Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-9751/2024

г. Петрозаводск

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2025 года.

суд Республики Карелия в составе судьи Таратунина Р.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авксентьевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием от заявителя: ФИО1 (доверенность от 09.01.2025), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.12.2024) – дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарантия-Плюс» о признании недействительным предписания от 18.10.2024 № ЛК117/067/327 об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения, выданного Государственным комитетом Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору, установил:

ООО «Гарантия-Плюс» является владельцем лицензии от 30.04.2015 № 54 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. 

По сведениям сайта ГИС ЖКХ с 2008 года на основании договора управления ООО «Гарантия-Плюс» осуществляет управление многоквартирным домом № 22А по проспекту Первомайскому (район Первомайский) в городе Петрозаводске Республики Карелия 1948 года постройки (далее – МКД).

19.08.2024 в Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору, в чьи полномочия входит региональный государственный жилищный надзор (подпункт 2 пункта 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 23.10.2017 № 368-П), поступило обращение жильцов квартиры № 5 указанного МКД, в том числе о том, что в квитанциях за июнь-июль 2024 года управляющая организация необоснованно (в отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД) выставила к оплате дополнительные расходы по содержанию общедомового имущества и по текущему ремонту.

Решением от 17.09.2024 № ЛК 117/Р/321 Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (далее – Комитет) назначил в отношении ООО «Гарантия-Плюс» проведение внеплановой документарной проверки в целях проверки изложенных в данном обращении фактов.

По результатом проверки составлен акт от 18.10.2024 № ЛК146/А/321, в котором указано, что на общем собрании (протокол от 22.10.2015) собственники помещений МКД приняли решение об утверждении с 01.11.2015 перечня расходов на техническую эксплуатацию общего имущества дома, включающую плату за управление, содержание и текущий ремонт общедомового имущества в размере 20,33 руб./кв.м. В выставленных собственникам/нанимателям помещений МКД платежных документах за июнь-август 2024 года ООО «Гарантия-Плюс» предъявило к оплате «Дополнительные работы по содержанию ОИ МКД» в размере 1,20 руб./кв.м. и «Дополнительные работы по текущему ремонту» в размере 9,73 руб./кв.м. По информации управляющей организации выставление этих плат было обусловлено выполнением работ стоимостью 73000 руб. по ремонту инженерных канализационных сетей, включая гидродинамическую промывку, которые ООО «Гарантия-Плюс» оплатило собственными денежными средствами.

Пунктом 1 части 2 статьи 90 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения.

Посчитав, что доначисление дополнительных плат в общей сумме 10,93 руб./кв.м. является неправомерным, по результатам проверки Комитет вынес оспариваемое предписание, которым возложил на ООО «Гарантия-Плюс» в течение 20 рабочих дней со дня получения предписания обязанность произвести корректировку платы собственникам/нанимателям помещений МКД, выставленной в платежных документах за июнь-август 2024 года по строкам «Дополнительные работы по содержанию ОИ МКД» в размере 1,20 руб./кв.м. и «Дополнительные работы по текущему ремонту» в размере 9,73 руб./кв.м., путем исключения данной платы.

Несогласие с предписанием № ЛК117/067/327 заявитель обосновал тем, что выставление спорных плат было обусловлено необходимостью обеспечить надлежащее содержание общедомового имущества. Отметил, что предпринимаемые им попытки созвать общее собрание собственников помещений МКД для решения вопроса о возмещении понесенных расходов за произведенные работы не увенчались успехом.

В отзыве и дополнительных пояснениях от 22.01.2025 ответчик с предъявленным требованием не согласился, указав на то, что собственники/наниматели помещений МКД решения о проведении работ по ремонту магистрали и стояков канализационной системы и, как следствие, о возмещении управляющей организации расходов на эти мероприятия, не принимали.

В судебных заседаниях представители сторон поддержали свои позиции.

Оценив существо спора, суд пришел к следующим выводам.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется, в том числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме, по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. 

В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Заявитель не отрицает выставление собственникам/нанимателям помещений МКД за июнь-август 2024 года стоимости дополнительных работ по содержанию ОИ МКД из расчета 1.20/кв.м. и стоимости дополнительных работ по текущему ремонту из расчета 9,73 руб./кв.м. 

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе платежными квитанциями, выставленными собственнику квартиры № 5 МКД и представленными в ходе проверки по требованию Комитета.

Судом установлено и эти обстоятельства Комитетом не оспариваются, что платежными поручениями от 23.05.2024 № 916 и № 915 ООО «Гарантия-Плюс» оплатило выставленный ООО «Сантехклаб» счет от 25.04.2024 № 53 на сумму 8000 руб. за гидродинамическую промывку выпуска в МКД и выполненные ИП ФИО3 работы по ремонту магистралей и стояков КНС (диаметр 110) в подвале МКД стоимостью 65000 руб. (акт от 21.05.2024 № 41), общий размер расходов заявителя составил 73000 руб.

Судом также установлено, что согласно журналу регистрации заявок 17.04.2024 была жалоба на «Засор на выпуске», 19.04.2024 – на «Засор КНС».

В акте от 25.04.2024 № 0053, на основании которого был выставлен счет от 25.04.2024 № 53, указано, что в ходе промывки был выявлен перелом трубопровода под фундаментом здания.

В процессе судебного разбирательства заявитель представил договор от 16.05.2024, заключенный с ИП ФИО3, на выполнение работ по аварийно-восстановительному ремонту внутридомовой инженерной системы водоотведения в пределах подвального помещения МКД общей стоимостью 65000 руб.

Из изложенного суд делает вывод, что понесенные расходы в сумме 73000 руб. были непредвиденными для управляющей организации, обусловлены аварийной ситуацией и необходимостью восстановления канализационного трубопровода (выпуска) в рамках исполнения обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества, проведение работ не терпело отлагательства.

Настоящий спор возник в результате различных позиций сторон относительно того, за чей счет в конечном итоге подлежат оплате данные работы. 

Занятую Комитетом по существу спора позицию суд не разделяет.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение для нанимателей жилых помещений и собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса).

В пункте 17 вышеупомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ).

Действительно, в установленную договором управления МКД плату в размере 20,33 руб./кв.м. не включены расходы на текущий ремонт канализации (указано 0 руб.) – протокол от 22.10.2015.

Решения относительно включения в плату за содержание и текущий ремонт общедомового имущества 73000 руб. собственники помещений МКД на общем собрании не принимали.

Однако, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В сложившейся ситуации, по мнению суда, само по себе отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД, вопреки убеждению Комитета, не является достаточным основанием для возложения на ООО «Гарантия-Плюс» обязанности за счет собственных средств нести спорные расходы. С учетом приведенных разъяснений исправление за свой счет аварийной ситуации на общедомовом имуществе не исключает возможность возмещения управляющей организации понесенных ею расходов, при том, что ни размер расходов, ни обоснованность проведения ремонтных работ собственники помещений МКД не оспаривали, а от принятия решения по этому вопросу они фактически самоустранились. 

В связи с изложенным, суд считает, что у Комитета не имелось оснований считать действия ООО «Гарантия-Плюс» противоправными и, как следствие, выставлять оспариваемое предписание.

Поэтому, заявление является обоснованным, судебные расходы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным как не соответствующее Федеральному закону от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предписание Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору от 18.10.2024 № ЛК 117/067/327.

Взыскать с Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарантия-Плюс» (ОГРН 

<

***>) 50000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Карелия.

 Судья

Таратунин Р.Б.