АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13587/2022

г. Владивосток

21 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  10 июня 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  21 июня 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  Товарищества собственников жилья № 29 (ИНН 2539099473, ОГРН 1092539002995, дата регистрации: 04.06.2009) к индивидуальному предпринимателю Картамышевой Вере Сергеевне (ИНН 253700996527, ОГРНИП 318253600005164, дата регистрации: 25.01.2018) о взыскании задолженности по арендной плате и обязании передать и освободить помещение,

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019

третье лицо: Администрация г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 06.02.2024, диплом, паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.09.2023, паспорт, диплом

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Товарищество собственников жилья № 29 обратилось в суд с заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Товарищества собственников жилья № 29 задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.01.2019, а также за период фактического пользования помещением с октября 2018 года по январь 2019 года, в общей сумме 617 300 (шестьсот семнадцать тысяч триста) рублей, а также задолженности по оплате коммунальных платежей за пользование арендуемым помещением в общей сумме 182526 (сто восемьдесят две тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 15 копеек; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Товариществу собственников жилья № 29 по акту приёма-передачи и освободить помещение площадью 52 кв.м., занимаемое ей по договору аренды от 01.01.2019.

Определением от 30.10.2023 к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований ТСЖ №29, согласно которым истец просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.01.2019 по 26.10.2023 в сумме 846 300 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за арендуемое помещение за период действия договора с 01.01.20219 по 26.10.2023 в сумме 121 275 рублей 24 копейки; задолженность по арендной плате за период фактического пользования помещением в 2018 году в сумме 90 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за арендуемое помещение за период  фактического пользования помещением в 2018 году в сумме 89 805 рублей. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Товариществу собственников жилья № 29 по акту приёма-передачи и освободить помещение площадью 52 кв.м., занимаемое ей по договору аренды от 01.01.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г.Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю.

В судебном заседании 28.05.2024 объявлен перерыв до 10.06.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Приморского края, в судебное разбирательство не явились, что в силу части 3 статьи  156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в их отсутствие.

Представитель ТСЖ №29 на заявленных требованиях настаивал, указал на наличие задолженности на стороне ответчика, отказ предпринимателя от освобождения арендуемого помещения, по встречному иску возражал, заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной. 

Представитель ИП ФИО1 по первоначальным исковым требованиям возражал, указав на отсутствие у ТСЖ права собственности на помещение,  полагает, что договор аренды не имеет юридической силы по причине отсутствия государственной регистрации, полагает, что спорное помещение является городской собственностью, не является общим имуществом собственников помещений, на доводах встречного иска настаивал в полном объеме, по основаниям, аналогичным изложенным в возражениях на исковые требования.

Администрация г.Владивостока представила в материалы дела письменные пояснения, согласно которым объекты недвижимости, расположенные по адресу: ул.Енисейская, д. 11 в реестре муниципального имущества г. Владивостока не значатся, на балансе УМС г. Владивостока не передавались.

Рассмотрев материалы дела, выслушав позиции сторон, суд установил следующее.

01.01.2019 между Товариществом собственников жилья №29 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату.

В силу пункта 1.2 договора объект имеет следующие характеристики: объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 52 кв.м расположенное по адресу: 

<

...>, назначение: нежилое.

В пункте 3.2 договора аренды стороны предусмотрели, что общая арендная плата за один месяц составляет 30 000 рублей за месяц вперед.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также прочие платежи.

Договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны с предупреждением об этом другой стороны не менее чем за 30 календарных дней (пункт 7.2 договора).

Договор заключается на 11 месяцев (пункт 5.2 договора).

Сведений о государственной регистрации договора и дополнительного соглашения к нему в материалы дела не представлено. 

07.02.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому ИП ФИО1 обязуется оплатить долг за аренду магазина с октября 2018 года по январь 2019 года - 90 000 рублей и долг за коммунальные платежи 89 805 рублей в течение 4 месяцев.

Как указывает ТСЖ №29 ИП ФИО1, в нарушение принятых на себя обязательств по заключенному договору аренды, вносила арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате этого у ответчика образовалась задолженность.

