АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-1188/2022

г. Белгород

19 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2024 года

 

          Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Мирошниковой Ю. В. 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания Агарковым Д.Е. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) 

к Администрации Алексеевского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области

             в судебном заседании участвуют:

от истца: ФИО2, доверенность от 06.12.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом; 

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 09.01.2024, паспорт, диплом. 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации Алексеевского городского округа Белгородской области о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание общей площадью 385,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> «а».

Судом, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области.

Указанное исковое заявление распределено в автоматическом режиме судье         Л.А. Кретовой. 

Определением суда от 11.12.2023 в связи с отсутствием судьи Л.А. Кретовой ввиду болезни, произведена замена судьи, дело передано на рассмотрение судье Ю.В. Мирошниковой. 

В настоящем судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица пояснил, что при разрешении иска полагается на усмотрение суда.

Учитывая требования статей 121 - 123, 156 АПК РФ, а также, что ответчик извещен надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившегося ответчика.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов сторон, выслушав пояснения представителя истца и третьего лица, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 31:23:0204010:65 с видом разрешенного использования - магазины, площадью 400 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> «а».

Также согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.05.2010 истцу принадлежит расположенное на вышеуказанном земельном участке нежилое здание магазина, с кадастровым номером: 31:23:0101001:4951, площадью 92,5 кв. м.

В 2019 году истец обращался в администрацию Алексеевскою городского округа для получения градостроительного плана земельного участка, а также градостроительных норм оформления, впоследствии разрешительной документации необходимой для осуществления планируемой ей реконструкции нежилого здания - здание магазина, с кадастровым номером: 31:23:0101001:4951, площадью 92.5 кв. м.

После получения градостроительного плана ФИО1 обращалась за согласованием АГО (архитектурно-градостроительного облика), однако истцом был получен отказ в выдаче данного свидетельства.

Впоследствии ФИО1 обращалась для получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства (здания – магазина). Истцу в выдаче разрешения было отказано.

В 2019-2020 годах истцом хозяйственным способом, за свой счет было реконструировано нежилое здание магазина со строительством пристройки, расположенное по адресу: 

<

...> «а», путем дополнительной пристройки части здания, общей площадью 385,7 кв. м., в результате чего была изменена конфигурация объекта, требующая внесения изменений в ГКН.

 25.05.2020 кадастровым инженером ФИО4 был изготовлен технический план на нежилое здание, с кадастровым номером: 31:23:0101001:4951, расположенное по адресу: 

<

...> «а».

При обращении в отдел архитектуры и градостроительства администрации Алексеевского городского округа с заявлением о вводе нежилого здания - магазина, истцом был получен отказ, так как объект уже реконструирован  без соответствующей разрешительной документации.

Из представленного истцом Экспертного исследования от 24.12.2021 № 675, выполненного Воронежским центром судебной экспертизы, реконструкция здания магазина промышленных товаров, расположенного по адресу: 

<

...> «б», соответствует требованиям нормативных документов, предъявляемых к нежилым зданиям и помещениям аналогичного типа. После проведения реконструкции соответствует требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, указанных в нормативных документах, регламентирующих строительную деятельность. Здание не создает препятствий в пользовании соседними строениями и помещениями. Безопасная эксплуатация нежилого здания, после проведения реконструкции возможна в соответствии с основным функциональным назначением. Обследуемый объект не создает угрозу жизни и здоровья персонала и посетителей, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц. Изменения, в результате реконструкции нежилого здания не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённою строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом. Обследуемый объект может быть сохранён в реконструированном состоянии.

Истец эксплуатирует и использует спорное нежилое здание в соответствии с его целевым назначением. До настоящего момента право собственности на вышеуказанный объект недвижимости в реконструированном виде за истцом не зарегистрировано.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке, ИП ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Согласно пункту 3 статье 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Как указал Верховный суд РФ в Определении от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления № 10/22). 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом. 

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом № 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 26 постановление № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. 

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. 

В силу статьи 51 ГрК РФ единственным документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство и прочее, является разрешение на строительство, которое выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, документов, удостоверяющих их права на земельный участок, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. 

