АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-10261/2020

19 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Павлова В.Ю., Кислицына Е.Г.,

при участии ФИО1 (прокурора),

и представителя общества с ограниченной ответственностью «Экспертпроект»:

ФИО2 (генерального директора, решение от 08.04.2017 № 7),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу соответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Экспертпроект»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.01.2021,

принятое судьей Украинцевой Е.П., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021,

принятое судьями Савельевым А.Б., Горевым Л.Н., Малых Е.Г., 

по делу № А82-10261/2020

по иску заместителя прокурора Ярославской области 

в интересах муниципального образования город Ярославль в лице мэрии города Ярославля

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и 

к обществу с ограниченной ответственностью «Экспертпроект»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

департамент градостроительства мэрии города Ярославля, ФИО3, 

и   у с т а н о в и л : 

заместитель прокурора Ярославской области (далее – Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Экспертпроект» (далее – Общество) о признании договора купли-продажи земельного участка от 13.12.2019 № 141 недействительной сделкой. 

Исковое требование основано на статьях 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  1, 7, 39.3, 39.16, 39.20 и 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Иск мотивирован тем, что заключение данного договора нарушило интересы муниципального образования, поскольку площадь земельного участка превышает потребности в эксплуатации существующего на нем земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены департамент градостроительства мэрии города Ярославля (далее – Департамент), а также ФИО3 (далее – ФИО3).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 23.01.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021, удовлетворил исковое требование, признав договор от 13.12.2019 № 141 недействительной сделкой. Суды двух инстанций исходили из того, что Общество не доказало размер площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания; площадь участка многократно превышает площадь здания и является чрезмерной; заключение сделки нарушает законные интересы муниципального образования.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды не исследовали вопрос о том, возможен ли раздел земельного участка в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, с учетом правил землепользования и застройки, наличия на участке охранных зон, возможности подъезда. Кассатор полагает, что суды неправомерно отказали в назначении судебной экспертизы, поскольку указанный вопрос является существенным для рассмотрения настоящего дела; если раздел участка невозможен, то основания для признания договора недействительной сделкой отпадут. 

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе, поддержаны представителем в судебном заседании.

Прокуратура в отзыве на кассационную жалобу и ее представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу Общества – без удовлетворения.

Комитет, Департамент и ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Общество до заключения оспариваемого договора являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:258 площадью 6757 квадратных метров, на основании:

1) договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.10.2013 №771-яс сроком с 08.10.2013 по 07.10.2016 (в целях строительства административного здания с инженерными коммуникациями);

2) договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19.09.2016 №771/1-яс сроком с 08.10.2016 по 07.10.2019 (в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, административного здания с инженерными коммуникациями, площадью 82,4 квадратного метра).

Департамент строительства Ярославской области 06.09.2019 выдал Обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 76-301000-124-019. 

Общество 20.09.2019 зарегистрировало право собственности на нежилое здание (административное здание с инженерными коммуникациями корпус 1 площадью 81,4 квадратного метра) с кадастровым номером 76:23:010406:3669, расположенное на спорном земельном участке.

Комитет и Общество 13.12.2019 заключили договор купли-продажи земельного участка № 141, по которому Обществу предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:258, площадью 6757 квадратных метров; цена выкупа земельного участка составила 2 102 500 рублей. Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 25.12.2019. Право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано 14.01.2020.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:258 и расположенное на нем нежилое здание продано Обществом ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2020. Право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 05.02.2020.

Посчитав, что договор от 13.12.2019 № 141 противоречит закону, ввиду нарушения установленного порядка предоставления земельных участков, без учета интересов публичного образования в возможности получения арендной платы за пользование земельным участком, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов, с учетом следующего.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 кодекса) (пункт 7).Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 кодекса).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Применительно к статьям 166 и 168 кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В силу статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса (подпункт 6 пункта 2).

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил следующее.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. 

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Таким образом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Данный подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2.

С учетом изложенного, формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Так, предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковое требование является правомерным.

Суды исходили из того, что площадь предоставленного ответчику в собственность земельного участка (6747 квадратных метров) значительно превышает площадь принадлежащего ему объекта (81,4 квадратного метра), земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур; большая часть спорного земельного участка не была освоена (застроена) ответчиком на момент продажи, что подтверждается проектной документацией. Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади приобретенного земельного участка и необходимости для эксплуатации объекта недвижимости с учетом его назначения всего испрошенного земельного участка.

Суд округа отклонил довод заявителя о том, что суды не исследовали вопрос о возможности раздела спорного земельного участка и продажи участка меньшей площади, незаконно отказали в назначении судебной экспертизы.

В силу статьи (частей 1, 3 – 7) 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

В обоснование аргумента о невозможности раздела заявитель сослался на нарушение градостроительного и земельного законодательства (правил землепользования и застройки), в том числе с учетом необходимости организации проезда к образуемым участкам, существующих на участке охранных зон, территориальной зоны. 

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 30.01.2020 № 113-О отметил, что предусмотренное этой статьей полномочие суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия. Гарантией процессуальных прав участвующих в деле лиц выступают закрепленные обязанность суда мотивировать отклонение ходатайства о назначении экспертизы, процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами, право при рассмотрении дела в апелляционном суде заявлять ходатайства о проведении экспертизы.

При этом назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Суд первой инстанции отклонил ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы ввиду отсутствия на то правовых оснований. Суд округа счел, что данный отказ суда является правомерным, поскольку ответчик не представил надлежащее обоснование необходимости назначения судебной экспертизы. Утверждение Общества о невозможности раздела спорного земельного участка основано на предположениях ответчика и является по сути голословным, тогда как в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик должен доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих возражений; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В частности, суд первой инстанции основывался на материалах дела, из которых он не усмотрел каких-либо оснований полагать, что такой раздел невозможен. Из материалов дела видно, что спорный участок располагается в территориальной зоне многофункциональных центров (ФЦ) (Правила землепользования и застройки города Ярославля, утвержденные решением муниципалитета города Ярославля от 17.09.2009 № 201). В данной зоне для целей размещения объектов административного назначения установлен минимальный (предельный) размер участка – 0,2 гектара, то есть 2000 квадратных метров, в то время как спорный участок имеет площадь 6747 квадратных метров. В отношении охранной зоны из градостроительного плана земельного участка видно, что ее площадь составляет всего 2 квадратных метра, и она расположена в той части земельного участка, в которой находится нежилое здание ответчика. Суды учли также расположение на земельном участке построенного объекта. Доказательств невозможности организации подъезда к участку в деле также не имеется. 

Таким образом, из заявленных ответчиком возражений и материалов дела, не усматривалось достаточных оснований для необходимости назначения судебной экспертизы. Кроме того, ответчик не был лишен доказывать приведенное им возражение иными средствами доказывания (например, заключением специалиста, фотоматериалами, иными доказательствами), в то время как Общество ограничилось лишь формальным указанием на наличие такого возражения.

Иных аргументов кассационная жалоба не содержит.

Доводы заявителя по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. 

Суды правомерно удовлетворили иск Прокуратуры. 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.01.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021 по делу № А82-10261/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экспертпроект» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

Судьи

В.Ю. Павлов

Е.Г. Кислицын