ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-2849/2023

12 февраля 2024  года

город Севастополь

         

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.02.2024

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» – ФИО2,  представитель на основании доверенности от  01.08.2023 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 августа  2023 года по делу  № А84-2849/2023 (судья Бойко М.О.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ»

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» (далее - ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ», Общество, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, ответчик):

- об утверждении заключаемых между ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» и Департаментом Договоров №№ 608, 610, 611, 612, 613 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь, от 14 ноября 2022 г. в редакции ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» путем исключения пп. 2.3.2 п. 2.3 из указанных Договоров;

- об обязании Департамента подать Договоры №№ 608, 610, 611, 612, 613 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь, от 14 ноября 2022 г. в редакции ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» на регистрацию в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29 августа  2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. В частности апеллянт указал на то, что судом первой инстанции не принято во внимание, что первоначальный земельный участок был приобретён истцом на торгах, в связи с чем, в договорах аренды на земельные участки, возникшие в результате раздела первоначального земельного участка, не могут включаться условия о возможности изменения размера арендной платы, так как в данном случае плата за землю не является регулируемой.

Определением Двадцать первого  арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал апелляционную жалобу, просил ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

28.06.2018 ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» по результатам аукциона был приобретён в аренду земельный участок площадью 31643 кв.м. с кадастровым номером: 91:04:000000:105, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования земельного участка: «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2.); «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код. 2.6).

09.06.2020 на основании распоряжения Департамента от 15.05.2018 № 6105-РДИ «О проведении аукциона», протокола подведения итогов аукциона по аренде земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя от 28.06.2018 № б/н и постановления Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2019 по делу № А83-15936/2018, между Департаментом и ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» был заключен Договор аренды земельного участка № 302 (далее - Договор аренды № 302).

Согласно п. 1.1. Договора аренды № 302, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: 91:04:000000:105, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования земельного участка: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2.); «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код. 2.6). Площадь: 31 643 кв.м., в границах согласно кадастровой выписке о земельном участке. Адрес объекта: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский р-н, в районе ул. Горпищенко.

08.06.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя на основании обращения Общества было принято Распоряжение №46 «О разработке документации по планировке территории, расположенной в районе ул. Горпищенко + Лабораторного шоссе - ул. Николая Кисляка в г. Севастополе.» (далее – Распоряжение № 46).

По заказу ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» соответствующая документация была разработана.

17.02.2022г. Постановлением правительства города Севастополя была утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории, расположенной в районе ул. Горпищенко + Лабораторного шоссе - ул. Николая Кисляка в г. Севастополе.»

На основании утвержденной документации по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 91:04:000000:105 был разделен, в результате чего были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 91:04:000000:1279; 91:04:001020:654; 91:04:001020:655; 91:04:000000:1281; 91:04:001025:2470.

В адрес ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» от Департамента поступили проекты следующих договоров (далее - проекты Договоров):

- Договор № 611 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:1279;

- Договор № 610 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001020:654;

- Договор № 608 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001020:655;

- Договор № 612 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:1281;

- Договор № 613 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:2470.

Согласно преамбуле проектов Договоров, они заключаются в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:105.

Как следует из пункта 2.2. проектов Договоров: годовая арендная плата за пользование участками определяется в соответствии с ежегодной арендной платой за пользование земельным участком с кадастровым номером 91:04:000000:105, установленной по результатам аукциона в договоре аренды земельного участка от 09.06.2020 г. № 302, пропорционально размеру вновь сформированного земельного участка.

Согласно пп. 2.3.2 п. 2.3 проектов Договоров: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем, порядке: 2.3.2. В связи с внесением, изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополь, но не чаще одного раза в год».

По итогам рассмотрения проектов Договоров 28.11.2022 истцом были составлены и направлены ответчику протоколы согласования разногласий (письма исх.№28/11/22-01, исх.№28/11/22-02, исх.№28/11/22-03, исх.№28/11/22-04, исх.№28/11/22-05); в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной ответчиком редакции последнему было предложено исключить подпункт 2.3.2 из указанных проектов Договоров.

Однако ответчик предложение истца о согласовании протокола разногласий оставил без ответа.

Истец, ссылаясь на то, что действующим земельным законодательством не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы земельного участка, установленной по результатам аукциона, полагая, что вышеназванный подпункт 2.3.2. указанных проектов договоров аренды противоречит требованиями законодательства РФ, с учетом отсутствия извещения о результатах рассмотрения протоколов разногласий, обратился с исковым заявлением в суд с целью разрешения преддоговорного спора.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для  стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из пунктов 1, 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из условий Договора аренды № 302, заключенного по результатам аукциона и являющегося «первоначальным» договором, закрепляющим основные условия последующих спорных договоров аренды разделенного земельного участка с кадастровым номером: 91:04:000000:105, следует, что размер ежегодной арендной платы, по результатам аукциона, составляет 84 544 400 руб., НДС не облагается (п. 2.2).

Пунктом 2.4 закреплено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополь, но не чаще одного раза в год.

В спорных проектах договоров аренды изложена следующая редакция пункта 2.3:

«2.3 Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке:

2.3.1 Путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

2.3.2 В связи с внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополь, но не чаще одного раза в год».

Из искового заявления следует, что истец просит суд исключить из проектов договоров вышеназванный пп. 2.3.2 п. 2.3.

Соотнеся первоначальные условия договора аренды № 302, заключенного между истцом и ответчиком по результатам аукциона, подписанного без замечаний и протоколов согласования разногласий, и оспариваемый истцом подпункт проектов договоров, с учетом их буквального толкования применительно к положениям статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об их идентичном содержании и отсутствии противоречивости между предыдущей и новой редакциями договоров.

Кроме того, апелляционный суд пришёл к следующим выводам.

Частью 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1 статьи 169 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы,

В соответствии со статьёй 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2022 N 57-П указал следующее.

Торги - специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба.

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ, условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа, в том числе по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из приведенных выше норм права, по общему правилу изменение начальной цены предмета аукциона недопустимо.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Принимая во внимание, что начальная цена предмета аукциона (право заключения договора аренды земельного участка) определялась в размере ежегодной арендной платы исходя из характеристик спорного земельного участка (в том числе значительный его размер), апелляционный суд пришёл к выводу о том, что раздел этого земельного участка (изменение договора аренды) не в целях формирования земельного участка под возведенным многоквартирным домом либо по иным объективным основаниям приведет к нарушению подпункта 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ и норм Закона № 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела Распоряжение №46 принималось на основании обращения Общества. Таким образом инициатором раздела первоначального земельного участка был истец. В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены объективные основания для такого раздела (окончание строительства многоквартирного дома, необходимость формирование земельных участков с учётом особо охраняемых зон и т.д.). Необходимость установления красных зон и границ территорий общего пользования такими основаниями не являются, равно как и установление границ земельных участков, предназначенных для строительства. При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что при разделе первоначального земельного участка ни общий размер арендуемой земли, ни вид её разрешённого использования не изменялись.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ в рассматриваемом случае в результате изменения предмета договора, размера арендной платы и других существенных условий договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В данном случае Договор аренды № 302 был заключен Обществом по результатам аукциона и изменение его существенных условий, в том числе размера земельного участка и размера арендных платежей, невозможно без соблюдения процедуры проведения новых торгов.

Иного порядка законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришёл к вывод о том, что нарушение запрета на изменение предмета и цены договора, заключенного на торгах, повлечет признание ничтожными договоров аренды на основании статьи 168 ГК РФ, при условии их заключения.

При таких обстоятельствах заключение соответствующих договоров в судебном порядке, в том числе посредством разрешения преддоговорного спора, недопустимо.

С учётом установленных по делу обстоятельств, требование истца об обязании Департамента подать Договоры №№ 608, 610, 611, 612, 613 аренды земельного участка на регистрацию в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя также удовлетворению н подлежит.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается неподлежащей удовлетворению, как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение  Арбитражного суда города Севастополя от 29.08.2023 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.08.2023 по делу № А84-2849/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ» - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья      

 

Судьи 

              Ю.В. Колупаева 

 

              И.В. Евдокимов   

 

              А.А. Тарасенко