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 263 ГК РФ). 

В целях определения того, соблюдены ли при реконструкции спорного объекта действующие строительные нормы и правила и не нарушает ли сохранение объекта в реконструированном виде права и охраняемые законом интересы других лиц, не имеется ли угрозы жизни и здоровья граждан, а также соответствует ли построенный объект требованиям пожарной безопасности на основании определения арбитражного суда области по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Мостгражданпроект», эксперту ФИО5 

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ООО «Мостгражданпроект» ФИО5, эксплуатация спорного объекта возможна в соответствии с его функциональным назначением, согласно СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1.2). 

Здание пристройки к магазину общей площадью 385.7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «б», соответствует требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам. 

Выполненные работы по строительству пристройки к магазину, в результате которого установлено, что произведены работы по изменению технических характеристик, а именно: произведена пристройка, перепланировка и переустройство, возможно сохранить в выполненном состоянии, которое обеспечивает сохранность существующих несущих конструкций и не влекут за собой каких-либо изменений в конструктивной схеме несущей способности, жесткости и общей устойчивости основного здания.

Прочность и надежность всех несущих конструкций пристройки к магазину пространственная жесткость и устойчивость при эксплуатации обеспечена. Несущие конструкции здания не имеют разрушений и повреждений, приводящих их к деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность.

Эксплуатация реконструированного здания не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатирующим лицам, персоналу и посетителям.

Третьим лицом в ходе рассмотрения дела была представлена письменная позиция, из которой следует, что спорное нежилое здание находится в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Дом крупного торговца Мирошникова» (

<

...>) и защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Дом купца-лесоторговца Санжерова» (

<

...>).

Поскольку в ходе рассмотрения дела возникли вопросы для разъяснения, истец самостоятельно организовал проведение дополнительного экспертного обследования по следующим вопросам:

 1) Соответствует ли реконструкция нежилого здания, общей площадью 385,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> «б», требованиям режима использования земель и земельных участков, требованиям к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ, установленным согласно схемы зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом крупного торговца Мирошникова» (

<

...>)?

2) Может ли данный объект быть сохранён в реконструированном состоянии в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ, установленной согласно схемы зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом крупного торговца Мирошникова» (

<

...> Большевиков д. 6)?

Экспертом ООО «Мостгражданпроект» ФИО5 произведены осмотр и обследование реконструированного спорного нежилого здания.

Согласно экспертному заключению от 16.10.2023 эксперт делает вывод, что в целом участок характеризуется: спокойным рельефом участка городской застройки; неорганизованным озеленением территории квартала с разросшийся древесной растительностью, парковочными площадками и благоустройством территории вдоль улиц Старых Большевиков; одноэтажной застройкой вдоль улиц Старых Большевиков; пешеходными связями вдоль улицы Старых Большевиков, формирующими основное направление визуального восприятия объекта; наличием малоэтажной застройки, преград в виде заборов, зеленых насаждений, являющихся естественными преградами для восприятия объекта; наличием небольших диссонирующих построек; нарушением исторической композиционно-пространственной и планировочной структур прилегающей территории.

В результате ландшафтно-композиционного анализа было выявлено следующее:

1.        Территория городской застройки, на которой расположен объект, находится в центральной части города. Застройка участков, прилегающих к объекту, малоэтажная.

2.        Объект не является визуальными акцентом в застройке при движении по ул. Старых Большевиков.

3.        Объект не фиксирует угол застройки, а является рядовым строением в линии застройки.

4.        Масштаб объекта позволяет воспринимать его с ул. Старых Большевиков в общем решении и в деталях.

5.        Объект по ул. Старых Большевиков является единичным памятником в застройке. Визуальная связь с ближайшим объектом культурного наследия по ул. Старых Большевиков, отсутствует.

6.        Восприятию объекта мешают ограждения территорий, разросшаяся неорганизованная древесная растительность.

7.        Анализ визуального восприятия может быть принят в качестве основного аргумента при принятии решения об установлении границ зон охраны.

8.        Визуальное восприятие рассматриваемого объекта при движении по ул. Старых Большевиков в полной мере характеризует его объемно-пространственное решение и решение фасадов в целом и в деталях.

