﻿﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18848/2017

г. Краснодар

02 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Юг-Риэлт» (ИНН 2320165904, ОГРН 1082366000970) – Самоткан Ю.В. (доверенность от 04.05.2019), Кулинченко Е.С. (доверенность от 04.05.2019), общества с ограниченной ответственностью «Городской Инновационный Центр» (ИНН 2310108079, ОГРН 1052305760605) – Самоткан Ю.В. (доверенность от 04.05.2019),   Кулинченко Е.С. (доверенность от 04.05.2019), в отсутствие представителей ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом  извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу  № А32-18848/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Риэлт» (далее – общество-1) о взыскании 5 849 719 рублей 69 копеек задолженности за пользование с 01.01.2015 по 01.01.2015 земельным участком площадью 9267 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, (далее – земельный участок) и 2 048 320 рублей 54 копеек пени, а также к обществу с ограниченной ответственностью Городской Инновационный Центр» (далее – общество-2) о взыскании 1 198 584 рублей 47 копеек задолженности за пользование с 02.05.2017 по 30.09.2017 земельным участком и 143 677 рублей 04 копеек  пени, о расторжении договора от 26.03.2009 № 4900771210 (7700001210) аренды земельного участка (далее – договор аренды).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Судебными актами по делу № А32-22923/2013 определены рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 в размере 10 204 000 рублей и размер годовой арендной платы – 892 850 рублей. Утвержденным в рамках дела № А32-1194/2015 мировым соглашением стороны согласовали применение отчета от 22.12.2009 № 046 об оценке рыночной величины арендной платы в размере 1 852 222 рублей 66 копеек только к периоду с 04.09.2013 по 31.12.2014. Судебными актами по делу № А32-7635/2018 признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 рыночная величина годовой арендной платы на земельный участок. С учетом произведенных обществами-1,-2 арендных платежей и образовавшейся переплаты за предыдущие периоды основания для взыскания долга по арендной плате и пени отсутствуют. Администрация не доказала существенного нарушения обществами-1,2 условий договора аренды. Основания для его расторжения отсутствуют.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Общества-1,2 имеют задолженность по арендной плате. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.  После уплаты долга в разумный срок администрация имеет право требовать расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество-1 (арендатор) 26.03.2009 заключили договор аренды земельного участка с разрешенным использованием под  гидротехническими сооружениями с 26.03.2009 до 28.08.2033. Размер годовой арендной платы определен в размере 3 736 589 рублей на основании отчета об оценке от 10.03.2009 № О-09-98 (пункты 3.1, 3.2). Дополнительным соглашением от 17.06.2010 к договору аренды годовая арендная плата (1 852 222 рублей 66 копеек) определена как произведение рыночной стоимости земельного участка (21 168 259 рублей) и ставки рефинансирования Центрального Банка России по состоянию на начало 2010 года. Рыночная стоимость земельного участка на 2009 год определена на основании отчета об оценке от 22.12.2009 № 046. Ежегодная арендная плата подлежала ежегодной корректировке на коэффициент-дефлятор и в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (пункты 3.2, 3.3). Арендодатель вправе был требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 договора срока платежа (пункт 4.1.5).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2015 по делу № А32-22923/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015, с общества-1 взыскано 2 828 560 рублей 57 копеек долга по договору аренды и 1521 рубль 54 копейки неустойки. В результате судебного экспертного исследования (заключение от 23.10.2014 № 092314.01) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 установлена в размере 10 204 000 рублей, а годовая арендная плата – 892 850 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2016 по делу № А32-1194/2015 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым  арендная плата с 04.09.2013 по 31.12.2014 определяется на основании отчета об оценке ее рыночной величины от 22.12.2009 № 046 в размере 1 852 222 рублей 66 копеек,  задолженность по арендной плате за период 23.10.2013 по 31.12.2014 в сумме 1 989 472 рублей 86 копеек погашается до 01.06.2016, а далее платежи осуществляются согласно условиям договора аренды. Общество-1 перечислило названную сумму по платежному поручению от 30.05.2016 № 7.

Общество-1 также перечислило арендную плату по платежным поручениям от 01.07.16 № 115 на сумму 1 339 275 рублей с 01.01.2015 по 14.06.2016, от 09.11.2016 № 357 – 223 212 рублей 50 копеек за 4 квартал 2016 года, от 18.01.2017 № 6 – 223 212 рублей 50 копеек за 1 квартал 2017 года,  от 18.05.17 № 140 – 85 906 рублей 20 копеек за апрель 2017 года и пеню по платежному поручению от 01.07.2016 № 116 в сумме 256 603 рубля с 11.01.2015 по 14.06.2016.

Письмом от 21.03.2017 № 6217 администрация известила общество-1 об изменении арендной платы путем ее корректировки на коэффициент-дефлятор на 2015 год – 1,055, на 2016 год – 1,064, на 2017 год – 1,04. По платежному поручению от 18.05.2017 № 141 арендатор довнес арендную плату за 2015 год, 2016 год и 1 квартал 2017 года в размере 195 869 рублей 15 копеек. По платежному поручению от 01.07.2016 № 115 произведена оплата пени за просрочку внесения арендных платежей за 1 – 4 кварталы 2015 года, 1 – 2 кварталы 2016 года. По платежному поручению от 01.07.2016 арендатором оплачена пеня в размере 256 603 рублей с 11.01.2015 по 14.06.2016, по платежному поручению от 30.08.16 № 251 – 223 212 рублей 50 копеек за 3 квартал 2016 года, от 09.11.16 № 357 – 223 212 рублей за 4 квартал 2016 года, от 18.01.2017 № 6 – 223 212 рублей 50 копеек за 1 квартал 2017 года, от 18.05.2017 № 140 – 85 906 рублей 20 копеек за апрель 2017 года, № 818 – 182 413 рублей 97 копеек, № 64452 – 265 175 рублей.

По договору от 27.06.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу-2 (запись от 02.05.2017 с номером регистрации 23:49:0204029:67-23/050/2017-3). По платежным поручениям от 18.05.2017 № 5 общество-2 оплатило 174 676 рублей 09 копеек за май – июнь 2017 года, от 13.06.2017 № 7 – 260 582 рубля 29 копеек за 3 квартал 2017 года, от 02.10.2017 № 14 – 260 582 рубля 29 копеек за 4 квартал 2017 года.

Администрация направила обществу-1 претензии от 04.06.2016, 04.07.2016 № 16459-02-05-16 с требованием о погашении задолженности и обеспечении явки представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Требования администрации о взыскании задолженности с 01.01.2015 основаны на расчете размера арендной платы с использованием величины годовой арендной платы, установленной в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014. Претензии оставлены обществом-1 без удовлетворения. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу № А32-7635/2018 признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014  величина годовой арендной платы за земельный участок.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что стороны договора, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса, могут связать изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, (далее – Порядок) предусмотрен расчет годовой арендной платы на основании определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности рыночной стоимостью земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, за исключением поименованных в пунктах 1 – 5 Порядка земельных участков, для которых арендная плата рассчитывается на основании их кадастровой стоимости.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов и не относится к участкам, поименованным в пунктах 1 – 5 Порядка. Арендная плата за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка. С учетом преюдициально установленных судебными актами по делам № А32-22923/2013, А32-1194/2015, А32-7635/2018 обстоятельств плата за фактическое использование земельного участка в спорный период внесена обществами-1,-2 в полном объеме. Основания для взыскания долга, пени, а также расторжения договора аренды, отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу  № А32-18848/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     Е. Г. Соловьев