Предупреждением от 10.07.2020 о прекращении договора аренды арендодатель предупредил предпринимателя о прекращении действия договора от 01.01.2019. Предупреждение получено ФИО1 26.08.2020.

Досудебной претензией от 02.04.2021  арендодатель уведомил предпринимателя о наличии задолженности, необходимости возврата помещения.

Поскольку требования, изложенные в претензии, ИП ФИО1 в добровольном порядке не удовлетворены, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края. 

ИП ФИО1, в свою очередь, предъявила встречные требования о признании договора аренды недействительным.

Изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда».

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ).

Факт пользования спорным помещением за период с 01.01.2019 по 26.10.2023 подтверждается материалами дела, в том числе самим договором аренды, арендатором не оспаривается.

Истец по первоначальным требованиям также указывает на фактическое пользование предпринимателем спорным помещением в 2018 году.

В отношении данного обстоятельства судом установлено следующее.

По тексту дополнительного соглашения от 07.02.2019 арендатор признал наличие долга за аренду с октября 2018 по январь 2019 в размере 90 000 рублей, за коммунальные платежи в размере 89 805 рублей и обязался погасить задолженность в течение 4 месяцев.

Дополнительное соглашение не оспорено предпринимателем в установленном законом порядке, о его фальсификации не заявлено. Факт пользования имуществом до даты заключения спорного договора арендатором также не оспаривается.

С учетом изложенного, суд признает факт пользования предпринимателем спорным имуществом до 2019 года подтверждённым, а требования об оплате задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за период фактического пользования помещением в 2018 году обоснованными.

В материалы дела представлен ряд платежных поручений, подтверждающих внесение ИП ФИО1 части арендных платежей, оплаты коммунальных услуг за период с 01.01.2019 по 26.10.2023.

Вместе с тем, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств полной оплаты задолженности за период с 2018 года 26.10.2023, что свидетельствует об обоснованности заявленных исковых требований ТСЖ №29.

Проверив представленный в материалы дела расчет задолженности, составленный с учетом произведённых арендатором платежей, и признав его обоснованным, суд признает исковые требования ТСЖ №29 о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Возражения ответчика относительно примененных истцом тарифов на электроэнергию являются безосновательными, что следует из пояснений ПАО «ДЭК».

Истцом по первоначальным требованиям также заявлено требование о возложении на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Товариществу собственников жилья № 29 по акту приёма-передачи и освободить помещение площадью 52 кв.м., занимаемое ей по договору аренды от 01.01.2019.

Как следует из договора аренды, он заключен на срок 11 месяцев (пункт 5.2 договора).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621                 ГК РФ).

Поскольку после истечения срока действия спорного договора арендатор продолжил пользоваться переданным в аренду имуществом в отсутствие возражений арендодателя, договор от 01.01.2019 был возобновлён на неопределённый срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определены особенности такого договора. В частности, установлено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 7.2 спорного договора установлен иной срок расторжения договора – 30 календарных дней с даты письменного уведомления об отказе от договора.

Как следует из материалов дела предупреждение арендатора о расторжении договора от 10.07.2020, получено ИП ФИО4 26.08.2020.

Из изложенного следует, что договор аренды от 01.01.2019 расторгнут на основании предупреждения от 10.07.2020 об отказе от договора в одностороннем порядке.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем доказательств освобождения объекта аренды, передачи их  арендодателю по акту приема-передачи вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание факт прекращения действия спорного договора аренды и, как следствие, отсутствие правовых оснований у предпринимателя для дальнейшего занятия спорного помещения, требования ТСЖ №29 при отсутствии доказательств наличия у ответчика иных законных оснований владения и пользования спорным имуществом являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд отклоняет, как необоснованный довод предпринимателя в обоснование заявленных возражений о том, что спорный договор является незаключенным, поскольку не прошел государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды первоначально заключен на срок 11 месяцев, он не подлежал обязательной государственной регистрации.

Кроме того, в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: контрагенты согласовали его существенные и иные условия; была соблюдена форма договора; собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; договор исполнялся сторонами.

Рассматривая встречное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 5 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных правоотношений, к арендатору, получившему имущество в пользование и не оплатившему пользование, арендодатель не обязан доказывать наличие правомочий на сдачу имущества в аренду.

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).

Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Оценив, по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, представленную в материалы дела доказательственную базу, суд установил, что оспариваемый договор аренды исполнялся со стороны ИП ФИО1 (объект аренды принят в пользование, предпринимателем вносились арендные платежи, а также платежи за коммунальные услуги), до обращения ТСЖ №29 в суд с настоящим иском у арендатора отсутствовали претензии относительно недействительности договора.

Кроме того, суд принимает во внимание, что многоквартирный дом по адресу: 

<

...> построен для членов жилищно-строительного кооператива ЖСК № 29 и передан на баланс, что следует из Решения № 689 Исполнительного комитета Владивостокского городского совета депутатов трудящихся от 15.09.1967 «Об утверждении акта приёмки в эксплуатацию 5-ти этажного 97 квартирного жилого дома № 11 в 1-м микрорайоне», которым постановлено утвердить акт приёмки в эксплуатацию 5-ти этажного 97-квартирного крупнопанельного жилого дома № 11 с пунктом приёмки белья, построенного СМУ-2 треста Жилстрой-2 по ул.Енисейской для ЖСК № 29 с общей оценкой  «хорошо»,  и разрешить его заселение. Построенный дом и исполнительная техническая документация переданы на баланс ЖСК №29.

Товарищество собственников жилья № 29 является правопреемником Жилищно-строительного кооператива № 29, что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ, отражёнными в выписке в отношении ТСЖ № 29 и ЖСК № 29, а именно: в сведениях ЕГРЮЛ в отношении ЖСК № 29 указано, что 04.06.2009 юридическое лицо было реорганизовано в форме преобразования; в сведениях ЕГРЮЛ в отношении ТСЖ № 29 указано, что юридическое лицо создано 04.06.2009 путём реорганизации в форме преобразования, в разделе «Сведения о правопредшественнике» указан Жилищно-строительный кооператив № 29.

Достоверных и допустимых доказательств последующей передачи спорного помещения в муниципальную или государственную собственность, вопреки доводам предпринимателя, в материалы дела не представлено.

Кроме того, ТСЖ №29 заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании договора аренды недействительным.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной

Учитывая, что спорный договор подписан сторонами 01.01.2019, суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Таким образом, учитывая пропуск срока исковой давности, а также отсутствие правовых оснований для признании договора недействительным, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя.

Возражения предпринимателя относительно срока исковой давности, основанные на том, что ИП ФИО1 об обстоятельствах, являющихся основаниями для признания сделки недействительной, стало известно только в процессе рассмотрения настоящего дела, судом отклоняются как необоснованные.

ИП ФИО1, действуя с должной степенью осмотрительности, заботливости и внимательности, действуя разумно и добросовестно, не была лишена возможности до заключения договора аренды, оценить принадлежность права на передаваемое ей в аренду имущество, предпринять действия, направленные на выяснение данного обстоятельства, устранение сомнений, выраженных ей только в процессе рассмотрения настоящего спора, при этом, данных действий она не предприняла.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах». 

Согласно части 3 статьи АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина, доплачиваемая в связи с увеличением исковых требований, взыскивается с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>) в пользу Товарищества собственников жилья № 29 (ИНН  

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.01.2019 по 26.10.2023 в сумме 846 300 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за арендуемое помещение за период действия договора с 01.01.20219 по 26.10.2023 в сумме 121 275 рублей 24 копейки; задолженность по арендной плате за период фактического пользования помещением в 2018 году в сумме 90 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за арендуемое помещение за период  фактического пользования помещением в 2018 году в сумме 89 805 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 997 рублей.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Товариществу собственников жилья № 29 по акту приёма-передачи и освободить помещение площадью 52 кв.м., занимаемое ей по договору аренды от 01.01.2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 477 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Понкратенко М.В.