АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-2730/2016

г. Краснодар

24 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания – Солдатова С.А. (удостоверение), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Безопасность-Санкт-Петербург» (ИНН 7842449833, ОГРН 1117847112877) – Даниловой И.В. (доверенность от 01.08.2016), в отсутствие ответчика – Управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 по делу № А61-2730/2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.), установил следующее.

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» (далее – общество) и администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация) о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 0,1606 га с кадастровым номером 15:09:0040901:722, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Гагкаева (район рынка «Викалина») недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности в виде возложения на общество обязанности возвратить земельный участок муниципальному образованию г. Владикавказ, на управление – возвратить обществу 81 999 рублей.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – управление). 

Определением от 03.11.2016 произведена замена ненадлежащего ответчика администрации на управление.

Решением от 08.12.2016 (судья Носенко М.С.) исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой – только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых сформирован участок. Доказательства, подтверждающие строительство объекта недвижимости, предусмотренного договором аренды от 29.07.2013, не представлены. Оспариваемая сделка нарушает требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), так как посягает на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы населения муниципального образования. Довод ответчиков о пропуске срока исковой давности суд отклонил, указав, что на момент предъявления иска срок исковой давности по требованиям прокурора не истек.

Апелляционным постановлением от 13.04.2017 решение от 08.12.2016 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество является собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, и имеет преимущественное право на его приватизацию. Доказательства превышения площади предоставленного обществу земельного участка необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта не представлены. Истец от проведения судебной экспертизы отказался.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. По мнению подателя жалобы, общество не обосновало необходимость в земельном участке площадью 1606 кв. м для эксплуатации здания площадью 4,7 кв. м. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец не доказал превышение площади предоставленного обществу земельного участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, является ошибочным, поскольку такая обязанность лежит на лице, претендующим на получение земельного участка. Тот факт, что площадь возведенного здания составляет всего 4,7 кв. м, при этом земельный участок не облагорожен, а в возведенном здании не ведется коммерческая деятельность, свидетельствует о том, что здание возведено для того, чтобы получить формальное право на выкуп земельного участка по льготным условиям.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены апелляционного постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 25.07.2013 № 1715 обществу для строительства торгово-офисного здания предоставлен в аренду сроком на три года из земель населенных пунктов земельный участок площадью 0,1606 га с кадастровым номером 15:09:0040901:722, расположенный по адресу: г. Владикавказа, ул. Гагкаева.

29 июля 2013 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4916 аренды указанного земельного участка сроком с 29.07.2013 по 25.07.2016.

14 февраля 2014 года обществу выдано разрешение № Ru 15301000-19 на строительство торгово-офисного здания, площадь застройки 80,86 кв. м.

27 июня 2014 года застройщику выдано разрешение № 15301000-68 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – торгово-офисного здания общей площадью 4,7 кв. м.

На основании постановления администрации от 25.08.2014 № 2020 управление и общество заключили договор от 28.08.2014 № 664-14 купли-продажи земельного участка площадью 0,1606 га с кадастровым номером 15:09:0040901:722, расположенного по адресу г. Владикавказ, ул. Гагкаева (район рынка «Викалина»), для использования в целях содержания и эксплуатации торгово-офисного здания; стоимость земельного участка составила 81 999 рублей. 

Полагая, что продажа земельного участка произведена с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015), прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что общество имеет преимущественное право на приватизацию испрашиваемого земельного участка ввиду нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности. Доказательства превышения площади предоставленного обществу земельного участка необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта истец не представил.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не учел следующего.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса, в применимой к спорным отношениям редакции, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 52 Кодекса с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из анализа положений статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) следует, что предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, гражданину, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению. Если объект недвижимости имеет вспомогательное назначение и его создание и использование не отвечают первоначальным целям предоставления земельного участка, приобретение в собственность такого земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса не основано на законе. Законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, если на одной его части находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой – только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что земельный участок площадью 0,1606 га с кадастровым номером 15:09:0040901:722, расположенный по адресу: г. Владикавказа, ул. Гагкаева, предоставлен обществу в целях строительства торгово-офисного здания. Рабочей документацией проекта предусмотрено 2 очереди строительства: первая – торговый павильон (площадь застройки – 80,86 кв. м), вторая – торгово-офисное здание (т. 1, л. д. 34 – 46). На момент выкупа спорного земельного участка (статья 36 Земельного кодекса) на нем находилось только здание площадью 4,7 кв. м (фотоматериалы; т. 1, л. д. 99). Строительство объекта недвижимости, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее предоставлен обществу в аренду, не осуществлено.

Возведение на земельном участке только части объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (свидетельство от 01.08.2014 серии 15-АБ № 173060), не влечет возникновения у данного лица права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Учитывая, что участок площадью 0,1606 га с кадастровым номером 15:09:0040901:722 предоставлен в аренду застройщику для строительства торгово-офисного здания, и обозначенная цель не достигнута, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования прокурора в полном объеме.

Указание апелляционного суда о том, что истец не доказал превышение площади предоставленного обществу земельного участка необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта, является ошибочным.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел, что цель, для реализации которой предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в публичной собственности, фактически не достигнута. Приобретение земельного участка значительной площади для эксплуатации объекта, фактически имевшего вспомогательное значение, направлено на обход закона, что недопустимо (статья 10 Гражданского кодекса).

На основании пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса постановление суда апелляционной инстанции следует отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 по делу № А61-2730/2016 отменить. Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.12.2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                 Я.Е. Волков

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин