﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-102088/2020

10 августа 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 августа 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 августа 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Галенкиной К.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Бойко К.Б.

при участии:  

от истца: Трифонова Е.В. (доверенность от 24.02.2021)

от ответчика: Погосян Э.Г. (доверенность от  29.03.2021)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13255/2021)  ООО "Авангард" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2021 по делу № А56-102088/2020 (судья  Сайфуллина А.Г.), принятое 

по иску ООО "Мабрук"

к  ООО "Авангард"

о взыскании,

и по встречному иску о взыскании, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МАБРУК" (далее    -  истец, ООО "МАБРУК") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области   с иском к   обществу с ограниченной ответственностью «АВАНГАРД» (далее   - ответчик,  ООО «АВАНГАРД»)   о взыскании       1 683 283 руб. 10 коп. задолженности по договору  от 01.08.2017 №Мб/56/17 в части аренды  нежилого помещения 1Н (ч.п. 49, ч.п. 50) внутренняя нумерация №А-1-9 за период с  01.04.2020 по 12.09.2020,  в том числе    1 328 567 руб. 72 коп. платы за использование объекта  аренды, 30 044 руб. 79 коп.  платы за  обеспечение объекта аренды тепловой энергией,  8640  рублей  платы за услуги по обслуживанию телефонной станции и предоставление доступа к внутренней радиотелефонной сети, 26 371 руб. 17 коп. стоимости  работ  по погрузке – выгрузке, 9112 руб. 23 коп.  платы за услуги по вывозу мусора, 453551 руб. 46 коп. по договору  от 01.08.2017 №Мб/56/17   в части аренды  помещения 1Н (ч.п. 49) внутренняя нумерация (№А1-10) за период с  01.04.2020 по 12.09.2020, в том числе 359180 руб. 95 коп. платы за пользование объектом аренды, 8610 руб. 03 коп. платы за  обеспечение объекта аренды тепловой энергией,  7557 руб. 25 коп.  стоимости     работ  по погрузке – выгрузке, 2611 руб.33 коп.  платы  за услуги по вывозу мусора. 

     ООО «АВАНГАРД» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО "МАБРУК" об уменьшении за период с 01.04.2020 по 27.07.2020 арендной платы до 0, взыскании  50 636 руб. 68 коп. уплаченной арендной платы за период с  28.03.2020 по 31.03.2020,  уменьшении ежемесячной платы в связи с неиспользованием    услуг  по  обеспечению  объекта аренды тепловой энергией, учрежденческой автоматической телефонной линией, внутренней радиотелефонной связью формата DECT, погрузочно-разгрузочными услугами, услугами по удалению мусора с объекта аренды и его вывозу за период с 28.03.2020 по 27.07.2020 включительно до ставки 0 рублей за каждый вид услуги, взыскании  с ООО «Мабрук» 725 135 руб. 06 коп. авансового платежа.

	Решением от 05.03.2021 иск ООО "МАБРУК" удовлетворен,  в удовлетворении встречного иска отказано.	

В апелляционной жалобе ООО «АВАНГАРД», считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить,  указывая, что в период с  28.03.2020 по 27.07.2020 истец не предоставлял доступ к помещениям,  а в период с 28.07.2020 до 02.09.2020 арендатор не мог пользоваться правами арендатора в связи с запретом изменения вида деятельности по договору,  срок действия договора истек 31.07.2020, поскольку на дату его окончания  пользоваться объектом аренды было невозможно, требование арендатора о снижении арендной платы основано на положениях статьи 451 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон №98-ФЗ), удержание обеспечительного платежа после прекращения действия договора неправомерно.

В дополнительных пояснениях ответчик указал, что снижение арендной платы по аналогичным  помещениям в аналогичных торговых центрах составило 80-90%.

Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

	 Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

	 Как следует из  материалов дела, между ООО "МАБРУК" (арендодатель) и ООО «АВАНГАРД» (арендатор) заключен договор   от 01.08.2017 №Мб/56/17  аренды нежилого помещения 1-Н,(ч.п.49, ч.п.50) внутренняя нумерация №А-1 -9, общей площадью 49,9 кв.м. (Объект 1) и нежилого помещения 1-Н,(ч.п.49,) внутренняя нумерация №А-1-10, общей площадью 14,3 кв.м. (Объект 2), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д З0, корпус 2, лит.А. 

	По акту приема-передачи от 01.08.2017 объекты аренды переданы арендатору.

В соответствии с пунктом 8.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 31.07.2020 включительно.

Согласно пункту 1.3. объект аренды передается арендатору с целью организации работы розничного магазина профессиональной косметики для волос.

