АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru http://krasnodar.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 Дело № А32-17917/2017 

г. Краснодар «6» октября 2017 года  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Корейво Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистяковой Я.В.,  

без участия представителей сторон, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с объявлением 3 октября 2017 года  резолютивной части судебного решения исковое заявление администрации Шепсинского  сельского поселения Туапсинского района Краснодарского края к обществу с  ограниченной ответственностью «Коммунсервис» с. Шепси Туапсинского района  Краснодарского края о расторжении договора аренды, об обязании возвратить  имущество, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, - муниципального унитарного предприятия  «Жилищно-коммунальное хозяйство Шепсинского сельского поселения» с. Шепси  Туапсинского района Краснодарского края и муниципального унитарного предприятия  Шепсинского сельского поселения Туапсинского района «Дорблагоустройство» с. Шепси  Туапсинского района Краснодарского края,  

установил:

истец просит расторгнуть договор аренды № 060913/0710036/01  комплекса холодного водоснабжения и водоотведения для оказания услуг потребителям  Шепсинского сельского поселения Туапсинского района от 24 октября 2013 года,  заключенного между сторонами спора и обязать ответчика возвратить следующее  имущество (с учетом уточнения его перечня в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации):  

1 

с.Шепси  

ОСК (очистные сооружения канализации) Шепси,ул.Горная,19 на земельном  участке 17945 кв.м, кадастровый номер 23:33:1405001:365, в составе:  

-административный корпус 

<

...>, площадью 500,4  кв.м,кадастровый номер 23:33:1405001:203  

-здание хлораторной, 

<

...>, литер Б, этажность 2, площадью 90,3,  кадастровый номер 23:33:1405001:0:17  

-здание трансформаторной подстанции № 127 с оборудованием и двумя силовыми  кабелями 10000В, 

<

...>, литер В, площадью 55,8 кв.м,  кадастровый номер 23:33:1405001:0:10  

-оборудование ОСК: приемная камера ОСК-1шт., песколовки- 2шт.,распределительная камера-1шт.,аэробные сбраживатели 9х9х6 м - 3шт.,первичные отстойники 9х9х6 м -3шт., аэротенки 27х9х6 м -3шт., вторичные  отстойники 9х9х6м -3шт., иловая насосная размером 12х8х4,5м, центробежный  насос ФГ-144/46/2 -5шт.,центробежный насос ЦВ (тех.вода)-2шт., иловые карты  размером 45х15х2,5м -3шт.,внешние сети слаботочные (телефон и радио),  внутриплощадочные сети электроснабжения, водопровод (на территории ОСК) d- 50мм, L-300м пластик, воздухоотвод d-300мм, L-100м, сталь(от компрессора до  блока емкостей),резервуар 1,5 куб.м(для тех.воды),резервуар хозяйственно- бытовых отходов 1,5 куб.м, самотечный коллектор в глубоководный выпуск d- 500мм,L-500м,железобетонный, комплект распредустройства, компрессор  шестеренчатый без автоматики АФ53-2шт., мотопомпа ELATON SGP 80T- 1шт.,осещение хлораторной, сварочный аппарат Blueweld Prestise-1шт.технический  водопровод L-400м(от иловой насосной до приемной камеры), труба нагнетающая  d-300мм, L-2000м (с КНС № 5 на ОСК Шепси),установка конденсаторная, лотки  железобетонные  

2 

КНС № 5 и ТП № 67 в 

<

...>, на земельном участке площадью 1958  кв.м, кадастровый номер 23:33:0204005:90,в составе:  

Здание насосной, главная насосная станция КНС № 5 15х15х5, насос (на КНС № 5 СМ- 200-150-500/4 400(куб.м)х80(м) с электродвигателями 200кВт 1000 об/мин-2шт.,  приемная камера 5/012 ОС КНС 5-1шт.,здание трансформаторной подстанции  ТП № 67, кадастровый номер 23:33:0204005:36 площадью 55,8 кв.м, размер  10х9х4,5, в части 0,4кВ с фидерами 10кВ от п/о «Юбилейный до ТП № 67  

3 

Канализационные сети в с.Шепси:  

-труба железобетонная d-400мм,L-100м(от б/о «Энергетик» по ул.Садовая);  

- труба железобетонная d-500мм,L-150м(ул.Садовая-гар.лодочный кооператив  «Дельфин»);  

- труба стальная d-200мм,L-150м (ул.Садовая до р.Шепси); 

- труба керамическая d-150мм,L-2500м (ул.Садовая от эл.подстанции до  автомобильного моста);  

- труба стальнач d-100мм,L-600м (ул.Садовая 3,2,5); 

- труба керамическая d-150мм,L-150м(ул.Садовая,18 до железной дороги);  - труба керамическая d-150мм,L-65м (от жел./дор. до ул.Садовая,9);  

- труба керамическая d-300мм,L-500м (ул.Садовая от жел./дор. до детского сада   № 19);  

- труба керамическая d-150мм,L-600м (от жел./дор. До ул.Садовая,4);  - труба стальная d-100мм,L-200м ( ул.Садовая от спортивной школы);  - труба керамическая d-150мм,L-350м (от жел./дор. До ул.Сочинская,29);  

- труба керамическая d-200мм,L-100м (от жел./дор. До ул. Сочинская,29);  

- труба керамическая d-300мм,L-400м (от пансионата «Юбилейный» по  ул.Садовой);  

4 

Водопроводные сети в с.Шепси -ул.Садовая d-100мм, L-1167м(бесхозяйные); -ул.Садовая d-50мм, L-25м(бесхозяйные); - ул.Садовая d-200мм, L-360м(бесхозяйные); 

5 

с.Дедеркой 

-накопительный резервуар (стальная емкость)-150куб.м, на территории ДОЛ  

«Салют»-1шт.; 

6 

КНС в составе: -здание КНС; -насос ФТ 144/46-2шт. 

7 

Водопроводные сети в составе:  

-труба d-50мм, L-600м ул.Совхозная;  -труба d-82мм, L-500м ул.Совхозная;  -труба d-100мм, L-1200м ул.Приморская, Уральская;  

-труба d-50мм, L-600м ул.Клубная; -труба d-50мм, L-500м ул.Черешневая; 

8 

п/п»Южный»  

-резервуар подземный железобетонный для воды 150 куб.м-1 шт.;  -резервуар подземный железобетонный для воды 250 куб.м -1шт.;  -насос ЦНС 45/65 -4шт.  

- резервуар для воды (емкость сталь) 25 куб.м (возле «Динаса») -2шт.; 

9 

Очистные сооружения канализации (ОСК) в составе:  

-нежилое здание (очистные сооружения) площадью 77,1 кв.м, кадастровый номер  23:33:0:0:9/8736/45:10001/Н9;  

-компрессор АС-53-2шт.;  -насос ЦНС № 1446-1шт.;  - насос ЦНС № 1439-1шт.;  -аэротенки 293кв.м  

10  

п/п «Гизель-Дере»  

Блок очистных сооружений в составе: 

-блок очистных сооружений, площадью 410 кв.м, кадастровый номер  23:33:0202001:0:41;  

-компрессор шестеренчатый АС53-1шт.;  -компрессор шестеренчатый АС49-1шт.;  -насос ЦНС № 1177- 1шт.;  

-эл.двигатель асинхронный (~30кВт)-1шт. 

11  

Канализационная насосная станция (бесхозяйная), в составе:  -здание КНС (бесхозяйное)-1шт.  

-насос ФГ 144/16 (основной и резервный, бесхозяйные)-2шт.;  

12  

Сети водоснабжения и канализования в составе:  

-канализационный коллектор от КНС (у почтового отделения п/п «Гизель-Дере» до  ОСК) L-0.5км (бесхозяйный);  

-канализационный коллектор от ОСК п/п «Гизель-Дере» до глубоководного  выпуска п/п «Южный» L-0,5км (бесхозяйный);  

-емкости под питьевую воду сталь V-50 куб.м, ул.Сосновая, п/п «Гизель-Дере»-2шт.;  -водопроводная труба d-50мм, L-500м, пластик, ул.Сосновая, п/п «Гизель-Дере».  

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал заявленные  

требования, мотивируя их фактами нарушений арендатором условий эксплуатации  объектов аренды, нахождения их в аварийном состоянии, не пригодном для  использования.  

Ответчик в письменном отзыве и в устных пояснениях представителя возражал,  сославшись на недоказанность оснований заявленных требований.  

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного  процесса, явку не обеспечили, письменного отзыва не представили.  

В судебном заседании 3 октября 2017 года объявлялся перерыв в пределах одного  дня, до 17 часов 45 минут, по окончании которого судебное разбирательство продолжено  и дело разрешено по существу без участия представителей сторон и третьих лиц в  соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд находит, что  требования истца о расторжении договора должны быть оставлены без рассмотрения, а  требование об обязании возвратить имущество следует отклонить, исходя из следующего.  

