АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-18333/2021

г. Барнаул

17 марта 2022 года

Резолютивная часть решения вынесена 14 марта 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17 марта 2022 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, без использования  средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска», г. Бийск Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал», г. Бийск Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, северо-восточное здание № 4 по ул. Радищева, с кадастровым номером 22:65:011913:680, путем продажи с публичных торгов,

без участия в судебном заседании представителей сторон,          

 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска»,   обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал»,  об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, северо-восточное здание № 4 по ул. Радищева, с кадастровым номером 22:65:011913:680, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования Управления со ссылкой на  статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы наличием объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику, на земельном участке, являющимся собственностью Алтайского края. На  момент  прекращение  действия  договора  готовность  объекта  незавершенного строительства  составляет  18%. В связи с  прекращением действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника, на основании решения суда, путем продажи с публичных торгов.

Рассмотрение дела отложено на 14.03.2022 для представления ответчиком ходатайства о назначении судебной экспертизы. 

Ко дню судебного заседания от истца поступили письменные пояснения, а также ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя в судебном заседании. 

Стороны  в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, о чем свидетельствуют материалы дела.

Ответчик в материалы дела не представил ходатайство о назначении экспертизы, Поскольку ответчик не заявил ходатайство о назначении экспертизы, суд рассмотрел дело по имеющимся доказательствам. 

В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело по существу в отсутствие сторон по делу.

Ответчик в материалы дела представил письменные пояснения, в которых по существу исковых требований возражал. Указал, что спорный объект приобрел в июне 2018 года. Для осуществления строительства ответчиком была разработана проектная документация, в соответствии с проектом организации строительства (ПБ/40-19-ПОС) получено разрешение на строительство от 21.08.2019 на срок до 21.08.2022. Ответчик ссылается, что является субъектом малого и среднего бизнеса. С марта 2020 года ответчик ввиду ограничительных действий не смог завершить строительство кафе общественного питания. Указал, что ответчик намерен завершить строительство объекта до 21.08.2022 (84-85).

Изучив отзыв на исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд считает обоснованными заявленные исковых требований и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 30.10.2018 между муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аникс-капитал» (арендатор) заключен договор аренды земли № 289, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком на три года, земельный участок (кадастровый номер 22:65:011913:599), площадью 560 кв.м, именуемый, в дальнейшем "Участок" и расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Бийск, северо-восточнее здания № 4 по ул. Радищева (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора, участок предоставляется в соответствии с утвержденным генпланом города для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Приведенное описание цели использования (целевого использования) Участка является окончательным. Изменение цели использования допускается с письменного согласия Арендодателя.

Согласно п. 1.3 договора, категория земель - земли населенных пунктов.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что договор одновременно имеет силу акта приема-передачи, земельный участок считается переданным арендатору с даты, указанной п. 2.1 Договора.

 В соответствии с соглашением № 204 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2021, стороны по взаимному согласию расторгают с 30.10.2021 договор аренды земли № 289 от 30.10.2018, согласно которому Арендатору - обществу с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:65:011913:599 площадью 560 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Бийск, северо-восточнее здания № 4 по ул. Радищева.

При  наличии  соглашения  о  расторжении  договора  аренды  земельного  участка,   соглашением  от 18.11.2021 года,  суд  критически относится  к  доводам  ответчика  о  намерениях  к августу  2022 года  завершить  строительство объекта.  Суд  также  указывает,  что  ссылаясь на  намерение  достроить  объект  в  2022  году,  ответчик  не  представил  ни  одного документа в  обосновании  указанных  доводов.

На земельном участке расположенном по адресу: г.Бийск, северо-восточнее здания № 4 по ул. Радищева, площадью 560 кв.м., кадастровый номер 22:65:011913:599, расположен объект незавершенного строительства, кадастровый номер 22:65:011913:680, площадью 167 кв.м., степенью готовности 18 %, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал» на праве собственности с 06.08.2018, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 10.12.2021 № КУВИ-002/2021-165347898.

Ответчик  доказательств,  что объект  незавершенного строительства,  готов  к  эксплуатации  не  представил.

На момент заключения договора от 30.10.2018 № 289 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок был предоставлен ООО «Аникс-Капитал» без проведения торгов. Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и  срок действия договора аренды истек, то Управление обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением об изъятии спорного объекта у общества путем продажи с публичных торгов.

На основании постановления Администрации г.Бийска от 11.07.2011 № 1466 МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» было переименовано в Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска».

Истом 17.02.2022 проведен визуальный осмотр земельного участка расположенного по адресу: г. Бийск, северо-восточнее здания № 4 по ул. Радищева, оформленный фото-таблицей. Исходя из которого, истец считает, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, кадастровый номер 22:65:011913:680, площадью 167 кв.м., степенью готовности 18 %.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в случае, отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации,  предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Положения статья 239.1 ГК РФ определяют право на изъятие объекта незавершенного строительства у собственника, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом. Объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. 

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01 марта 2015 года. 

Как  следует из  материалов  дела,  договор  аренды  земельного участка для  завершения  строительства  заключен  с ответчиком 30.10.2018 года. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137). Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01 марта 2015 года. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. 

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

 Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 года. 

 Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на сновании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. 

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

 Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 30.10.2018 № 289 на земельном участке находился объект незавершенного строительства,  и  в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Иных оснований для заключения договора аренды земельного участка без  проведения торгов не предусмотрено. 

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды. 

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 30.10.2018 № 289,  их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Судом установлено и не оспаривается участниками спора, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком в настоящее время расторгнут по соглашению сторон от 18.11.2021 года.  

 В связи с чем, суд указывает, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства объекта ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено. На момент обращения истца с иском по настоящему делу договора аренды земли расторгнут сторонами  по  общему  согласию, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению суда, наличие у ответчика действующего разрешения на строительство не свидетельствует о наличии права пользования земельным участком ответчиком, которые не завершил строительство в период действия договора. 

Из положений части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что документом, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Соответствующий документ у ответчика отсутствует, его получение до истечения срока договора аренды ответчиком не обеспечено.

Доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что завершение строительства в период действия договора аренды оказалось невозможным вследствие вины истца, либо действий (бездействия) иных государственных органов и должностных лиц, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) ответчиком не представлено.

Обществом не представлено доказательств, что к дате окончания срока действия договора аренды ответчик завершил строительство  спорного объекта  и  ввел объект  в эксплуатацию в установленном законом порядке. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

В ходе рассмотрения дела ответчик высказывал намерения о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, при этом в материалы дела не представил соответствующего ходатайства, а также иные сведения, необходимые для назначения судом производства судебной экспертизы. В связи с чем, суд считает, что ответчик не поддерживает заявленное устное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы и рассмотрел дело по имеющимся доказательствам.     

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от                03 декабря 2014 года № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». 

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

Поскольку ответчиком не представлено иных сведений о начальной рыночной стоимости объекта, суд считает возможным определить начальную стоимость  продажи спорного объекта  с публичных торгов  в  порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

На основании вышеизложенного, суд считает, что требования истца  об  изъятии  спорного объекта путем  продажи  с  торгов суд являются обоснованными.

При  подаче иска, государственная пошлина истцом  не  уплачивалась, в силу подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ввиду освобождения от ее уплаты. На основании  статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная  пошлина  в  размере  6000  рублей  подлежит  взысканию с ответчика  в  связи  с  удовлетворением  исковых  требований  в  полном  объеме.

Руководствуясь статьями  110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал», г. Бийск Алтайского края объект незавершенного строительства, кадастровый номер 22:65:011913:680, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Бийск, северо-восточное здание № 4 по ул. Радищева, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал», г. Бийск Алтайского края 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                       Т.В. Бояркова