	Согласно пунктам 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2018  ежемесячная арендная плата состоит из 

-  платы за пользование «Объектом аренды-1», которая составляет: с 01.08.2017 по 31.06.2018 включительно – 230 112 руб. 07 коп.,  с 01.07.2018 по 31.07.2018 – 183 337 руб. 49 коп. в месяц, в т.ч. НДС 18%. Начиная с 01.08.2018 арендодатель имеет право в одностороннем порядке ежегодно производить индексацию размера платы за пользование объектом аренды на величину инфляции по данным Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, но не более 10% в год. В случае индексации размера платы за пользование объектом аренды индексации подлежит и сумма авансового платежа (п.2.4 договора). Плата за пользование «Объектом аренды-2», которая составляет: с 01.08.2017   - 62 216 руб. 27 коп. в месяц, плюс НДС 18% -11198 руб. 03  коп. сверху. Начиная с 01.08.2018 арендодатель имеет право в одностороннем порядке ежегодно производить индексацию размера платы за пользование Объектом аренды на величину инфляции по данным Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, но не более 10% в год. В случае индексации размера платы за пользование объектом аренды индексации подлежит и сумма авансового платежа (п.2.4 договора). 

	-   возмещения коммунальных расходов арендодателя: по обеспечению объекта аренды тепловой энергией в сумме, определяемой как произведение тарифа 102 руб. 70 коп.,  плюс  НДС - 18% сверху, за один квадратный метр, на площадь объекта аренды. Величина расходов арендодателя на обеспечение объекта аренды тепловой энергией рассчитывается     арендодателем     исходя     из     действующих     тарифов,          установленных ресурсоснабжающей организацией (поставщиком ресурса). В случае изменения вышеуказанной организацией тарифов арендодатель производит перерасчёт стоимости расходов и направляет арендатору уведомление об изменении их размера.

 -   платы за выполнение/оказание арендодателем в пользу арендатора: услуг по обслуживанию арендодателем Учрежденческой автоматической телефонной станции (УАТС) и кабельного хозяйства МФК «Миллер-Центра», определяемой как произведение тарифа, 448,64 руб.,  плюс НДС-18%, за один проводной телефон, на количество проводных телефонов (1 штука) арендатора, что составляет 448   рублей, плюс. НДС 18%, услуг по предоставлению доступа к внутренней радиотелефонной связи формата DECT, в сумме 1 1252 руб., плюс  НДС 18%, работ по погрузке-выгрузке товаров (товарно-материальных ценностей) арендатора, определяемой как произведение тарифа: 89.36 руб., плюс НДС 18%, за один квадратный метр на площадь Объекта аренды; услуг по удалению мусора с Объекта аренды и его вывозу с прилегающей к «Миллер-центру» территории, определяемой как произведение тарифа – 29,43 руб., плюс . НДС -18%, за один квадратный метр на площадь объекта аренды. Тарифы на оказание перечисленных в настоящем пункте услуг/работ могут пересматриваться арендодателем, о чем арендатор извещается соответствующим уведомлением.

	Согласно пункту  2.2. договора      датой совершения арендатором платежа по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

	В силу пунктов 2.6, 2.6.1, 2.6.2 договора помимо арендной платы, предусмотренной п. 2.1 договора, арендатор возмещает арендодателю расходы арендодателя по снабжению объекта аренды электроэнергией в соответствии с показаниями приборов индивидуального учета, установленных на объекте аренды,  исходя из тарифов, установленных ресурсоснабжающей организацией;   оплачивает иные услуги, работы, выполненные арендодателем в пользу арендатора, в рамках настоящего договора, товарно-материальные ценности, переданные арендодателем арендатору в рамках настоящего договора. Оплата  указанных в настоящем пункте услуг, товарно-материальных ценностей производится   арендатором в течение 5  дней с даты получения соответствующего счета от арендодателя (в случае отказа арендатора от получения счета – с даты отправки счета арендатору).

	Согласно пункту 3.1.4 договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

	В соответствии с пунктом 2.4 договора не позднее 29.09.2016 арендатор уплачивает арендодателю авансовый платеж в размере эквивалентом двухмесячной арендной плате в сумме 725 135 руб. 06 коп., в том числе НДС, который подлежит зачету в счет исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы за два последних месяца действия настоящего договора. 	Пунктами 2.8.3 и 5.9 договора установлено право арендодателя на удержание из авансового платежа сумм допущенных арендатором задолженностей по платежам по договору, в том числе в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.