Как видно из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком  (арендатором) подписан договор аренды № 060913/0710036/01 комплекса холодного  водоснабжения и водоотведения для оказания услуг потребителям Шепсинского  сельского поселения Туапсинского района от 24 октября 2013 года, по условиям которого  в пользование арендатору передан имущественный комплекс действующей с  завершенным циклом системы холодного водоснабжения и водоотведения Шепсинского  сельского поселения в составе зданий и сооружений с оборудованием.  

Стороны определили срок действия договора - в течение 10 лет с момента  подписания передаточного акта (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 25 октября  2013 года) и согласовали размер арендной платы – 46494 рубля в месяц.  

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендодателю предоставлено право  досрочно расторгнуть договор в том числе – при выявлении действий со стороны  арендатора, приводящих к ухудшению состояния имущества.  

По условиям абзаца 3 пункта 2.3 договора в обязанность арендатору вменено  обеспечение сохранности имущества, осуществление обслуживания имущества в целях  обеспечения его надежной работы, для этих целей – осуществлять оперативно- техническое обслуживание имущества, текущий и капитальный ремонт, проверку и  испытания имущества, приборов, содержать имущество в исправном состоянии,  руководствуясь действующими нормами, правилами технической эксплуатации,  правилами пожарной безопасности, производственной санитарии, требованиями  Гостехнадзора и Госстандарта России и экологическими нормативами.  

В разделе 11 договора стороны определили, что по требованию арендодателя  договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор использует  арендованное сооружение и установленное в нем оборудование с нарушением условий  договора или его назначения, или с неоднократными нарушениями, не выполняет  

обязанностей по поддержанию комплекса в надлежащем рабочем состоянии,  существенно ухудшает техническое состояние комплекса (п.11.2).  

По требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно, если  обнаружены недостатки, которые существенно затрудняют использование комплекса по  целевому назначению; комплекс, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,  окажется в состоянии, непригодном для использования.  

Объекты аренды поименованы в актах приема-передачи от 22 ноября 2013 года и от  7 апреля 2014 года с учетом дополнительных соглашений № 1 от 25 октября 2013 года и   № 2 от 7 апреля 2014 года соответственно.  

В означенных актах стороны констатировали удовлетворительное состояние  имущественного комплекса и отсутствие со стороны арендатора претензий к его  техническому и санитарному состоянию.  

В период с 28 по 30 марта 2017 года истцом инициирована комиссионная проверка  имущества, переданного в аренду ответчику.  

В соответствующих актах №№ 1-8 были зафиксированы множественные нарушения  эксплуатации переданного в аренду имущества. В связи с чем, письмом от 2 мая 2017  года № 1151/17 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды в  одностороннем порядке со ссылкой на п.11.3 (расторжение по требованию арендатора) и  о необходимости возвратить имущество в срок до 5 мая 2017 года, а затем обратился за  судебной защитой.  

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего. 

В качестве оснований для расторжения договора истец сослался на приведенный  выше абзац 3 пункта 2.3 договора аренды из раздела об обязанностях арендатора и  пояснил, что имущество по результатам обследования находится в аварийном состоянии  и непригодно к дальнейшему использованию.  

Однако далее, истец ссылается на пункт 11.3 договора, содержащий условия для  досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, каковым истец не  является.  

Аналогичная ссылка приведена истцом в досудебном требовании к ответчику (том 1,  л.дела 7,8).  

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендатора договор аренды может, быть досрочно расторгнут судом в  случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,  окажется в состоянии, не пригодном для использования.  

Для расторжения договора аренды по указанному основанию необходимо  установить, что непригодность объекта аренды обусловлена обстоятельствами, за  которые не отвечает арендатор.  

Следовательно, право на досрочное расторжение договора по приведенным выше  основаниям, как в силу закона, так и в силу договора, делегировано ответчику как  арендатору.  

В период с даты подписания договора аренды и до настоящего времени ответчик не  инициировал досрочного расторжения договора по означенному основанию и более того,  утверждал, что имущественный комплекс функционирует надлежащим образом.  

Исключив неправомерную ссылку истца на условия договора, касающиеся прав  арендатора, суд рассматривает в качестве оснований досрочного расторжения  неисполнение арендатором обязательств из договора, касающихся условий об  использовании имущества.  

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения,  если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден  претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если  это предусмотрено федеральным законом или договором.  

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора  понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке  урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми  кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.  

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды  является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель  до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить  арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а  также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В пункте 30 вышеуказанного информационного письма определено, что  необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении  договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором  письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного  обязательства.  

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок.  

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8  "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть  рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств,  подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком,  предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Таким образом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора,  арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о  необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение  расторгнуть договор.  

Судом установлено, что исковое заявление направлено в арбитражный суд 11 мая  2017 года, при этом, как указано выше, претензия направлена ответчику 2 мая 2017 года и  получена им 10 мая 2017 года.  

Претензия содержала лишь уведомление о досрочном расторжении договора и о  необходимости возвратить имущество, без требования устранить допущенные  ответчиком нарушения условий договора аренды в разумный срок, что противоречит  пункту 3 статьи 619 и пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации,  поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом принятого на  себя обязательства.  

Судом учтено, что ответчик уже в процессе рассмотрения дела представил акты с  фотоматериалами о проведении планово-предупредительного ремонта арендованного  имущества в период с мая по сентябрь, пояснительную записку к актам (том 2, л.дела 43- 45). В ходе судебного разбирательства ответчик сообщил, что готов устранить недостатки,  на которые укажет истец. На момент получения уведомления о расторжении договора  ответчик не имел информации от истца о том, какие недостатки имущества возникли в  результате использования им арендуемого имущества, какие недостатки надо устранять,  поскольку акты обследования составлялись в одностороннем порядке и были приложены  к самому уведомлению. То обстоятельство, что объекты имущественного комплекса  находятся в неудовлетворительном состоянии, безусловно не свидетельствует о  ненадлежащем исполнении арендатором договорных обязательств.  

Изложенное показывает, что досудебный порядок урегулирования спора сторонами  не исчерпан.  

К отзыву на иск прилагается письмо ответчика от 30 ноября 2016 года № 378 об  отказе от расторжения договора аренды и возврата имущества со ссылкой на письмо  истца от 25 ноября 2016 года № 2828/17.  

Данное письмо суду не представлено, оснований полагать, что и в этом письме  ответчику отводился разумный срок для исполнения обязательств, у суда не имеется.  

Оценив претензию от 2 мая 2017 года в порядке, предусмотренном статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о  том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.  

С учетом данных обстоятельств требование о расторжении договора аренды  надлежит оставить без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, договор  аренды является действующим и, следовательно, отсутствуют основания для  удовлетворения требований о возвращении имущества.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 4 декабря 2015 года Ф08-8238/2015 по делу  

 № А53-31524/2014. 

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь  обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения  обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения  (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Судом также учтено, что победителем конкурса по заключению договора аренды в  2013 году ответчик был признан как единственный участник, при этом, стороны не  отрицают, что имущественный комплекс имеет высокий процент износа за давностью  создания.  

Сведениями о наличии потенциальных инвесторов, готовых участвовать в конкурсе  на получение права аренды имущественного комплекса, о наличии средств на  капитальный ремонт и модернизацию имущества за счет средств бюджета суд не  располагает.  

Кроме того, на основании определения от 28 июля 2017 года по делу 

 № А32-28386/2013 в обязанность ответчика по настоящему делу вменена передача части  арендуемого имущественного комплекса в конкурсную массу третьего лица -  муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство  Шепсинского сельского поселения».  

В такой ситуации досрочное расторжение договора аренды социально-значимого  имущества с нереализованным досудебным порядком урегулирования спора может  привести к неблагоприятным экономическим, экологическим и социальным  последствиям, а также создает угрозу нарушения прав добросовестных абонентов на  получение коммунальных услуг.  

В связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины по данной  категории споров, вопрос о её распределении судом не рассматривается.  

Руководствуясь ст. 148, 167-171, 176, 180, 181, 182 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

Требование администрации Шепсинского сельского поселения Туапсинского района  Краснодарского края о расторжении договора аренды № 060913/0710036/01 комплекса  холодного водоснабжения и водоотведения для оказания услуг потребителям  Шепсинского сельского поселения Туапсинского района от 24 октября 2013 года оставить  без рассмотрения.  

Требование администрации Шепсинского сельского поселения Туапсинского района  Краснодарского края о возврате арендованного имущества оставить без удовлетворения.  

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня  его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В  случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено,  вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда  апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского  края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.  

 Судья Е.В. Корейво