9.        Фасад объекта находятся в удовлетворительном состоянии.

10.    В целом визуальное восприятие исторической среды исследуемой территории можно охарактеризовать как удовлетворительное.

Согласно Заключения по результатам обследования от 16.10.2023, при ответе на второй  вопрос, экспертом сделан вывод о том, что данный объект может быть сохранён в реконструированном состоянии в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ, установленной согласно схемы зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом крупного торговца Мирошникова» (

<

...> Большевиков д. 6).

Ответчик отзывом указывал на неполноту экспертного заключения от 16.10.2023.

Эксперт в дополнительных пояснениях от 22.12.2023 указал, что спорное здание  соответствует требованиям особого режима использования земель в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ, устанавливаемым Проектом постановления «Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия «Дом крупного торговца Мирошникова»,  градостроительные регламенты и нормы с учетом особого режима использования не нарушены, угол наклона и форма крыши не превышает и соответствует параметрам разрешенного строительства, требования высотных параметров соблюдены и выдержаны необходимые ограничения.

Эксперт отметил факт того, что произведенная реконструкция объекта капитального строительства в существующих объемнопланировочных параметрах соответствует   параметрам разрешенного строительства в установленных требованиями особого режима использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах участков ЗРЗ.

Данный объект может быть сохранён в реконструированном состоянии в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ, устанавливаемым Проектом постановления «Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия «Дом крупного торговца Мирошникова» (

<

...> при условии соблюдения требований особого режима использования, параметров разрешенного строительства установленных требованиями действующего законодательства РФ и действующими нормами и правилами (ГК РФ, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СП 112.13330.2012 «Противопожарные нормы»), и соблюдением требований по диссонирующему влиянию зданий и сооружений путем использования в отделке фасадов традиционных или имитирующих натуральные отделочные материалы с использованием неярких оттенков.

При рассмотрении вопроса планировочного решения, ритму и стилевому единству эксперт сделал вывод, что объект вписывается в общий ансамбль рядом существующих строений.

Согласно статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение с дополнительными пояснениями эксперта, наряду с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что заключение является надлежащим и достоверным доказательством по делу. 

Заключение эксперта с учетом дополнительного исследования и пояснений является ясным, полным, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, какие-либо противоречия в выводах эксперта судом не установлены. 

В соответствии со статьей 131 ГК РФ возникновение, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре. 

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здание, сооружение и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Статьей 4 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие данного закона. Имеющиеся у истца документы не отвечают требованиям, предъявляемым Управлением Росреестра по Белгородской области, что не позволяет оформить свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что отсутствие разрешения на реконструкцию с учетом приведенных выше обстоятельств, исследованных судом материалов дела, с учетом выводов проведенной судебной экспертизы, подтверждающих факт того, что спорное нежилое здание соответствует градостроительным, санитарным, противопожарным, строительным нормам и правилам, а также правилам землепользования и планировки территории, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. 

Доказательств притязаний третьих лиц на спорный объект недвижимости в материалах дела не имеется. Истец открыто владеет, пользуется и распоряжается спорным объектом недвижимости.

Какое-либо документальное обоснование обратного лица, участвующие в деле, в материалы дела не представили (статья 9 ГК РФ, статьями 9, 65 АПК РФ). 

Иного способа признания права собственности на спорный объект недвижимости, как в судебном порядке, у истца не существует. 

Принимая во внимание доказанность истцом оснований, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, необходимых для признания за ним права собственности на спорное недвижимое имущество, а так же то, что признание права собственности на указанный объект устранит возникшую неопределенность в правоотношениях, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Регистрация права, позволит ввести указанный объект в гражданский оборот, обеспечит его последующее легитимное использование и будет способствовать соблюдению принципа стабильности гражданского оборота. 

В связи с тем, что спор инициирован истцом, ответчик притязаний на спорное имущество не заявлял, расходы по уплате государственной пошлины подлежат возложению на истца. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить полностью.

            Признать за ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) право собственности на нежилое здание общей площадью 385,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> «б».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Мирошникова Ю. В.