ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-42908/2023

04 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В., 

 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

 

при участии:

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» представителя ФИО3 (доверенность от 25.03.2022), 

 

рассмотрев 23.11.2023 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2023 по делу № А56-42908/2023,  

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт», адрес: 196128, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Новоизмайловское, Варшавская 

<

...>,  лит. А, этаж/пом./каб. 2/23/№23.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 5 217 527 руб. 47 коп. неосновательного обогащения, 497 918 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 22.08.2023 заявленные требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 2 417 811 руб. 76 коп. неосновательного обогащения, 218 935 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части в удовлетворении иска отказано.  

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указал, что факт использования ответчиком в спорный период, так и отсутствие доказательств внесения соответствующей платы за пользование земельным участком подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнут; в силу пунктов 2.7 и 2.8 Методики определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной  постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования Кн-18; представленная ответчиком ведомость по состоянию на 13.05.2022 содержит информацию об иных кодах функционального использования с момента инвентаризации земельного участка, то есть с 13.05.2022, и может быть принята в качестве доказательства, подтверждающего функциональное использовании участка лишь за период с 13.05.2022 по 14.06.2022; кроме того, по мнению Комитета, суд неверно определил период течения срока исковой давности, так как о фактическом пользователе земельного участка Комитет стал осведомлен в 2022 году.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований за период по 11.04.2020 в связи с пропуском исковой давности, взыскать плату за фактическое пользование земельным участком за период с 11.05.2020 по 14.06.2022 в размере 883 769 руб. 48 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2020 по 31.03.2022 в размере  61 863 руб. 61 коп.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что взыскание платы за использование земельного участка площадью 3 667 кв. м чрезмерно, поскольку не доказано использование данной площади до заключения договора аренды; площадь здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, составляет 1 109,3 кв. м, земельный участок использовался ответчиком только в пределах контура здания, иное истцом не доказано; кроме того, для исчисления размера арендной платы необходимо использовать код функционального использования 3.1.

В судебном заседании представитель Комитета доводы своей апелляционной жалобы поддержал, кроме того, полагал, что доводы ответчика об использовании земельного участка только под здание несостоятельны, поскольку в договоре аренды земельного участка указано на фактическое использование всего земельного участка до его заключения, ведомость инвентаризации применима только к правоотношения с 13.05.2022, распространение ее действия на более ранние периоды неправомерно, в том числе, ввиду наличия в ней нескольких коэффициентов. На вопрос суда, когда подано исковое заявление, представитель Комитета указал, что оно подано нарочно 11.05.2023 в суд первой инстанции. 

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета возражал, настаивал на доводах апелляционной жалобы Общества, указал, что обязанность по доказыванию неиспользования всего земельного участка неправомерно переложена судом первой инстанции на ответчика. На вопрос суда было ли обременено здание арендными отношениями с третьими лицами при переходе права собственности Обществу, использующими помещения под размещение магазина, представитель Общества пояснил, что  с 2014 года общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» арендует здание, расположенное на земельном участке для осуществления торговой деятельности.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в апелляционном порядке.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 06.04.2022, представленной в материалы дела, земельный участок площадью 3 667 кв. м, кадастровый номер 78:34:0004153:16, расположенный по адресу:  Санкт-Петербург, Богатырский пр., уч. 1 (западнее д. 61, корп. 1, лит. А по Богатырскому пр.) (далее - участок), без правоустанавливающих документов используется Обществом, поскольку на земельном участке располагается здание с кадастровым номером 78:34:0004153:7087, принадлежащее ответчику на праве собственности (запись о государственной регистрации права собственности от 14.06.2019 №78:34:0004153:7087- 78/038/2019-1).

Комитет направил Обществу претензию от 04.07.2022 № ПР-23648/22-0-0 с требованием оплатить фактическое пользование земельным участком за период с 14.06.2019 по 14.06.2022 в размере 5  217 527 руб. 47 коп. и 685 249 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В дальнейшем, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 22.02.2023 заключен договор аренды земельного участка № 17/ЗД-07906 площадью 3 667 кв. м.

Пунктом 1.2 установлено, что участок предоставляется Обществу для эксплуатации здания площадью 1109,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004153:7087.

В разделе 3 договора № 17/ЗД-07906 указано, что его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 15.06.2022, срок действия договора – по 14.06.2071.

В материалы дела представлена ведомость инвентаризации земельного участка от 13.05.2022, в соответствии с которой функциональное фактическое использование земельного участка определено в соответствии с кодами 3.1 «Торговля  капитальных зданиях», 7.1 «Кредитование и страхование», 11.4 «Общедоступные бесплатные гостевые стоянки», 1.5 «Садово-парковое хозяйство». 

Ссылаясь на использование Обществом земельного участка без внесения платы и оставление претензии без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, Общество заявило о пропуске срока исковой давности за период с 14.06.2019 по 10.05.2020.

Суд первой инстанции в отсутствие доказательств, опровергающих доводы Комитета о фактическом использовании земельного участка, применив положения о сроке исковой давности, заявленные требования удовлетворил частично.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит с следующим выводам.

Согласно пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ) общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 207 ГК РФ предусмотрено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункта 3 статьи 202 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 202 ГК РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается.

Исковое заявление было представлено в суд нарочным 11.05.2023, следовательно, не подлежат удовлетворению требования, заявленные за период ранее 11.04.2020 (с учетом соблюдения претензионного порядка).

В силу пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статьи 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007           № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119), а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление          № 1379).

В соответствии со статьей 3 Закона  Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле: Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где: Ар - годовой размер арендной платы; Bs - базовая ставка арендной платы; Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга; Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов); Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов; Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости; Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Величина квартальной арендной платы определяется путем деления годового размера арендной платы (Ар) на четыре.

Порядок определения указанных в настоящей статье коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.

Постановлением № 1379 утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение).

Пунктом 2.3 Положения предусмотрено, что Кф - коэффициент функционального использования территории определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок.

Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно пунктам 2.7 и 2.8 Положения арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн = 18.0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1.0. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУП ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. 

Первоначальный расчет произведен Комитетом с учетом кода функционального использования земельного участка Кн 18.0.

Ведомость инвентаризации земельного участка от 13.05.2022, в соответствии с которой функциональное фактическое использование земельного участка определено в соответствии с кодами 3.1 «Торговля  капитальных зданиях», 7.1 «Кредитование и страхование», 11.4 «Общедоступные бесплатные гостевые стоянки», 1.5 «Садово-парковое хозяйство», может быть применена к расчету платы за пользование земельным участком только с даты её составления, то есть за период с 13.05.2022 по 14.06.2022. 

Ведомость инвентаризации земельного участка от 13.05.2022, ввиду наличия в ней различных видов функционального использования, исключает ее распространение на более ранние периоды.

Довод Общества об использовании спорного земельного участка только в пределах контура здания отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

В материалы дела представлен договор от 01.02.2014 № С3-6/1300, заключенный между ООО «БИК» (предыдущий собственник здания) и ООО «Агроторг», по условиям которого в аренду передается здание общей площадью 1 079,6 кв. м, расположенное на спорном земельном участке. Целевое назначение здания в соответствии с договором от 01.02.2014 розничная торговля продовольственными, непродовольственными товарами, в том числе и алкогольной продукции. Аренда и эксплуатация здания такой площади для реализации торговой деятельности предполагает возможность организации подъезда автотранспортных средств, как для разгрузки-погрузки товара, так и для размещения парковочных мест для  потенциальных клиентов.

Кроме того, спорный земельный участок площадью 3 667 кв. м по договору аренды от 22.02.2023 № 17/ЗД-07906 предоставляется для эксплуатации указного выше здания. Заключение договора на столь длительный период (48 лет) позволяет сделать вывод, что для оптимальной эксплуатации здания необходимо задействовать весь земельный участок, а не только ту ее часть, что находится под самим зданием непосредственно.

При этом довод Комитета о том, что до момента составления ведомости размер неосновательного обогащения должен быть рассчитан по коду 18.0, подлежит отклонению, поскольку представленными в материалы дела документами подтверждается, что капитальное здание в спорный период использовалось для торговли (с 2014 года арендатором выступает ООО «Агроторг»). 

Таким образом, за период с 11.04.2020 по 14.06.2022 (с учетом поквартального расчета арендной платы и применения к расчету с 13.05.2022 коэффициента по ведомости инвентаризации, а до 12.05.2022 – Кн. 3.1) с Общества в пользу Комитета подлежит взысканию 2 935 431 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, 175 634 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2023 по делу № А56-42908/2023 изменить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» 2 935 431 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, 175 634 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. 

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» в доход федерального бюджета 28 075 руб. государственной пошлины.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

С.В. Изотова

 

И.В. Масенкова