совершены какие-либо действия, способствующие созданию ложного представления о существе совершаемой сделки, в материалах дела отсутствуют. При этом ответчик данный факт отрицает и указывает на наличие регистрации права собственности города Москвы на спорный объект на момент заключения договора и отсутствие принятого к производству искового заявления о признании права общей долевой собственности.

При заключении договора аренды действуя с должной осмотрительностью, истец не мог не знать о его характеристиках и имел объективную возможность осмотра помещений, равно как и изучения технической документации помещений.

Оснований полагать, что при заключении договора ответчик ввел в заблуждение истца не имеется, поскольку договор аренды до возврата помещений в 2022 году исполнялся сторонами без каких-либо возражений и замечаний.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

Оценив в совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, об отсутствии оснований полагать, что данная сделка была заключена с целью введения истца в заблуждение ответчиком, в связи с чем, оснований удовлетворения заявленных требований о признании договора недействительной сделкой на основании ст.ст. 166, 178 ГК РФ не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку оснований признания договора недействительной сделкой судом при рассмотрении дела не установлено, оснований применения последствий недействительности также не имеется.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

При этом собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Согласно разъяснениям абз. 6 п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

С учетом вышеназванных норм и разъяснений, арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства подлежат взысканию с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника, но не в пользу арендатора.

Заявляя требование о взыскании убытков в размере 1 916 538 руб., истец ссылается на проведение строительно-монтажные работ в связи с необходимостью приведения арендуемых помещений в пригодное состояние для его коммерческой деятельности.

В подтверждение факта несения расходов на ремонт представлена копия договора подряда №1/11-П от 15.11.2021 с дополнительным соглашением №1 от 30.12.2021, акт о приемке выполненных работ от 28.01.2022 по форме КС-2.

В возражениях на иск ответчик указывает, что обязанность по несению расходов на текущий ремонт в соответствии с пунктами 3.4, 5.5.11, 5.5.12 возлагается на арендатора.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В данном случае пунктом 3.4. договора предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды объект аренды возвращается по акту без возмещения стоимости всех произведенных в помещении отделимых и неотделимых улучшений.

При этом, доказательств согласования с арендодателем проведения работ в материалы дела не представлено.

В представленном в материалы дела письме от 13.10.2021 №ДГИ-Э-121954/21-1 Департамент городского имущества города Москвы не возражал против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения в габаритах договора аренды, за счет средств ООО «ВЕГА». Однако данное согласие не дает права на производство работ, согласие выдано для предоставления в Мосжилинспекцию сроком на 1 год.

В связи с изложенным, не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании убытков на сумму 1 916 538 руб.

В связи с отказом в иске расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного,  ст. ст. 10, 11, 12, 15, 178, 393, 606, 607, 608, 614, 623  ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                             Е.В. Коршикова