	В силу пунктов 6.1, 6.1.2, 6.1.8, 6.1.9 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 10 дней независимо от последующего внесения, в случае неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.4 договора; в случае если арендатор  нарушает один и тот же пункт Правил «Миллер-Центра» десять и более раз в течение полугода. В случае отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, перечисленным в п. 6.1 договора, договор считается расторгнутым через 5 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате, направление арендатору письма  от 14.08.2020 с предложением заключения дополнительного соглашения,  регулирующего предоставление ООО «Авангард»  отсрочки по оплате  арендной платы  в соответствии с положениями  постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества",  оплаты коммунальных услуг, штрафов, доплаты авансового платежа,  возобновления работы магазина арендатора, неисполнение данных требований, истец направил арендатору 	письмо от 03.09.2020 об одностороннем отказе от договора  на основании  пунктов 6.12, 6.1.8,6.1.9 договора, указав на необходимость возврата объекта аренды до 11.09.2020, в ином случае объект аренды  будет принят арендодателем  в одностороннем порядке 12.09.2020. 	По  одностороннему акту  от 12.09.2020 объект аренды принят арендодателем.

	Поскольку  ответчиком задолженность по договору за период с  01.04.2020 по 12.09.2020 не оплачена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

	Возражая против предъявленных требований, ответчик указал, что   исходя из сложившейся  эпидемиологической ситуации в городе,   положений Закона №98-ФЗ арендатор  должен быть освобожден от уплаты арендной платы  и коммунальных платежей за период с   28.03.2020 по  27.07.2020,  также  у  арендодателя имеется обязанность по возврату авансового   платежа,    данные обстоятельства послужили основанием для  обращения в арбитражный суд со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу,  пояснения сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основной вид деятельности ответчика с кодом 68.2  Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом не включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции",в тоже время установленная   в договоре  цель использования объекта аренды - организация работы розничного магазина профессиональной косметики для волос в торговом комплексе «Миллер-центр», деятельность которого была приостановлена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)".

Таким образом, на  арендатора распространяются положения  части 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ, в соответствии с   которой  арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (разъяснения, изложенные в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Вместе с тем, в настоящем случае  арендодатель направлял арендатору предложения о заключении дополнительного соглашения к договору  о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы за пользование объектом аренды либо ее уменьшении на 50%, что подтверждается  письмами  от 14.05.2020 №220/1 и от 14.08.2020, которые  арендатором  были проигнорированы.Ответчик не обращался к арендатору  с предложением  об уменьшении размера арендных платежей,  а просил освободить от уплаты арендной платы.

Во встречном иске ответчиком  также фактически заявлены  требования об освобождении полностью от уплаты арендных платежей за спорный период, тогда как частью 3 ст. 19  Закона N 98-ФЗ такая возможность не предусмотрена.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Исходя из изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания  для  освобождения арендатора от обязанности по уплате арендных платежей.

Освобождение арендатора от уплаты коммунальных платежей, необходимых для  содержания объекта аренды,  Законом №98-ФЗ также не предусмотрено. Расчет  предъявленных ко взысканию истцом   коммунальных платежей  проверен судом и признан правильным, соответствующим  условиям договора.

Согласно части 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По смыслу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Факт пользования арендатором объектом аренды после  31.07.2020   также подтверждается  письмом от 28.08.2020 с просьбой проведения  косметического ремонта. 

Таким образом, после истечения срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок, в отсутствие надлежащих  доказательств возврата объекта аренды у арендатора имелась обязанность по оплате арендной платы в спорный период. 

Спорный договор аренды прекратился на основании  письма арендодателя  от 03.09.2020 об  одностороннем отказе  от договора на основании пункта 6.1 договора  и необходимости возврата  объекта в срок до 11.09.2020, который был принят арендодателем 12.09.2020. Данный  отказ от договора соответствует  условиям договора   и положениям ст. 450.1 ГК РФ,  не оспорен и не признан в судебном порядке недействительным.

Таким образом,  вопреки доводам подателя жалобы  у арендатора  за  период с 01.04.2020 по 12.09.2020 имелась обязанность по внесению платежей по договору.

При этом, согласно пункту 5.9 договора  при досрочном расторжении  договора по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных п. 6.1 договора, арендодатель удерживает в качестве  штрафа авансовый платеж, внесенный арендатором в соответствии с п. 2.4 договора.

Исходя из изложенного оснований для  возврата   арендатору при прекращении договора аренды авансового платежа не имеется.

В апелляционном суде ответчик заявил ходатайство об уменьшении   данного  штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 77 Постановления N 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления N 7).

При этом, согласно пункту 72 Постановления N 7 заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В абзаце 6 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции. Например, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции, если из закона не следует иное.

Как следует из материалов дела, ответчик в суде первой инстанции довод о несоразмерности  удерживаемого арендодателем в качестве штрафа авансового платежа не приводил, ходатайство о снижении суммы штрафа и применении статьи 333 ГК РФ не заявлял, следовательно, оснований для ее применения   не имеется.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные,   нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.03.2021 по делу №  А56-102088/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

К.В. Галенкина

 С.А. Нестеров