АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-892/2020

г. Чебоксары

02 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 25.11.2020.

Полный текст решения изготовлен 02.12.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос", ИНН:2130118166 ОГРН:1132130004918, 428017, 

<

...>, пом./ком. 1/1-14,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ИНН:2126002000 ОГРН:1022101131293, 428000, 

<

...> а, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

третьи лица:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, 

индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 06.10.2019,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 12.05.2020 №039-21,

от третьего лица Администрации города Чебоксары -  ФИО4 по доверенности от 12.05.2020 №29/01-2455,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альбатрос" обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об обязании заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос" договор купли-продажи нежилых комнат №№ 1-14 нежилого помещения № 1, общей площадью 225,1 кв.м, расположенных в подвале, находящихся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные пункта договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 договора: "Стоимость Нежилого помещения составляет 7000000 (Семь миллионов) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, составляет 4200000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2800000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость.";

- пункт 2.1 договора: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 46700 (Сорок шесть тысяч  семьсот) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 44700 (Сорок четыре тысячи семьсот) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой начисленных на дату погашения.";

- исключить пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4;

- пункт 4.1 договора: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Определением суда от 14.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением суда от 02.06.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО5, ФИО6; производство по делу приостановлено. 

Определением суда от 20.08.2020 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением суда от 14.09.2020 обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос" отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос" договор купли-продажи нежилых комнат №№ 1-14 нежилого помещения № 1, общей площадью 225,1 кв.м, расположенных в подвале, находящихся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные пункта договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 договора: "Стоимость Нежилого помещения составляет 5262500 (пять миллионов двести шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, составляет 4200000 (четыре миллиона двести тысяч) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1062500 (один миллион шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей без учета налога на добавленную стоимость.";

изложив пункт 2.1 Договора № Н-______ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "___" ____________ 2019 года в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 17700 (семнадцать тысяч семьсот) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 18200 (восемнадцать тысяч двести) рублей,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

В остальной части исковое требование поддержал. 

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение предмета иска судом принято.

Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем третьего лица - Администрация города Чебоксары Чувашской Республики заявленное требование не признал, отзыв на исковое заявление не представил. 

Третье лицо - ИП ФИО2, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица- Ип ФИО2

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "НИДИ" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 22.07.2013 №1976, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №№ 1-14 нежилого помещения № 1, общей площадью 225,1 кв.м, расположенные в подвале, находящихся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, (т.1 л.д.10-17).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 25.07.2013 по 24.07.2023.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 22.07.2013.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора".

20.08.2019 ООО "Альбатрос" обратилось в Администрацию города  Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (т.1 л.д.43).

18.11.2019 Администрация города Чебоксары приняла постановление №2838 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 7480000 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.31).

Письмом от 20.11.2019 № 039-11250 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 18.11.2019 №2838, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.30).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 7000000 руб. без учета НДС, определенную ООО "Гарант Успеха" в справке от 23.12.2019 №88 (т.1 л.д.42).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил протокол разногласий (т.1 л.д.42).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилых комнат №№ 1-14 нежилого помещения № 1, общей площадью 225,1 кв.м, расположенных в подвале, находящихся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос" относительно стоимости выкупаемого помещения, зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и содержания пунктов 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из постановления Администрация города Чебоксары от 18.11.2019 №2838 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 7480000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объект недвижимости от 08.10.2019 №249.1125/2019, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Согласно справке общества с ограниченной ответственностью "Гарант Успех" от 23.12.2019 №88 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20.08.2019 составляет 7000000 руб. без учета НДС (т.1 л.д.42).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 02.06.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 10.08.2020 №118-06-20Ц отчет об оценке рыночной стоимости нежилых комнат от 08.10.2019 №249.1125/2019, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО2, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия повлияли на достоверность отчета. Степень влияния указана в тексте заключения. Рыночная стоимость объекта экспертизы - нежилых комнат № 1-14 нежилого помещения № 1, общей площадью 225,1 кв.м, расположенных в подвале, находящихся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, по состоянию на 20 августа 2019 года составляет - 5262500 руб. 

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательства недостоверности заключения судебной экспертизы от 10.08.2020 №118-06-20Ц ответчиком не представлено.

Истец полагает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения. 

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений в размере 4200000 руб. и проведения работ, в результате которых арендуемое помещение получило ряд неотделимых улучшений, истец представил: отчет об оценке от 24.05.2013 №822, составленный ООО "Аксерли", акт проверки использования нежилого помещения от 10.04.2014, заявление ООО "Альбатрос" от 16.07.2014, письмо Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 18.07.2014 №039-5936, локальную смету, справку о стоимости выполненных работ и затрат от 14.08.2014 №1, акт приемки выполненных работ от 25.7.2014, справку ООО "Гарант Успех" от 23.12.2019 №87 и фотоматериалы (т.1 л.д. 19-29, 41, 97-107, 116, 117, 119-148, 176-183).

Согласно справке общества с ограниченной ответственностью "Гарант Успех" от 23.12.2019 №87 стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилых комнатах по состоянию на 20.08.2019, ориентировочно составляет 4200000 руб. без учета НДС (т.1 л.д.41).

В постановлении от 25.12.2012 № 9785/12 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что норма статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является специальной по отношению к правилу, установленному статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего норма части 6 статьи 5 Федерального закона носит императивный характер.

Таким образом, законодатель разделяет реализацию арендатором работ в помещении на обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения, то есть действия, направленные на восстановление и сохранность имущества арендодателя (как правило, собственника имущества), при которых его согласие не требуется, а также на право арендатора улучшить помещение, т.е. под себя, под свои индивидуальные потребности, для которых законом предусмотрено обязательное согласование с собственником имущества.

Подпунктом "б" пункта 2.3 договора аренды от 22.07.2013 №1976 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить изменения цветового решения и переустройства фасадов, перепланировки, переоборудования помещения, работ по благоустройству прилегающей к помещению территории без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства.

Согласно подпункту "к" пункта 2.3 договора аренды от 22.07.2013 №1976 арендатор обязуется производить за свой счет производить: своевременный текущий ремонт помещения и инженерных работ коммуникаций (по своей инициативе или требованию управляющей организации); содержание и ремонт фасада здания в пределах помещения (по своей инициативе или требованию Управления архитектуры и градостроительства); связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; ремонт кровли пропорционально обшей площади отдельно стоящего здания (пристроя к зданию), в котором находится помещение.

Перечисленные работы могут быть произведены только при наличии письменного разрешения арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Реконструкция несущих конструкций, устройство входов, тамбуров, надстроев, пристроев и т.п. работы оформляются арендатором актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию, которые согласовываются со всеми инспектирующими организациями и утверждаются распоряжением главы администрации г. Чебоксары; в месячный срок посла завершения работ по созданию неотделимых переделок и улучшении арендуемого помещения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.п.) передать документы для постановки на баланс управляющей организации, который должен отразить их в бухгалтерском учете; заказать в организации осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (в дальнейшем организация техинвентаризации), и представить арендодателю два подлинных экземпляра кадастрового паспорта и один экземпляр технического паспорта, а также представить арендодателю справку органов архстройнадзора о том, что произведенные работы не влияют на несущую способность и устойчивость несущих конструкции здания. В случае произведенной реконструкции помещения дополнительно предоставляются арендатором оригиналы документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган.

В соответствии с примечанием подпункту "к" пункта 2.3 договора аренды от 22.07.2013 №1976, в случае, если оформление и предоставление документов но реконструкции помещения будет производиться арендатором помещения и реконструкция будет осуществляться за счет средств арендатора, возникает необходимость заключения дополнительного соглашения между собственником в лице арендодателя и арендатором помещения па производство работ но реконструкции и их инвестирование, с последующим оформлением документа об исполнении сторонами инвестиционного договора (акт приема-передачи).

Подпунктом "м" пункта 2.3 договора аренды от 22.07.2013 №1976 предусмотрено, что арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении (прекращении) передать управляющей организации для безвозмездного закрепления в муниципальной собственности все произведенные в помещении отделимые и неотделимые переделки и улучшения.

Из положений 2.3 договора аренды от 22.07.2013 №1976 следует, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Из приведенных положений договора следует что, связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендатор обязуется производить за свой счет.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

В материалы дела не представлены доказательства согласования истцом с арендодателем – Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом выполнение неотделимых улучшений, конкретных видов и стоимости работ в нежилом помещении. 

Представленные истцом документы - локальная смета, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 14.08.2014 №1 и акт приемки выполненных работ от 25.7.2014 арендодателем не согласованы.

Таким образом, истцом не доказан факт производства работ, в результате которых арендуемое помещение получило ряд неотделимых улучшений, с согласия арендодателя.

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что указанные работы являются неотделимыми улучшениями.

Следовательно, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора относительно цены помещения основания для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ отсутствуют.

Стоимость (продажная цена) нежилого помещения подлежит установлению в размере 5262500 руб. без учета НДС", определенном в заключении судебной экспертизы от 10.08.2020 №118-06-20Ц.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.1 "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Истец просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 №11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Ответчиком не представлены доказательства в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на уплату государственной пошлины, подтвержденные платежным поручением от 30.01.2020 №36, и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы в размере 21000 руб., подтвержденные чеком по операции от 09.06.2020 №553239, суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос" договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилых комнат №№ 1-14 нежилого помещения №1, общей площадью 225,1 кв.м, расположенных в подвале по адресу: 

<

...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 5262500 (Пять миллионов двести шестьдесят две тысячи пятьсот) руб. без учета НДС";

- пункт 2.1 "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев - по 87708 (Восемьдесят семь тысяч семьсот восемь) руб. ежемесячно,

- в течение 60-ого месяца - 87728 (Восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать восемь) руб.  

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3 исключить;

- пункт 4.1 "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченного в срок суммы за каждый день просрочки";  

- пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос" 21000 (Двадцать одна тысяча) руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 (Шесть тысяч) руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова